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説明員(
服部誠太郎君) お手元に御提出しました資料の概略を御
説明申し上げます。
第一ページでございますが、これは先般一日のこの
委員会におきまして
二宮先生からお尋ねがあった点でございます。第一点は交換物件の評価でございますが、これは別添のとおりということでございます。別添というのは、この二枚目にございます。
簡単なほうから「2」のほうからちょっとやってしまいますが、次の渡し物件の前所有者名について、これは大京町のうちを
昭和二十四年に公社が買いましたと申し上げましたのですが、その前所有者はだれであったか、こういう御質問がございました。これはここにございます川名金太郎という方であるということでございます。
それから第三点の受け物件の建築年月でございますが、これは代沢のほうのうちが新築同様と申し上げましたところ、しからばいつなのかと、こういう御質問でございました。これは
調査いたしましたところ三十九年の一月に本体ができまして、同じ年の六月に若干の増築が行なわれた、こういうことでございます。
それから渡し物件、これは大京町の宿舎でございますが、これの坪数が台帳面と売ったときの坪数が違うじゃないか、こういう御質問でございましたが、これにつきましては、購入時の現状は、公簿で三十坪、実測で二十九・七五坪。それに対しましてその後の増加坪数、これがその欄に書いてございますように、二十九年の七月に八・七五坪増築いたしまして、それから誤謬訂正が
一つございます。これが二・七〇坪ふえております。それからさらに六坪増築いたしまして四十七・二〇坪になっております。それを平米に換算いたしまして百七十平米になった。それをさらに坪に換算すると五十一・五三坪になる。ここにまことに不手ぎわがございまして、ひとつおわび申し上げなければならないのでございますが、この平米に換算いたしますときに換算違いをいたしております。ですから四十七・二〇を平米に換算して、またこれを坪数に直せば当然四十七・二〇になったはずでございますが、換算の誤りがございましたので三坪ばかりふえてしまった、こういうことになっております。このふえた坪数をもって鑑定を
依頼いたしましてそのままで売ってしまった。これはまことに私のほうの事務上の
ミスでございまして申しわけございません。
それから右のほうに「注」としてありますが、これは先般
二宮先生の御質問にお答えいたしまして、いつから小林さんが入っておられたのか、こういうことでございましたが、そのとき私資料を持ちませんでしたので、仙台から帰られてからくらい、約五年間とお答えしたかと思いますが、その後正確に
調査いたしましたところ、二十四年七月に購入と同時に入っておられます。その間仙台の地方
局長をされておったのが一年間くらいございまして、その間は出ておられますが、前後を通算いたしますと約十四年間住まっておられた、こういうことでございます。
それから次に評価でございます。この渡し物件の評価、まず
土地でございますが、実測面積三百二平米六十六、坪数にして九十一・七一でございますが、これを公社におきましては千五百六十六万円と評定をいたしております。位置、現況はここに書いてございますように、信濃町北方約一キロの位置、都電から約三分。それから現況としましては敷地はこれこれ、間口が十六メートル、奥行は十八メートル。付近は住居地域、準防火地域に指定されておる。住宅、アパート等が混在した地域で、周囲にはアパートが立ち並んであまり日当たり等はよくない。
それから価格評定に関する
説明でございますが、次の
不動産鑑定士の評価した価格千五百六十五万五千円とございます。公社におきましては、
不動産を処分いたしまする場合には、いろいろなものを
調査することになっておりますが、中でもその
不動産鑑定士の評価鑑定、これに最もウエートを置いておりまして、陣容も少ない等の
関係もございまして、大体
不動産鑑定士の評価そのものをとっておる場合が多うございます。
本件につきましては千五百六十五万五千円、これが評価でございますが、単に端数を切り上げた程度だけであります。
売買実例もこれは
調査するということになっておりますが、これは適当な
売買実例がなかった。
調査はいたしました。なお、この
不動産鑑定士の評価でございますが、これは
不動産研究所の評価をとりました。
それから
建物等でございますが、ここにいろいろと細目が
——構造、実測数量、経過年数等書いてございます。公社の規定におきましては
——この終わりから四段目に復成式価格というのがございます。いまこのうちをつくるとしたら幾らでできるかというものを一応計算いたしまして、それから今後の耐用年数、さらに損傷の度合いというようなものを勘案し、さらに
不動産鑑定士の評価というものともにらみ合わせまして評定価格を出すということになっておりまして、それがこの表に示されておるとおりでございます。
建物の本体が百四十九万四千円、ほかの構築物を入れまして合計百八十六万円でごごいます。位置は前と同じ。現況につきましては、ここに書いてございますように、二十四年七月に購入したものでございまして、建築資材は粗悪で古材を使ってつくったもので、ただしその後二回にわたって先ほども申しましたように増築しておりますから、その部分は比較的新しい。さらに北側の一部については土台が腐朽化しておる現状で、これは白アリが食っている現状で、それを薬品を注入してもたしておる、こういうような
状況であります。そのようなことを勘案しまして、ここにあります価格で評価した、こういうことでございます。価格は、
不動産鑑定士の評価した価格は百八十一万二千円、これも
不動産研究所の評価でございますが、これと百八十六万円との差額が若干ございますが、これは評価の時点が
不動産研究所の評価が昨年十一月の末の時点でとっておりますが、その後若干手直しをいたしましたので、その実費をこれに換算いたした、こういうことでございます。
売買実例は相当なものがございませんでした。
それから受け物件のほう。これは代沢のうちでございますが、これの評価でございます。
まず
土地でございますが実測、これは私道部分も含めまして一八六・〇八平米、坪数にいたしますと五六・二九坪になります。これを八百四十八万六千六百七十円、こういう評定をいたしました、た。位置、下北沢駅から南へ約十三分、一・一キロ、環状七号線の東約一キロの幅員六メートルの舗装公道に面している、こういうことであります。それから現況といたしましては、読むのは省略いたしますが、傾斜のない宅地であって、付近は住居専用地域に指定されている高級住宅地であり、日照、通風等もいい、こういう
状態であります。それから公社までの通勤所要時間は自動車で約三十分、日用品の購入その他も便利であるということでございます。それから価格評定に関する件でございますが、これも
不動産研究所の評価でございますが、八百四十万六千円、私道部分が二十万円、合計八百六十一万四千円。こちらの評価より若干高くなっておりますが、これにつきましては
売買実例を二例
調査いたしております。代沢四の二十八ということでございまして、これは平米で出ておりますが、これが単価四万六千八百八十五円、それから四万五千三百七十二円ということでございます。こういうものを勘案いたしまして、
最初ございましたような評定価格、平米当たりにして平均で四万五千六百八円、このくらいが妥当であろう、こういう評定を下だした次第であります。
それから
建物等につきましては、これも渡し物件と同じような考えでやっております。住宅建てが、
建物が六百二十九万四百六十円。また構築物を合わせまして六百七十一万三千三百三十円。これはまだ新築同様でございまして、間取りも適当、内部の仕上げ等も上の部に属する、こういうことでございます。これの
不動産研究所の評価が八ページにございますが、七百五十七万三千三百円でございます。これも
売買実例が二件、前の
土地の
売買実例が上物でございますが、これは住宅建ての実例でございますが、四万八百三十五円、ほぼ同じのが二件ございます。そういうものを勘案いたしまして六百七十一万三千三百三十円、こういうふうに評価をいたしましたということでございます。
概略そんなところでございます。