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政府委員(關盛吉雄君) ただいまお話しになりました第二節
事業計画及び管理
処分計画、この御説明をいたします前に、前回資料の要求がございましたので、その
部分をお手元に差し上げてありますことについて、若干申し上げたいと思います。
第一は、資料の高度
地区指定状況につきましては、小樽市以下関係
都市の
指定地区の所在地、形状
指定年月日、
建築物の
規定の高さ等を一覧にして出してございます。図面で
指定をいたしておりますので、番地等の詳細をここに書きにくくなっておりますので、図面を持ってきておりますから、ごらん願いたいと思います。
それからその次は、その表の、「
市街地改造事業予定地附近の地域又は
地区指定状況」でございまして、たとえば「東京三軒茶屋」といたしまして
地区を掲げてございまして、そのうちに「渋谷寄」「駒沢寄」とこう分けてございますが、その
地区の用途地域の状況がどうなっているかということをまず記載いたしまして、それらは商業地域、住居地域になっておって、道路の現況との関係における幅の状況をお示しいたしております。それから防火、準
防火地域につきましては、道路の
防火地域は両側二十メートル、それから準防火の場合でございますと、ここに表示いたしておきましたように「駒沢寄」の場合は「準
防火地域(三軒茶屋周辺)」とこうなっておりますが、これも図面で表示をいたしておりますので、この周辺の
範囲というものを、図面でお示しいたしたいと思っております。
それから「その他の地域」を書いてあります最後の欄は「
地区」の誤りでございまして、これは高度
地区として決定されておりますのは、現在のところ「大阪駅前」と称する地域だけに限っております。これで資料の第一の御説明にかえたいと思います。
それからお手元に、さらに
公共施設の
整備に関連する
市街地の
改造に関する
法律案の中に、
政令及び省令等にかかる
事項を、逐条的に現在の段階におきましてまとめたものを、要綱案の形で差し上げてございますので、御審議の御参考にお願いいたしたいと思っております。
では続きまして、第二節の十八条から、概要の説明を申し上げたいと思います。
第十八条でございますが、前回までの御審議の通りに、
市街地改造事業は、
都市計画で決定をいたしまして、さらに
市街地改造事業についての
都市計画
事業決定を行なうわけでございます。その次の段階におきましては、
施行者が
事業計画を定める、こういう形になるわけでございまして、それからこの
事業計画を定める場合におきましては、
建設大臣以外の
施行者である場合においては、大臣の
認可を受ける、こういうことになるわけでございます。で、
都市計画の
事業決定におきましては、
施行者でありますとか、あるいはその
事業の年度割り、あいは設計、財政計画の概要というものをきめるわけでございますが、それの細目に関する
事項を、ここで
事業計画と申しているわけでございます。
それから次は第十九条でございまして、その
事業計画の内容といたしまして、
施行地区の行なう
範囲につきまして、設計、
資金計画——先ほど申しましたような形の内容のものを定めるわけでございまして、第二項におきまして「
事業計画の設定の技術的
基準その他
事業計画に関し必要な
事項は、
建設省令で定める。」とこういうことにいたしておりますが、これはたとえば
市街地改造地区内の
敷地でありますれば、区画街路
基準でありますとか、
建築物につきましては、集団的な
共同建築物の建蔽率でありますとか、あるいは容積率でありますとか、あるいは隣棟間隔、形体等がこの技術的
基準として定めるおもな内容として考えているのでございます。
第二十一条は、
事業計画を定めまたは
変更した場合における、その次の
手続といたしましての項目の
規定でございます。第二十一条は、
事業計画を定め、または
認可を受けた旨の公告がありましたときは、
施行地区内の
土地の
所有者、その
土地について
借地権を有する者、転貸借を受けている者も含むわけでございますが、その他権原によりその
土地に
建築物を所有している者は、公告の日から起算いたしまして三十日以内に、
施行者から払い渡しを受けることとなる
土地、
借地権、
建築物の対償にかえて、でき上がる建物、その建物の共有
部分を含みまして、それから
敷地の共有
部分を譲り受ける、こういう希望を
申し出る、こういうことになるわけでございます。これが今後
法律では簡単に「譲受け希望の申出、」こういうことにいたしております。そうして、その譲受け希望の申出というのは、ただいま申しましたように、
所有権、
借地権それから建物を持っておる人、これが譲受け希望の申出をする
権利者であるということを第一項に
規定いたしまして、第二項におきまして、
前項の
建築物について
借家権を有する者、この
借家権を持っておる者は、
施行者に対しまして、三十日以内に、でき上がる建物の一
部分の賃借りを希望するという賃借り希望の申出をすることができるということになっておるのでございます。
第三項におきましては、そのような
借家権を有する者からの賃借り希望がありましたときは、
施行者は建物を譲り受ける
従前の家主に
通知をする、こういう
規定でございます。このようにいたしまして、譲受け希望の申出、賃借り希望の申出の
権利者の
範囲及びその
手続の
規定を掲げたのでございます。
この譲受け希望、賃借り希望の申出がありますと、第二十二条に参りまして、
施行者は、
前条の
規定による
手続に必要な
期間の経過後、
遅滞なく、
施行地区ごとに
建築施設の管理
処分計画を定めなければならないということになっておりまして、その管理
処分計画につきましては、
建設大臣の
認可を得ることに定められております。この管理
処分計画は、その内容につきましては第二十三条以下に定められてございますが、あたかも
土地区画整理法における換地
処分の計画のようなものでございます。従って、この管理
処分計画を定めます場合におきましては、
施行者は、後に
規定されております審査
委員の過半数の同意を得なければならないことといたしまして、その管理
処分計画の内容の適正化をはかることに努めておるわけでございます。
第二十三条は、ただいま申しました管理
処分計画の内容に関する
事項を
規定いたしたのでございまして、第二十三条の一号から九号に掲げる
事項を内容として定めなければならないということにいたしております。この一号から九号の
部分を大別いたしますと、一号から三号に掲げる
事項、まあちょっと言い過ぎましたが、第一号は、配置設計ということを掲げてございます。この配置設計は、でき上がりますところの建物の配置の設計を意味しておるわけでございます。まして、それで各人の部屋、特に街路に面した所は、一階に店舗とか
事務所を置くとかあるいは
住宅部分をどのようにするとか、ということを含みました各
権利者のいわゆる
建築物として給付されます部屋の配置の設計でございます。そこで、第二号は、これは譲受け希望の申出をした
建築施設の
部分を譲り受けることのできる者の氏名、
名称及び住所でございまして、建物を譲り受けることができる人の氏名、
名称及び住所。それから第三号は、「前号に掲げる者の
土地、
借地権又は
建築物並びにその者がその対償に代えて譲り受ける
建築施設の
部分の明細及びその価額の概算額」ということになっておりまして、
従前の
市街地改造地区内における
権利者の
権利に相応するものを、新しくでき上がる
建築物の部屋の
部分として給付いたしますので、
従前の
権利者の
権利の評価額と、新しくできる建物の明細もその価額の概算額を記載する、ということを第三号に
規定いたしておるわけでございます。それから第四号は、賃借りすることができるものの氏名、
名称、住所。それから第五号は、賃借りする部屋のことを
規定いたしております。それから第六号は、それから譲り渡しまたは賃借りするところの建物が、管理
処分計画の決定後
建築施設が完了するまでの間、どれくらいの
期間がかかるか、これが引き渡しの
期間ということになるわけでございまして、その引き渡しの
期間がどのくらいであるかということを書く、というのが第六号でございまして、第七号は、これら
従前の
権利者である人に譲り渡す以外の
部分、まあ
施行者がかりにここで保留する床と、こういうふうに申し上げますならば、保留床に関する
施行者の
部分を今度でき上がります建物に、さらに追加して
建築する場合は、その
部分の明細とそれの管理
処分の
方法を記載する、ということを
規定いたしておるわけでございます。それからまた、
施行者がこの建物の一部を賃貸しするという場合におきましては、その標準家賃それから家賃以外の借家の条件、こういうことを第八号でその概要を記載するということでございまして、第九号におきまして「その他
建設省令で定める
事項」ということは、たとえばでき上がりますところの
建築物の価額が、買収代金なり補償金をかりに上回った——下がった場合をありましょうが、上回ったという場合におきましては、
清算金等の徴収をどのようにするかというふうなことについての具体的な
事項も、この第九号の省令の
事項として考えられるわけでございます。
以上のような管理
処分計画の内容によりまして、
従前の
権利者に譲り渡すべきもの、またどのような地位の建物に渡すかということについての概要を明細に記入いたしましたものを、管理
処分計画として
施行者が定める、こういうことについての
規定でございます。
それから、そのように管理
処分計画を定めます場合の
基準は、第二十四条に掲げてございまして、第二十四条は、「管理
処分計画は、
災害を
防止し、衛生を向上し、その他居住条件を改善するとともに、
建築施設の
合理的利用を図るように定めなければならない。」という意味は、「
災害を
防止」でございますから、
耐火構造であり、あるいは詳細には避難階段を設けるとか、あるいは日照、排水等、隣棟間隔を考慮するという意味を含めまして、衛生を向上し、あるいはその
敷地の中に空地等を設けることによる、その他の
方法による居住条件の改善とか、あるいは
建築施設の
合理的利用ということで、高層化というふうな意味のことを含めまして、この二十四条の
基準を
規定せんとする趣旨のものでございます。
そこで第二十五条におきましては、管理
処分計画におきましては、譲り受け希望の
申し出をした者に対しまして、
建築施設の
部分を譲り渡すべきことは当然でございますし、それからまた、賃借り希望を
申し出た者につきましても、賃借りすることができる建物を賃借りするように定めるわけでございますが、それは、譲り受ける
所有権を持つこととなる人が譲り受け希望をする場合と、それからまた借家人の入っておる
所有権者が譲り受け希望をしない場合と、二つに分かれようと思います。従って、
所有権を持っておる建物の
所有権者が、譲り受け希望をする場合は、借家人は乗っかっていきますが、
所有権を持っておる人が譲り受け希望をしなかったと、こういう場合において、
施行者が、その一部を賃借りすることができるように定めるという事柄を、二十五条の第一項に
規定しておるのでございます。
それから二十五条の第二項におきましては、趣旨は、
土地区画整理法の換地
処分に関する照応の
原則の精神を生かしまして、
従前の
権利者が
地区内の
土地または
建築物の
位置あるいは床面積、
土地の面積、あるいは
環境、利用状況をそれらの者が譲り受けるところの
建築物の一部の
位置、床面積、
環境等、総合的に勘案して、不均衡のないように相互に管理
処分計画の内容を定める。一口に申しますと、換地照応の
原則という形のもので、
従前の
権利者に新しくでき上がるところの
施設建築物の一部の面積なり、あるいは場所なり、あるいは階層なりを渡すべきものである、そういう計画を立てるべきものであるということについての
規定でございます。
それから第三項は、管理
処分計画を、ただいま申しましたような二十四条の
基準に適合させますためには、特別に必要があるという場合、それは
従前の状態で新しいでき上がる建物に
権利を移しました場合に、今度もらうであろう建物の
部分が、補償金の額とか、
従前の状態を移しますと非常に小さな床面積しかもらえない、こういうふうな状態になった場合におきましては、これは二十四条という一つのいわゆる
市街地改造事業によってできます高層の建物のあり方といたしましては、必ずしも適当ではない場合があり得ますので、その場合におきましては、適正床面積にふやすことができるようにしょう。その適正床面積に、過小な床面積をもらわざるを得なくなった場合におけるふやし方の
方法といたしましては、もとより先ほど申しましたように、
施行者が追加いたしまして、保留の
建築部分を増築するというものがあれば、それを減らすことによって操作することを第一段階において努めますが、次いで、必要な限度において、
前項の
規定によれば、床面積が大で余裕があるという人の
部分を、その場合においては、しいて求めるところがなければ減らすこともできる、こういうのが第三項の
規定でございます。この建前は、すべての希望者に対しまして、その希望に充足するところの
施設建築物の一部を与えたい。ただ、
従前の
権利者に対する補償金に
相当する対償にかえて与える場合におきまして、二十四条という一つの管理
処分の
基準に適合しないような小さなものが出たときには、それを少しでも適正
基準にふやしてあげましょう、こういう考慮が第三項の
規定でございます。
第四項におきまして、しからば、床面積の過小という
基準は、一体どのような
基準できめるかということでございまして、これは、その絶対の
基準といたしましては、
政令事項に
基準を譲っておりますが、たとえ、そのようになりましても、審査
委員の過半数の同意を得て、その
基準内容について定めるということになっておりまして、区画整理その他の例等から見ましても、住居の用に供せられる床面積等につきましては三十平米以上、
事務所、店舗等は十平米、そういうふうに考えております。これは案でございます。
それから第五項におきましては、先ほど申しましたように、適正
基準の床面積に達しないものに対しましての床面積に達する操作をいたしましても、さらに著しく床面積が小さいものしか渡せない、こういうことが理論的にも考えられるといたしますれば、どのようにするかというための、念の入れの
規定でございまして、その場合におきましては、この
施設建築物の一部を譲り渡さない、また、賃借りさせないということもできる、こういうことでございます。しかし、これがこの
法律の条文の本則ではございませんて、先ほど申しましたように、すべてのそれらの
権利者に対して希望に充足するところの
従前の
権利の対償にかえた
建築物の一部を寄付しよう、そのための順序を
原則的に並べた一番最後の
部分でございます。
それから第二十六条におきましては、「譲受け希栗の申出をした者に譲り渡す
施設建築物の共用
部分の共有持分及び
施設建築敷地の共有持分の割合は、
政令で定めるところにより、その者に譲り渡す
施設建築物の一部の
位置及び床面積を勘案して定めなければならない。」ということになっております。
今までは
施設建築物、でき上がりますところの建物の、建造物のそれぞれの専用室の
部分の条文についての
規定を申し上げたのでございまして、第二十六条におきましては、このような
建築物は、まず
敷地というものと、それから建物につきましては、廊下、階段あるいは屋上その他いろいろございますが、代表的なものを申し上げますと、そういったような
部分は、これはその
建築物のいわゆる専用
部分を持っておる人々の共有
部分——共用される
部分でありまして、その共用
部分は共有ということになるわけでございます。従って、その
施設建築物の共通に使われる
部分、その共通に使われる
部分を
権利者が共有するのは、どのような共有の持ち分にするかということをきめなければならないわけでございまして、
建築物について、そのような問題がありますと同時に、
建築物が建っておりますところの
敷地につきましても、同様この共有の形になりますので、
権利関係といたしましては、
施設建築物の共用
部分の共有持ち分と、それから
施設建築敷地の共有持ち分の割合を定めることになるわけでございます。この定め方につきましては、
政令の定めるところによるわけでございますが、その
政令をきめます場合におきましては、この
法律で書いてありますことは、譲り渡す
施設建築物の
位置、床面積を勘案するというわけでございまして、
位置でございますからして、立体的な、建物でございますれば、一階から五階までの間の
位置ということもございますし、それから道路に面するのと、それから裏の方になる
部分という
位置もございますし、それから床面積につきましても広さ、狭さということも一つの共有持ち分の共有割合をきめます一つの重要なファクターということになりますので、そのようなことを勘案して定めるというのでございます。
これらにつきましては、
政令の内容を定める非常にむずかしい問題になるわけでございますので、今お手元には、現在の段階におきまして検討いたしました内容をお示しいたしております。従来の実績と住宅公団その他
共同建築物につきましての建物の共用
部分の共有関係あるいは
敷地の関係等の実績もありますし、今後こういう形のものが、だんだんと増加いたしますので、それらの結果を見まして、慎重にきめなきゃなりませんが、今お手元に差し上げましたが、一つの準備をいたしておる次第でございます。
先ほどお手元にお配りいたしました
施行令案要綱の第七、この第七のところが、ただいま申し上げました第二十六条の
共同部分の共有持ち分の割合についての建物についての
部分に関する考え方でございまして、これは
共同部分の全体の面積というものがあるわけでございます。廊下、階段等々、その他の共有
部分の全体の面積に対しまして、算術で申しますと全体の面積に対する比率、それを、各自分の専用室の全体の面積を分母といたしまして、それに対して各個人の専用室の面積を分子といたしましたものをかければ、共用
部分の共有持ち分の個人の割合が一応面積的に出るのじゃないが、こういうのがこの第七の考え方であります。読んで参りますと「譲受け希望の申出をした者に譲り渡す
施設建築物の共用
部分の共有持分の割合は、その者が譲り受ける
施設建築物の一部」「その者が譲り受ける
施設建築物の一部」−これは、自分の専用室というふうに御理解願えればいいと思います。その専用室の床面積が
施設建築物、これは、全体の
建築物でございますが、それから、この共有
部分を除きますから、全体の専用室の面積に対する割合というものに対応する、こういうことでございます。全体の共用
部分の面積に対する専用室全体の総和の中で、どれくらい自分の個室が面積的に占めておるか、こういうものが比例的に一つの
基準として考えられるのではないか、こういう意味でございます。
それから、
建築敷地の問題でございますが、それが第八でございまして、
施設建築物敷地の共有持ち分の割合、こういたしております。まず第八の
部分は、次に掲げるものの合計額とするということに第一項が
規定いたしておりまして、その第一項の一号でございますが、一号は、「譲受け希望の申出をした者に譲り渡す
施設建築物の一部」これが専用室でございます。専用室のつまり
施設建築敷地の共有持ち分の割合、専用室というものが、これが出ますから、その専用室に対応する、つまり
敷地の共有持ち分の割合、これが一つあるだろう、計算上から出てくるわけでございます。
それから第二号は、「譲受け希望の申出をした者に譲り渡す
施設建築物の共用
部分に係る
施設建築敷地の共有持分の割合」これが一つのファクターでございまして、ここに書いてある意味は、専用室には、これは関係のない
部分でございまして、共用
部分についての
敷地の共有持ち分の割合、これをまず一つのファクターと見ておるわけであります。それからその次のあとは、「割合に前号の
施設建築物の一部に係る
施設建築物の共用
部分の共有持分の割合」−これがつまり専用室でございます。専用室の共用
部分の共有持ち分の割合を掛けました割合、そして各人の共有
部分の割合を出すわけでございます。これはまあ、一応の計算で出るわけでございますが、その場合に、先ほど
法律にありますように、
位置、床面積を勘案するということを、この
政令の中には、「
前項各号の共有持分の割合は、当該
施設建築物の一部」−これは専用室でございます。「及び当該
施設建築物の共用
部分の各棟及び階層ごとの
位置による経済的利用可能性を勘案して定めなければならない」従ってこういうことについても、いわゆる建造物のブロックが二つ建つとか、あるいは一つ建つとか、いろんな形によって違いましょうが、それからまた三階、四階以上とかいうような設計の形によっても違いましょうが、そういう各棟、それから階層ごとの
位置による経済的に受ける
利便というものを勘案して定めるということでございまして、全体における考え方といたしましては、第八は、第一項におきましては、数量的な
部分を出し、それから第二項におきましては、その数量的な面積の広がりの
敷地に対する割合を出しますと同時に、その各質の経済的
利便——質というのは、品質の質でございまして、その品質というものを考慮した
部分を考えまして、この
敷地の共有持ち分の割合を出す、こういう精神を言わんとしておるわけでございます。
これはいずれ
政令になりますときには、かなり数学の方程式を使わないと、どうもこれは文章では、とても説明ができないのでございまして、私もこれ
相当勉強したのですけれども、なかなか専門家じゃありませんのでわかりにくいのです。私の方では、この
建築の方で、このために今
建築学会に、博士論文を出している人が今この作業をやっておるのでありまして、いずれこれは影響するところも非常に多いことでございますが、この内容については、ほんとうに皆さんに納得のいけるものを、これはどうせ
法律の制定後におきましても、実施の前によく御説明申し上げたいと思います。非常になかなか重要な問題でございますと同時に非常に難解な問題でございます。
とにかく
政令事項といたしましては、まあこういう輪郭で一つ、まず御理解をお願いいたしたいと思います。
次は、この二十七条でございますが、これはその次にいたしまして、各個人の建物の共有持分の割合、
敷地の共有持分の割合を定めるわけでございますが、二十七条におきましては、譲渡価額と賃貸価額についての算出の
基準を
規定いたしておるのでございます。その譲渡価額につきましては、「譲受け希望の申出をした者に譲り渡す
建築施設の
部分の価額の概算額」それから「
施行者が
施設建築物の一部を賃貸しする場合における標準家賃の概算額」それは、「
政令で定めるところにより、
建築施設整備事業及び
建築敷地の取得に関する
事業に要する費用」これが現実に
整備に使った金でございます。「並びに近傍類似の
土地又は
建築物の価額を
基準として定め」る、時価という精神が出ておりますが、町価を限度として、コストを中心として考える、こういう精神でございます。
それから、第二十八条におきましては、先ほど、
従前の
権利者に譲り渡す
部分でない
部分を、
施行者が保留床として増築する計画をも管理
処分計画の中に取り込み得るようになっておりますが、その
施行者が、いわゆる保留床として作ります
部分、これをいかように
処分をするかということについての問題でございまして、二十八条の
規定は、管理
処分計画の第二十三条の第七号にかかる
部分の
規定でございます。これは
原則として、公募により譲り渡しもしくは賃貸しすることとしなければならないということでございます。
次は、そのような管理
処分計画を定めますと、
施行者は二週間縦覧を……縦覧の
規定ということと、あとは公告の
規定でございます。