2009-04-07 第171回国会 衆議院 総務委員会 第12号
非合法ではありますけれども、それぞれの自治体が要綱で、条例をつくるわけにいかないので要綱で、いわゆる開発負担金とか教育負担金だとかといって開発業者にそういうふうなものを強いたりして、非合法の中で財源を確保している状況があるわけであります。
非合法ではありますけれども、それぞれの自治体が要綱で、条例をつくるわけにいかないので要綱で、いわゆる開発負担金とか教育負担金だとかといって開発業者にそういうふうなものを強いたりして、非合法の中で財源を確保している状況があるわけであります。
もう既にこれは指導要綱が実行されているんですけれども、三十戸以上のマンションで一戸当たり百二十五万円の開発負担金を開発者から徴収すると。それから、おおむね二十ヘクタール以上の開発に対しては一ヘクタール以上の学校用地の提供を求める。開発事業者に対しては、用地提供、公共施設、保育園などは民設民営での整備などを求める。これらをやっているんですね、まだたくさんありますけれども。
しかし、そのときに容積率で一番困るのは、自治体が、社会費用がかかり過ぎて、まだ公共施設の投資をしなきゃならないという名目があるので、私は、容積率をこういうふうに使用した場合には、これは今インフラがきちっと整備された地区にやるようでありますけれども、将来、街区計画なんかをやった場合にその容積率を負担させればいい、開発負担金みたいな形で。これは十分成り立つわけですよ。
当時、建設省が出した資料では、評価額が五十万円から、開発指導要綱に基づく小学校、中学校の用地と公園の負担部分を差し引いた金額が原価よりも安くなってしまった、そこで原価で譲渡したと、そう説明しているんですけれども、これに対して住民百十二人が、原価を割った開発負担金部分の損失を返せ、こういうことで当時の市長に住民訴訟を起こしているんです。
中でも公園の面積のとり方、あるいは開発負担金の問題、この点について見直しをしたいという意見が多いようでございます。ごく最近の数字についてはまだフォローしておりませんが、時期を見てさらに最近の状況もフォローし、一層の指導に努めてまいりたいと考えております。
例えば、大阪市は開発負担金ゼロ、北部にあります、ちょっと市の名前を申し上げるのは控えますけれども、後ほどなんでしたら申し上げますけれども、一戸当たり六十万。ゼロと六十万。両市とも人口増は現在ありません。にもかかわらずゼロと六十万では、これは相当違うのですよね。そういった問題。 しかも、何ですか、開発の内容によっては市長と別途協議するというのですね。市長と別途協議するというのは、これは何か。
確かにいろいろな問題が出てきたようでございまして、例えば公園の面積を開発に当たって法律では三％ぐらいになっておるのですけれども、それが開発面積の六％以上というふうに、一戸当たりですよ、要綱で指定したり、あるいは開発負担金なるものが、相当の負担金を要望したり、あるいは開発時に周辺の住民との同意を、同意判をとれとか、さらには、それを聞かなかったら、開発されて家が建ちましても水道の供給をしないとか、これは
これをやりますと、今、課長が答弁した本申請前の話のことですが、都市施設の整備と開発負担金というものがありまして、これのネゴのために実際は六カ月、一年みんなかかっている。今あなたが言っているような通知をしても、それを全然守れないような体制が特にある。
ところが、今回答のあった開発負担金の問題とか、収支、使途の明確化、開発協力金の金額算定根拠がはっきりしないとか、今後議論されるでありましょうが、最もひどい、これらに応じない、指導要綱に従わない場合の措置まで定めているのは、相変わらずかなり多数。
それで、宅地開発指導要綱というのは、これは法律、条例に基づかないで開発負担金なんかを取っているわけです。この点、羽田内閣の最重要政策の中でどんなふうにお考えになりますか。
一戸当たり何百万円の開発負担金を取るというようなのがある。しかもそれが条例に基づかないで単なる行政指導でやっているというのは、これはやっぱりおかしな話ですからぜひ改めてもらいたいと思いますが、自治省の関係の方、おっしゃってください。
宅地開発指導要綱の関係でありますが、この宅地開発指導要綱の開発負担金の問題は、もう本当に古くて新しい問題でありまして、建設省でも自治省と協議しながらこの開発負担金の問題については改善をするといいながらなかなか改善ができない。なぜ改善ができないのか、ちょっと質問の趣旨があれかもしれませんが、局長。
しかし、その後、大阪府によって、部分的な補助措置はとられているものの、結果的には自治体の負担は増すばかりでありまして、その一方では、固定資産税や開発負担金などによる収入は減らされるばかりであります。
公租公課、開発負担金、近隣対策費等々の間接費があるでしょう。協会の人件費などの事務費があるでしょう。だから、事業団はこういう分譲価格を決定するに当たってこのような内容を見た上で決定されると思うんですが、そういうことと理解してよろしいでしょうか。
特に、間接経費の分野をずっと見ると、例えば開発負担金というのがここの中に書かれています。そうすると三千万円という数字が出てくるんです。こういうものをつくるときには町役場などがいろいろかんでいますから、そういうところの諸君たちに三千万円も開発負担金というのはかかっているのかと聞いてみた。みんな頭をかしげます、三千万円も要りますかと。これは御存じですか。
その中で、具体的に開発負担金というものに、つきましても三千万円という申請がございます。この中身について手元に詳しいものがございませんが、一般的に申し上げまして、公共分担金その他がこの開発負担金の内容になろうかと思います。
この金額の差の部分がありますし、例えば今おっしゃった開発負担金の問題だって、それでは自治体によって開発負担金に関する要綱がそれぞれ違ったら、公団の譲渡する価格は当然違ってくるのですか。全部一律じゃないでしょう。いやですね。 それでは、これは後でちょっと私のところでもう一度やりとりさせてください。その差額の部分もあります。
韓国のように開発負担金という制度もございましょう。土地増価税という仕組みもございましょう。いずれにしても開発利益という問題を抜きにして宅地開発はあり得ないわけでありまして、この開発利益を適正に徴収し、これを公共に充当するという視点から土地税制の役割は極めて大きいと思います。これを欠いた土地政策はいわば片肺飛行の土地政策にすぎないというふうに思います。
それから、こういう税金をかけますと、いわゆる開発利益の還元ということが特によく問題になるわけですが、そのために開発負担金制度を導入するという考え方がございます。しかし、開発利益がどれだけあるかということを算定して開発負担金を課すというようなことをしますと、開発利益の算定をめぐってとめどもない議論に落ち込む可能性がございます。
具体的に言いますと、我が国の宅地開発指導要綱に見られるような開発負担金を徴収するとか、あるいは宅地開発をする場合にはその住宅にはその地域の公営住宅入居希望者から入居者を選ぶというような条件をつけるということも行われるわけです。このように開発権付与ということのいわば対価としてそういう拘束を課しているわけです。
負担金のことを申し上げますが、開発負担金も私がこれから問題にするのは、そんな格好のいい、悪徳不動産業者がけしからぬからと、そういう単純な短絡的な発想では物事が進まないということを申し上げるわけであります。それは、開発負担金を過重なものを課せば土地は高くなるわけであります。当たり前の話であります。土地の値段が高くなれば住宅も高くなる、これまた当たり前の話であります。公園も要る。
あるいはまた開発負担金とか公共用地減歩とか、その他いろいろな手段があるわけでございますけれども、私は基本的には、回収の場合、開発利益の回収は税でやるべきだと考えているわけでございます。その税が、我が国の場合、とりわけ土地税制が機能してこなかったというわけでございます。
これは、今のような開発負担金を取ってしまいますと、造成から何から全部取ってしまうというと、目の子勘定ですけれども大体半分になるでしょう。有効宅地面積は半分以下で公共負担分が半分以上なんですから、素地でもって倍になっているわけですから、そこへいろんなものが全部重なっていくわけだから大変な相場になっちゃう、二十万になっちゃったわけですから。
それから、現実の造成後の取引価格水準が、その中に開発負担金も含んだ形で形成されているではないかという御指摘については、そういうケースが非常に多いだろうと思います。
近傍類似価格という考え方の中にはこの開発負担金やなんかはもう入っているでしょうというんです。だって、今でき上がったもの、一つの団地ができたときには、その積算方式は何か知らぬけれども、この開発負担金が入っているじゃないですか、現実に。書いているじゃないですか、ここに。出ていますよ、この中に。そうすると、近傍類似価格と言ったときには開発負担金が入っているわけですよ。
えば地区計画などという手段があるわけですが、そういったものを利用しないで、ただただ固定資産税を上げるということだけをやれば、やはりミニ開発や乱開発を促進することによって、社会資本も整備されぬまま日本の都市環境が非常に悪化するというような問題が出てきてしまうのではないかというふうに思いますので、今後は計画的な開発の方は税制上有利に、あるいは補助金を与えて、余り小さなミニ開発のような場合にはある程度開発負担金
ヨーロッパでは、開発の利益は公共事業を行う公共団体が受益者から租税の形で吸収すべきだという考え方が浸透しており、開発による地価の値上がりに課税する土地増価税あるいは開発負担金などの制度が採用されております。日本も考えるべき点ではないのでありましょうか。要するに、国民生活の質を高めることに内需主導の本当のねらいがあるはずであります。したがって、正確に言えば、生活主導であります。
西ドイツとか日本は開発負担金制度があります。特定の地域だけに限っていますが、イギリスはそういった特定の開発地域だけじゃないわけです。これは後で説明いたします。 資金の助成については、アメリカでは都市開発事業補助金、アーバン・デベロップメント・アクション・グラントと言われていますけれども、そういった制度と地域開発一括補助金。