1988-05-16 第112回国会 参議院 土地問題等に関する特別委員会 第4号
それで帝国ホテルの借料でございますが、これは民間賃貸実例を調査しておりますが、それから民間精通者の鑑定資料もとっておりますが、大体今の水準で大きな格差はございません。
それで帝国ホテルの借料でございますが、これは民間賃貸実例を調査しておりますが、それから民間精通者の鑑定資料もとっておりますが、大体今の水準で大きな格差はございません。
そこで、いま先生の御質問の、昨年三月の国有地の貸付料の改定でございますけれども、これは一昨年九月に私ども全国の民間賃貸実例調査というのをやりまして、その結果、国有地の貸付料が民間の賃貸料を下回っていると、こういう事情が判明いたしました。そこで、貸付料率を改めることによりまして、民間の賃貸料との不均衡を是正するためにこれを行ったと、そういうことでございます。
○説明員（太田幸維君） 貸付料算定基準におきまして、基準貸付料等が近傍類似の民間賃貸実例に比べて著しく開差があるというふうに認められる場合には、先生おっしゃるとおり、当該実例に比準して修正することができるということにしております。
○説明員（太田幸維君） 私どもの民間賃貸実例調査といいますのは、地代家賃統制令の適用の有無であるということとか、それから住宅用、営利用等の用途の別、それから賃貸契約開始の時期がいつごろであったか、そういった別に区分いたしまして、近傍類似地の民間賃貸実例を選定してこれを調査すると、そういうやり方でございます。
この普通財産の貸し付けと申しますのは、三年に一回民間の賃貸実例を調査してまいりまして、その調査結果をもとにいたしまして三年に一回算定基準を決めておるわけでございまして、これは従来の実績と比べましておおむね妥当でございまして、決して民間の賃貸実例と比べまして安いという筋合いのものではございません。
たいへん上がるということで苦情をいただきましたケースもございましたので、その周辺の賃貸実例を洗い直しまして、その実例に合うように修正をいたしました。それが、ただいまおっしゃいましたように、七万が三万になったというようなケースが、周辺の賃貸実例に合うように合わせた結果であると思います。
○井上政府委員 再々申し上げますけれども、私のほうといたしましては、全国的に三万七千件ばかりの貸賃をやっておりますので、できるだけ一律にやれることが望ましいわけでありますけれども、その地域性、それから周辺の賃貸実例等を考慮いたしまして、その一律計算が高ければ、当然、その周辺の賃貸実例に合わせるという行為はいたします。
といたしましては、やはり全国的な事務の統一をはかる意味において、適正な貸し付け料というのはこういう基準でやるようにということを指導しているわけでございますが、あくまでも貸し付けというものは民法上の私法契約でございますので、その算定基準、これは画一的なものでございますから、その具体的な事案に応じまして、かりにその基準によることが著しく不相応である、不適当であるというものにつきましては、特例といたしまして、民間の賃貸実例
○小幡政府委員 国の貸し付け料、これは一応妥当なものということで私どもきめておりますので、かりに、御相談しました結果、借り主のほうが、主として金額だと思いますが、その額では納得しないという場合におきまして、近傍類似の賃貸実例と比較しまして低きに過ぎるということでありますれば、やはり国の財産管理の適正という見地から問題がございますので、この場合には借地法に基づきます増額請求をする、なお必要な場合には法務省
かりに貸し付け料額が高いのであれば、なぜ高いか問題で、特に近傍類似の賃貸実例等と比較しまして、もし国のほうが高ければ国のほうは直す、こういう是正措置は講ずるわけでございますが、そういう話し合いを十分いたしまして、適正妥当なものにしていきたい、かように考えております。
○東中分科員 時間がありませんので、質問は終わりますが、近傍類似の賃貸実例による修正その他の修正がむしろ例外になっておるというのが問題でして、この点についてはまた別の機会にただしたいと思いますけれども、そういう方向で努力されておることは私たちも知っておりますが、しかし、借地、借家人の権利を侵害するようなことのないように、思い切った改善を要請しておきたいと思います。 終わります。
それから、今後——まあこれは建設省の告示が実は出たのを知りましたのが一月でございますので、その間いろいろと通達その他検討していたわけでございまして、若干準備期間が短かったという点もございますので、今後、近傍類地の賃貸実例、この調査を十分にやって、円滑に仕事を処理するように、こういうふうに厳重に指導監督したいというふうに考えております。
それからもう一つは、近傍類地の賃貸実例というものを調査いたしまして、それに比べまして、その統制額によることが非常に高額に過ぎるという場合には、賃貸実例に従って修正する、こういう道を講ずる。 それからもう一つは三番目といたしまして、大体いま申し上げましたように、昭和二十五年以前の古い住宅、しかも九十九平方メートル以下の、わりあいに小規模の対象物件でございます。
それで、借料関係につきましては、民有地の売買実例あるいは賃貸実例等の調査を主たる目的として行っております。調査いたします先は、今回は主として十五の市町村に参りましていろいろな調査をいたしております。 それから水域関係は、水域の使用の状況がどうなっているかということと、沖繩における漁業の経営実態がどうなっておるかということについて調査をいたします。
それから第二には、家屋の新築あるいは増築、改築というような際に得られます種々の資料を整備する方法、あるいはいま御指摘になりましたような豊島の税務署における例のように、一つの地図に基づきまして戸押し的に賃貸実例を洗っていくという方法、こういった方法を駆使いたしまして、できるだけその不動産所得の把握の充実につとめたいと考えておる次第であります。
私のほうでは、三年ごとに民間の賃貸実例を大々的に調査いたしまして、最近の調査によりますれば、固定資産税の引き上げ幅が最近非常に大きゅうございます。その状況で上がっていくというふうには申せません、という結論になっております。そこで、昭和四十一年度からの地代の改定につきましては、民間の賃貸の実例を、最初調査した結果に基づき、新しく検討いたしたいということで、ただいま検討いたしておるところでございます。
民間の賃貸実例がどのようなレベルであり、また年々の値上げ率がどの程度のものであるかというものと比較いたしてみますと、確かに国有財産のほらが少し高いという感じを抱いておるわけでございます。それで、今後この貸し付け料の基準についても検討いたしたいというふうに考えております。
これは私どもといたしましては、土地を評価いたしまして、付近の賃貸実例によってやっておりますけれども、それができない場合におきましては、資本利子七％をとるということで新たに契約をいたしておるわけでございます。
それならば固定財産管理規程によつてこの数字を算出する場合に、津田局長に信いたいのたが、第六十四条には使用料の算出については「近傍類似のものの適切な賃貸実例による。」ということを原則にしてある。そこでこの場合鉄道会館並びに高架下及び連絡上屋の場所につきまして、この条文の近傍の類似の賃貸の実例、これはどういうふうに参酌をせられたのでしようか。
それからその前にお話のございました六十四条の関係でございますが、一応坪当り十万円と算定いたしましたのは、先日も御苑明いたしましたように、あくまで概算でございまして、先ほど私が申し上げましたのといささか違つて恐縮ではございまするが、現実の問題といたしましては、概算としてとつたわけでございまするから、付近の賃貸実例等も参考にいたしたい、またいたさなければならぬというふうに考えておる次第でございます。
しかしてその賃貸価格というものはどういうものを賃貸価格というかという問題につきましても、賃貸実例によるものか、評定賃貸価格によるものか、これも非常に問題があると思うのであります。ただいまのところは早急にやるといたしますれば、現在公に認められておりますところの賃貸価格に一定の倍数をかけてやることよりほかにしかたがない。従つて財産税のときに農地の評価についてもこの方法で行つておるのであります。