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清水(湛)
政府委員 まとめてお答えいたしたいと思います。
まず第一点の、普通
借地権の
更新後の
期間を十年とするのは短過ぎるのではないかという御
指摘でございます。
この
期間を十年といたしました
趣旨は、
現行法では普通
建物の
借地権については二十年、堅固のものについては三十年ということになっているわけでございますけれ
ども、普通の
借地人を想定した場合の
借地契約というのは実質的にはほとんど全部二十年になっておるのが
実情でございます。二十年という
借地権の存続
期間を前提として二十年、二十年、二十年と、二十年目、四十年目、六十年目という形で
正当事由の有無を判断することになるわけでございます。三十年というのもございますけれ
ども、これは大体ビルとか堅固の
建物の問題でございますので、ちょっと横に置いて
考えたいと思います。
そういうような
借地権でございますけれ
ども、
建物の態様とかそういうものを
考えまして、
借地権の存続
期間は一律に三十年である、木造も二十年ではなくて三十年というふうに基本的な
期間を限定いたしまして、三十年は貸す。しかし、三十年たったら、
地主の
正当事由というものがあればやはりこれは基本的には
地主の方に返すことになるわけですけれ
ども、その
正当事由があるかないかの判断を、三十年という
期間はとにかく保障するわけですから、その後十年刻みで
正当事由があるかどうかという判断をするということはやはり公平ではないのか。
正当事由があれば
土地を返してもらえるのですけれ
ども、二十年たって、それが次に四十年目になって、その次に六十年目にならないと判断してもらえないということでは
地主側の
事情を
借地関係に反映することができない、こういうようなことがございまして、
地主、
借地人の間の
権利関係の合理的な
調整、公平な
調整という
観点から十年というふうにさせていただいたわけでございます。
ただ、十年としていただきましたけれ
ども、これは先ほ
ども申し上げましたけれ
ども、
正当事由が必要でございますから、
正当事由がなければ十年、十年、十年と次々と、結果的には半永久的に続くこともあるということは
現行法と変わらないわけでございまして、そのことについては御
理解をいただきたいと思うわけでございます。
それから
正当事由についての
改正は、実質が変わりないというのであれば
混乱を生ぜしめる弊害の方が大きいのではないかという御
指摘、現実にはこういう批判もあるわけでございます。
このことにつきましては、先般来申し上げておりますが、
判例理論をそのまま法文化したものであるということで申し上げているわけでございますが、例えば仮にこの批判を正当として、では、
正当事由に関する
規定を
現行法どおり
自己使用の
必要性その他の
正当事由という
条文のままにしたら、逆にどういう
解釈が起こってくるのかということでございます。
先ほ
ども申し上げましたように、
昭和十六年
改正の当時におきましては
地主側に相当有利な
解釈が行われました。つまり、
地主の方に
自己使用の
必要性があればそれはもう返してもらえるんだというようなことすら言われた時代があるわけでございます。しかし、
昭和三十年代あるいは四十年代の
判例の集積によりまして、
貸し主側だけの
自己使用ということではないんだ、借り主の方の
必要性とかそういうものを総合勘案して、こういうことも判断し、こういうことも判断して総合的に
正当事由というものは判断するんだということで、やっと
判例というかそういう
解釈理論というのが安定してまいったわけでございます。
地主側からいたしますと、現在の
正当事由の
規定を離れた
正当事由判例理論が形成されているということになるのかもしれませんけれ
ども、私
どもは必ずしもそう
考えているわけではございませんが、そういうような問題提起がございます。
そういう
状況で、これは新しく
条文を書きおろすわけでございますから、現在の時点で同じような
条文を仮に書いたといたしますと、
一つの
立場をとる
方々は、
貸し主側に有利な
解釈論を展開する口実を与えることにもなってしまう、そういう
心配も実は立案の段階では
指摘されたおけでございまして、そういうことも踏まえまして、もし書くとすれば、しかも
一般国民にわかりやすい形で書くとすれば、今の
判例理論が到達したところの主要な要素はすべて網羅するという形で
条文は書かざるを得ないということで、前々から申しておりますように、
判例理論を集約した形で
条文を
お願いしたわけでございまして、決して
混乱を生ぜしめることにはならないというふうに私
どもは
考えているわけでございます。
ただ、あるいは
誤解をされて、そのことで不安に
感じられる方がある、あるいはそういう不安に乗じてけしからぬ行為をする方があるとすればこれは非常に残念なことでございますので、私
どもは、その
趣旨につきましては十分に御
理解をしていただけるように、無用な
混乱が生ずることがないように努力をしてまいりたいと
考えております。
それから三番目の、
契約の
更新時に新法の適用がある普通
借地権に強制されるのではないか、こういう批判でございますけれ
ども、これは既存の
借地・
借家関係については適用はございませんということをはっきり言っておるわけでございますから、
借地人、
借家人としてはそういう
地主の要求に対しては断固として断ればよろしいわけでございまして、決してそれに応ずる必要はございません。このことはあらゆる機会を通じて、私
ども、現在の
借地人、
借家人の方に御
理解をしていただきたい。
地主の要求に応ずる必要は全くないわけでございます。あるいは
地主の脅迫あるいは不当な利益誘導に惑わされて今までの
契約を捨てて新しい
契約に切りかえるということがないとは言えないかもしれませんけれ
ども、そういうものにつきましては、もし裁判所の争いになりますと、その切りかえをした
事情等を詳細に判断して、そういう切りかえは無効であるということに多くの場合はなるであろうというふうに私
どもは
考えているところでございます。既存の
借地・
借家契約には新しい
法律の
規定は適用しないという形で私
どもは不安を除去したつもりでございますので、そのことについて十分御
理解を賜りたいと思います。
それから、市販の
契約書による合意によって調停条項による調停の押しつけがされるのではないかという御
指摘でございますが、私
どももこの調停条項による裁定の制度、これにつきましての合意そのものは調停の申し立て前にされた合意でもいいということは
考えているわけでございます。しかしながら、調停条項による裁定の制度というのは、あくまでも調停を前提とする、つまり話し合いをして、何回も何回も調停
委員会において話し合いをして、やはり話し合いでは
当事者のメンツその他があって一致点に至らない、しかし調停
委員会でそういう調停裁定条項を示せばそれに従うということが認められる場合にこういうことを行うわけでございまして、当然のことながら、調停
委員会はこういう調停条項による裁定をする際には、両
当事者から、果たしてその合意が本心に基づくものであるのかどうか、どういうわけでこういう合意をしたのか、今回その合意に基づいてこういう調停条項による裁定をするけれ
どもそれでもよいのか、こういう意思確認は当然するわけでございまして、
現行法の鉱害調停あるいは商事調停においても現にそういうような
解釈、運用がされているわけでございます。ですから、基本的にそういう調停条項による裁定をする際には本人の意思確認をする、そのときに本人が、形式的には書面でそういう合意をしておりますけれ
ども私はもうそれに従う意思がない、一種の撤回的な行為をいたしますと、もはや調停
委員会はそういう調停条項による裁定はできませんので、決して調停による押しつけということにはならないというふうに私
どもは
考えているわけでございます。その点についての
危惧は全くないというふうに思うわけでございます。そういうふうに
考えております。
御
質問で、もし落とした点がございましたら後ほど
答弁いたします。
以上でございます。