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政府委員(
平賀健太君) この
法律案の第一条は、
建物の
区分所有を認める要件を
規定いたしたものであります。
区分所有権の対象となし得る
建物の
部分がいかなる
部分かにつきましては、
民法に
規定がありませんが、
仕切り壁等によって区分された
建物の
部分で、独立して住居、店舗、
事務室、
倉庫等建物としての用途に利用し得るものでなければならないことは、判例、学説上異論がございませんので、このことを
規定上明確にいたしました。
第二条は、用語の定義を掲げたものであります。
区分所有権とは、第一条の要件を備えた
建物の
部分、たとえば
アパートの各室、ただし規約で
共用部分と定めた
集会室等を除くのでありますが、この
建物の
部分を目的とする
所有権をいうことにいたしております。
区分所有者とは、
区分所有権を有する者であります。
専有部分とは、
区分所有権の目的である
建物の
部分であります。
共用部分とは、次の三種のものを含むのであります。その一つとしまして、
専有部分以外の
建物の
部分、すなわち
区分所有権の目的でない
建物の
部分、たとえば、共用の廊下であるとか、
階段室、あるいは規約で
共用部分と定めた
集会室等がそうであります。第二として、
建物の
附属物、たとえば、電気、ガス、水道の配線、
配管設備等でありまして、
専有部分に属しないものであります。第三として、附属の
建物、たとえば、共同の物置であるとか、
浴場等でありまして、規約において
共用部分と定めたものであります。
次は、第三条でありますが、
本条は、
共用部分となるものの範囲に関しまして、次の二点を
規定したものであります。
第一に、構造上
区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき
建物の
部分、たとえば、
区分所有者が共同で利用するように作られている廊下、
階段室、
エレベーター室、
屋上等は、
共用部分として特別の規制をする必要がありますので、
区分所有権の目的にならないことを明らかにいたしました。その結果、このような
建物の
部分は、常に
共用部分となるわけであります。
第二に、
区分所有権の目的となる
建物の
部分または附属の
建物でありましても、これを共同の
集会室、
機械室、
物置等に利用する場合には、規約によって
共用部分とすることができるものといたしました。
次は、第四条でありますが、
共用部分の
所有関係について
規定したものであります。
共用部分は、数個の
専有部分に従属し、これと不可分の
関係にありますので、
区分所有者の
共有とするのが適当であります。よって、一部の
区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな
共用部分はそれらの
区分所有者の
共有とし、その他の
共用部分は
区分所有者全員の
共有と定めました。しかし、
共用部分を特定の
区分所有者または第三者に管理させる場合に、課税その他の
対外的関係におきましてその者を
共用部分の
所有者とするほうが便利である場合もあり、これを禁ずべき理由もありませんので、規約によりまして、特定の
区分所有者または
管理者を
共用部分の
所有者とすることも認めることにいたしました。なお、
共用部分の
所有関係が以上のように法律の
規定または規約によって定まることになりますと、その規約の定めは
区分所有者の
特定承継人に対しても効力を生じます
関係上、登記によってその
所有関係を公示する必要がなくなりますので、
共用部分に関する物権の変動につきましては、登記を要しないことにいたしました。
次は第五条でありますが、
本条は、
区分所有者相互間の基本的な
権利義務について
規定したものであります。
区分所有者は、
建物を良好な状態に維持することについて共同の利益を有しているので、故意に
建物を毀損したり、他の
区分所有者の
共用部分の使用を妨害したりすることは許されないのであります。第一項は、この義務を
規定したもので、
違反者に対しては差しとめ請求、
損害賠償請求等ができることになります。
区分所有者が自己の
専有部分または
共用部分の保存、
改良工事を行なうにあたっては、他の
区分所有者の
専有部分や自己の
所有に属しない
共用部分の使用、たとえば
立ち入り等が必要となる場合がありますので、必要な範囲においてその使用を請求する権利を認めますとともに、その使用によって生じた損害は賠償すべき義務のあることを明らかにいたしました。
次は第六条でありますが、
本条は、
共用部分等に関する
区分所有者間の債権につきまして、
先取特権を認めたものであります。
共用部分または
建物の敷地につきましては、
管理費用の立てかえ等によって
区分所有者間に債権の生ずる
可能性が多いのでありますが、この種の債権は、その
発生原因及び内容から見て、特に保護する必要がありますので、
本条の
先取特権によって担保されることとしたのであります。
次は第七条でありますが、
本条は、
専有部分の収去
請求権者のために
区分所有権の
売り渡し請求権を認めたものであります。
区分所有者が敷地に関する権利を有しない場合、たとえば、
土地所有者と
借地人が同一の
建物の各一部を
所有している場合において、
借地人の
借地権が消滅したときには、その
区分所有者の有する
専有部分は収去しなければならないことになりますが、
建物の一
部分のみの収去は、多くの場合実行不可能でありますので、
専有部分の収去を請求する権利を有する者は、収去の請求にかえて、その
専有部分を目的とする
区分所有権を自己に売り渡すように請求することもできるものといたしました。
次は、第八条であります。
本条は、
共用部分の
共有につきましては、
共用部分の
特殊性にかんがみ、
民法の
共有に関する
規定を適用せず、第九条から第十五条までの
規定を適用すること、及び一定の事項につきましては規約で別段の定めをすることができる旨を
規定したものであります。
次は第九条であります。
本条は、
共用部分に対する
共有者の
使用権を
規定したものであります。
民法は、各
共有者は
共有物についてその持分に応じた使用をすることができる旨を
規定しておりますが、この
規定は、
共用部分の使用については適当でないので、
共用部分の各
共有者は、用方に従って
共用部分を使用することができることにいたしました。
次は第七条でありますが、
本条は、各
共有者の持分の割合を定めたものであります。
民法によれば、「各
共有者ノ
持分八相均シキモノト推定ス」ということになっておりますが、
共有部分に対する
共有持分の割合を均分とすることは実情に適しません。また、各自の
専有部分の価格の割合によるとすることは、比較的妥当でありますが、価格の算定が困難であります。そこで、
価格制に近く、かつ、算定の比較的容易な
床面積の割合によることにいたしました。もっとも、各
共有者が合意の上、規約でこれと異る
共有部分の割合を定めたときは、それによることになるわけであります。
次は第十一条であります。
本条は、
共用部分に対する
共有部分と
区分所有権の目的たる
専有部分との
関係について
規定したものであります。
共用部分に対する
共有持分は
専有部分と不可分の
関係にありますので、その処分においても、
専有部分とともに処分され、
専有部分と分離して処分するようなことは原則として許されないことを明らかにいたしました。たとえば、
専有部分に
抵当権を設定すれば、その
抵当権の効力は、
共用部分につきその
専有部分の
所有者が有している
共有持分にも及ぶ。また、
共用部分に対する
共有持分のみを他人に譲渡することは原則として許されないということになるわけであります。
次は第十二条であります。
本条は、
共用部分の変更について
規定したものであります。
第一に、
民法によりますと、
共有物の変更は常に
共有者全員の同意を要することになっておりますが、
共用部分についてはこれを緩和する必要がありますので、多額の費用を要しない改良行為をする場合、たとえば、共同の廊下の一部を低額の費用で共同の物置に改造するような場合には、
共有者の持分の四分の三以上の合意によってこれをすることができることにいたしました。
第二に、
共用部分の変更が特定の
区分所有者の
専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合、たとえば、
共用部分の変更によってある
専有部分の出入りが不自由となったり、または採光、通風が悪くなるというような場合には、その者の承諾を要することにいたしました。
なお、
本条に
規定する事項につきましては、規約で別段の定めをすることもできることにいたしております。
次は第十三条であります。
本条は、
共用部分の管理について
規定したものでありますが、第一項は、
民法第二百五十二条と全く同趣旨であります。第二項は、前条の第二項と同趣旨であります。また、第三項は、損害保険契約、火災保険契約などでありますが、こういう契約を締結しますことが管理に関する事項に含まれるかどうか疑問がありますので、それが含まれる旨を明らかにいたしました。
なお、
本条に
規定する事項につきましても、規約で別段の定めをすることができるわけであります。
次は第十四条であります。
本条は、
共用部分の負担及び収益の配分について
規定したものであります。原則として、持分の割合によることにいたしております。
次は第十五条であります。
本条は、
共用部分に関する債権について、
民法第二五四条と全く同趣旨を
規定したものであります。
次は第十六条であります。
本条は、規約で
共用部分の
所有者と定められた
区分所有者の
権利義務を
規定したものであります。規約で特定の
区分所有者を
共用部分の
所有者と定めますのは、その者に
共用部分を管理させる趣旨でありますから、その
区分所有者は
共用部分を管理する義務があると同時に、その管理に要する費用を請求することができる旨を定め。なお、その
区分所有者が
共用部分についていかなる範囲の行為をなし得るかをも明確にいたしました。
次は第十七条であります。
本条は、
管理者の選任及び解任の方法を
規定したものであります。
管理者を置くかどうかはもとより
区分所有者の自由でありますが、これを置く場合に
区分所有者全員の合意を要することとするのは不便でありますから、
管理者の選任及び解任は、規約に別段の定めがない限り、
区分所有者の集会の決議によってすることとし、なお、特別の理由がある場合には、裁判による解任もすることができることにいたしました。
次は第十八条であります。
本条は、
管理者の職務権限について
規定したものであります。すなわち、
管理者は、
共用部分の保存行為及びその変更または管理の実行行為並びに集会の決議の実行行為のほか、規約で定めた行為をするものとし、外部に対する
関係では
区分所有者を代理する権限を有するものといたしました。
次は第十九条であります。
本条は、
管理者の
区分所有者に対する事務報告義務を
規定したものであります。
次は第二十条であります。
本条は、
管理者が
共用部分の
所有者となり得ること及びその場合の
権利義務について
規定したものであります。
管理者が
共用部分の
所有者となることは、
管理者がその事務を処理する上において好都合である場合が少くないのであります。たとえば、ビル・マネージの会社が
管理者となる場合などあります。そこで、規約で特に定めました場合には、
管理者が
共用部分の
所有者となることを認めることにし、この場合の
管理者と
区分所有者との
関係について必要な事項(
共用部分の管理義務等)を
規定いたしました。
次は第二十一条であります。
本条は、
管理者が
共用部分または
建物の敷地につきまして、
区分所有者に対して有する
管理費用等の債権のために、
先取特権を認めたものであります。
次は第二十二条であります。
本条は、
管理者の
権利義務につきまして、この法律及び規約で定める以外の事項につきましては、
民法等の委任に関する
規定を準用することを定めたものであります。したがって、たとえば、
管理者は、その事務を処理するに当って、善良な
管理者の注意義務を負い、また
区分所有者は、
管理者に必要な費用の前払をしなければならないことになるわけであります。
次は第二十三条であります。
本条は、規約で定めることのできる事項を
規定したものであります。
建物、その敷地、附属施設の管理、使用等につきましては、現在でもいわゆる管理規約を定めている例が多いのでありますが、単なる債権契約にすぎないため管理上支障がありますので、これを法律上の制度として認め、必要な
規定を設けることにいたしました。
本条は、この規約の内容として定めることができる事項を定めたものでありますが、
本条に列挙した事項のほか、他の条文により規約で定めることを認められている事項もあるわけであります。
次は第二十四条であります。
本条は、規約の定め方を
規定したものであります。書面によることとしているのは、規約の内容を明確にさせるとともに、規約の保管や閲覧の
関係を考慮したためであります。
次は第二十五条であります。
本条は、規約の効力について
規定したものであります。規約で定めた事項は、
区分所有者全員を拘束するのみならず、
区分所有者が変更した場合に、従来の
区分所有者の
特定承継人をも拘束する効力を有しなければ意味がありませんので、規約がこのような効力を有する旨を定めたものであります。
次は第二十六条であります。
本条は、規約の保管及び閲覧について
規定したものであります。規約は
区分所有者の
特定承継人に対しても効力を生じますので、売買その他によって
区分所有権を取得しようとする者や
区分所有権に
抵当権の設定を受けようとする者なども、規約の内容を知り得るようにしておく必要がありますので、そこで、規約を保管すべき者を定めるとともに、その保管者は利害
関係人に規約を閲覧させる義務があることにいたしました。なお、保管者が正当な理由がないのに規約の閲覧を拒みますと第三十七条によって過料に処せられることになります。
次は第二十七条であります。
本条は、集会の招集権者を定めたものであります。
管理者の選任、解任には集会の決議が必要であり、また、規約で特定の事項については集会の決議を要する旨を定めておくことも考えられるのであります。そこで、
本条以下に
区分所有者の集会に関する
規定を設けることとし、
本条でまず集会の招集をなし得る者を定めます。
次は第二十八条であります。
本条は、集会招集の手続に関する原則的な事項を
規定したものであります。
次は第二十九条であります。
本条は、あらかじめ通知しなかった事項につきましては、規約に別段の定めがない限り、集会の決議をすることができない旨を
規定したものであります。
第三十条は、
区分所有者の議決権について
規定したものであります。規約に別段の定めがない限りは、各
区分所有者の
専有部分の
床面積の割合によるという趣旨であります。
第三十一条は、集会の決議の方法を定めたものであります。
第一項は、規約に別段の定めがない限り、
区分所有者の人数とその議決権とのそれぞれの過半数によって決議が成立するという趣旨であります。
第二項は、議決権行使の方法について
規定したものであります。
第三十二条は、集会の議長となる者を
規定したものであります。
第三十三条は、議事録について
規定したものであります。
第三十四条は、
区分所有者全員の書面による合意に、集会の決議と同一の効力を認めたものであります。
区分所有者が少数であります場合には、書面で合意をするほうが簡単で便利なことも少くないと思われるからであります。
第三十五条は、
建物の一部が滅失した場合について
規定したものであります。
区分所有の
建物の一部が滅失した場合につきましては、現在では何も
規定がありませんので、各
区分所有者がいかなる
権利義務を有するか明らかでありませんので、この点を明確にしようとしたものであります。すなわち、
建物の価格の二分の一以下に相当する
建物の一部が滅失した場合には、従来の権利
関係を維持して
建物を存続させるのが適当でありますので、各
区分所有者に必要な範囲の復旧権を与え、また、
建物の価格の二分の一をこえる
部分が滅失した場合には、
建物を従前の姿に復旧させるかどうかを
区分所有者全員に協議させることとし、協議不成立のときは、離脱を欲する者のために
建物及びその敷地につきその者が有していた権利の買取請求権を認めることにいたしました。
第三十六条、いわゆる団地内にあります
共有の土地や附属施設、たとえば集会場などの管理の便宜をはかるため、上述した
管理者、規約及び集会に関する
規定を団地についても準用しようとする趣旨であります。
第三十七条は、規約等の保管者がその閲覧を拒んだ場合の過料の制裁を定めたものであります。
次に附則でありますが、
第一条は、
施行期日を定めた
規定であります。この法律は、あらかじめその内容を国民に十分周知させますとともに、施行前に
管理者を選任し、規約を制定し、あるいはそのための集会を開く等の準備をする余裕をも与えておくことが望ましいのであります。そこで、
施行期日は、昭和三十八年四月一日とするとともに、その期日前でも、必要な準備行為はできることにいたしました。
第二条は、この法律の施行に伴う
経過措置を定めたものであります。第一項及び第二項は、この法律の施行前から存する
区分所有の
建物の
共用部分が
区分所有者の単独
所有または
共有に属します場合には、その
所有関係をこの法律施行後もそのまま存続させるように措置したものであります。また、第三項は、
区分所有者でない者がその
建物の
共用部分を
所有していた場合において、この法律の施行によりその
所有権を失うことがありますので、その場合の損失の補償を受け得ることを定めたものであります。
第三条は、この法律の制定に伴って
民法中不要となりました
規定を整理することといたしたものであります。
第四条は、この法律の制定に伴いまして、
区分所有の
建物に関する登記手続を整備するために、
不動産登記法に所要の
改正を加えたものであります。その内容は次のとおりであります。
まず目次の
改正、これは第九十九条ノ二から第九十九条ノ四までの
規定を新設したことに伴う整理であります。
第十五条の
改正、これは
区分所有権の目的たる
建物を特定し、その権利
関係を明らかにするためには、各
区分所有建物をそれぞれ別個の登記用紙に登記することなく、一むねの
建物に属するものの全部を同一登記用紙に登記することが適当でありますので、その旨を
規定したものであります。
第十六条ノ二の新設、第十五条の
改正によりまして、
区分所有建物におきましては、一むねの
建物に属するものの全部について一登記用紙を備えるのでありますが、その一登記用紙中には、表題部、甲区及び乙区を各
区分所有建物ごとに区別して設けることを明らかにしたものであります。
第三十六条の
改正、登記すべき
建物または付属
建物が
区分所有建物であるときには、その
区分所有建物の属する一むねの
建物の全体の状況を登記する必要がありますので、その登記の申請書にその全体を表示することとすると同時に、各個の
区分所有建物につきましては、その所在の土地を表示する必要がありませんのでこれを申請書に記載することを要しないものとしたものであります。
第九十一条の
改正は、
本条第二項の追加は、
区分所有建物の表示の登記におきましては、その状況を明確にするため、その属する一むねの
建物の表示をもすることとすると同時に、各個の
区分所有建物の所在の土地を表示することを要しないものとしたのであります。
本条第三項の追加は、
区分所有建物の属する一むねの
建物の
共用部分につきましては、
区分所有の
建物等に関する法律第四条第三項の
規定により
民法第百七十七条の
規定の適用がないこととされたのに伴いまして、その表示の登記をしないこととしたものであります。ただし、同法第四条第二項の帆走によって規約により
共用部分とされたものにつきましては、
所有者の表示を除いて、その表示の登記を存置することが適当でありますので、このことを
規定したものであります。
第九十三条ノ二の
改正、
区分所有建物の登記につきましては、その属する一むねの
建物の表示事項の変更の場合にも、その表示の変更の登記を申請すべきことを
規定しますとともに、
共用部分たる旨の登記をした
建物の表示の変更の登記につきましては、
共用部分たる旨の登記をする前に変更が生じ、その登記の未了のときには、その登記をした日から一カ月内にその表示の変更の登記を申請すべきものとし、また表題部に
所有者が表示されず、また
所有権の登記もされませんので、実体上の
所有者に申請義務があるものとすると同時に、その
所有者の変更の場合の申請義務についても
規定したものであります。
第九十三条ノ三の
改正、
共用部分たる旨の登記のある
建物の分割または区分の登記の申請適格者を
規定したものであります。
第九十三条ノ五の
改正、
区分所有建物の登記におきましては、その属する一むねの
建物が表示されますので、その表示の更正の登記の手続を
規定したものであります。
第九十三条ノ六の
改正、
共用部分たる旨の登記のある
建物の滅失の登記の申請義務者を
規定したものであります。
第九十三条ノ七の
改正、
区分所有建物の属する一むねの
建物の表示の変更の登記手続を
規定したものであります。
第九十四条の
改正、
建物の区分の登記手続を次条において
規定することとしたのに伴い
規定を整理をしたものであります。
第九十四条ノ二の新設、
建物の区分の登記手続を
規定したものであります。
第九十五条の
改正、甲
建物を区分してこれを他の
建物またはその附属
建物に合併する登記の手続を
規定したものであります。なお、附属
建物の区分の場合には、附属
建物を一たん主たる
建物から分割した上で区分の登記をするのが適当でありますので、附属
建物の区分の登記を廃止したのであります。
第九十六条の
改正、附属
建物の区分の登記を認めないこととしたのに伴う整理であります。
第九十六条ノ二の新設、
建物の区分の登記をする場合の
所有権その他の権利に関する登記の移記手続を
規定したものであります。
第九一八条の
改正、
区分所有建物の合併の登記手続を
規定したものであります。
第九十九条の
改正、
区分所有建物の滅失の登記手続を整理したものであります。
第九十九条ノ二の新設、
区分所有権の目的でない
建物が
区分所有建物となった場合及び
区分所有建物が
区分所有権の目的でない
建物となった場合の登記用紙の改記の手続を
規定したものであります。
第九十九条ノ三の新設、
建物の
区分所有等に関する法律第三条第二項の
規定により規約で
共用部分とした場合のその旨の登記手続を
規定したものであります。
第九十九条ノ四の新設、
共用部分たる旨を定めた規約を廃止した場合の登記手続を
規定したものであります。
第五条これは従前の
区分所有建物の登記用紙を
法務省令の定めるところにより
改正後の
不動産登記法による登記用紙に改製することとし、かつ、いわゆる登記簿と台帳の一元化の完了していない登記所における
区分所有建物の登記手続等を定める所要の特則その他の
経過措置を
法務省令で定めることとしたものであります。
第六条は、附則第四条による
不動産登記法の
改正に伴う地方税法中固定資産税に関する
規定を整理したものであります。
第七条は、この法律の制定に従い、
市街地改造法に所要の
改正を加えたものであります。すなわち、同法による管理処分計画において定めた施設建築物の
共用部分並びに
共用部分の
共有者及びその
共有持分は、この法律による規約で定めたものとみなして、この法律との調和をはかったものであります。
以上のとおりであります。