1985-12-11 第103回国会 参議院 内閣委員会，社会労働委員会，商工委員会，運輸委員会，建設委員会連合審査会 第1号
○政府委員（渡辺尚君） 今先生から統制対象借家の家賃とそれから統制対象外の比較のお話ございましたが、一つここで申し上げたいのは、統制対象の借家というのは非常に老朽化している、古いということが一つございまして、統制借家の公定家賃と、それから実際に支払われている家賃というものがございます。
○政府委員（渡辺尚君） 今先生から統制対象借家の家賃とそれから統制対象外の比較のお話ございましたが、一つここで申し上げたいのは、統制対象の借家というのは非常に老朽化している、古いということが一つございまして、統制借家の公定家賃と、それから実際に支払われている家賃というものがございます。
そういうことで、それが直ちに統制対象外の周辺の家賃相場に影響を与えるということはないというふうに考えております。昭和四十六年に告示改正で約二・七倍に上限を上げたことがございます。そのときの周辺の状況を見てみますと、ほとんど影響を受けていないということもございました。つけ加えさしていただきたいと思います。
例えば昭和五十九年の調査では、東京、京都、大阪の三大都市における統制家賃の平均は一平米当たり約四百五十五円で、統制対象外住宅の平均家賃は千三百三十五円と、こういう二・九倍の格差があります。したがって三倍程度家賃の引き上げが行われると見なければならない、こういうふうに私たちは推測するわけでございますが、政府はこの点どのような見通しを持ってみえるかお尋ねいたします。
なお、従来、その統制対象外の賃料の決定に当たりまして統制額を確かに目安として用いるという場合もあるかもしれませんが、このような目的のために必要性の失われた統制というものを継続することは適切ではないと考えております。
五十三年の十一月の私どもで調べました地代家賃の実態調査の結果につきまして、まず御説明をさせていただきますと、当時地代は統制対象外と統制対象との格差と申しますか、要するに、統制対象のものに対しまして統制対象外は約一・四一倍の数値を示しております。
今回の告示につきましても、昭和五十一年度の地代家賃等の実態調査をいたしまして、統制家賃の平米当たりの平均額の百六十円に対しまして統制対象外が八百二十九円、約五・二倍ということで、依然として大きな格差が見られるということでございますので、その格差を一気に縮めるということは大変なことでございますけれども、大体、昭和四十一年ごろからの目減りを何とか回復するということを基調にいたしまして、必要な最小限の計算
それから、統制対象物件の借り主の所得水準が、統制対象外物件の借り主の所得と、ほとんど同じであるというような状態でございますので、低所得者対策としての効果も薄らいでおるのではないかというふうな事情がございまして、われわれといたしましては、現状に余りそぐわない法律になっておるというふうに考えておる次第でございます。
持ち込んでいただきますれば、それが統制対象であれば、ちゃんとした法律に従わなければいかぬということにもなりますし、あるいは統制対象外でありましても、便乗のようなかっこうのものは、これは公共団体の指導によりまして調停をする。
○沢田政府委員 四十六年に改定をいたしました趣旨と申しますものは、あまりにもひずみが大きいからこれをある程度緩和しようということでございまして、当時地代、家賃にいたしましても、いわゆる統制対象外のものとの比率というものは、全国平均でございますが大体十二倍、すなわち統制額は十二分の一というふうな実態でございまして、いわゆる古い借家を持っておる方というのは斜陽的な方が非常に多くてたいへん苦しんでおる、こういう
「改正を契機とした、統制対象外の地代、家賃について不当な便乗価上は厳につつしむべきであること。」こう書いてあるのです。なるほどこう書いてあるのだが、実際の問題として、そういう対象外の分でも、対象内のものがそこまで上がった以上はこちらもそこまで上げてもいいだろう、こういう見解が出てきておるわけです。そうして非常にたな子と家主がもんちゃくを起こしておるのです。これが実態なんです。
そこで私どものほうは、この統制額のきめ方を変えましたやり方、統制額が全体で二・何倍になる、こういうやり方を統制対象外の大きなもの、また新しいもの、そういうふうなものにそのまま適用するということは非常に因るわけでございます。
統制対象外のものにつきまして統制対象のルールを使って上げるというふうなことは、むしろ便乗値上げに近い動作だというふうに私ども思って、これを指導原理といたしまして、あとは家主とたな子さんの間の話し合い、一般の契約の話であろう。その契約がいわゆる値上げ問題などで争ったときには、最後は調停とかそういうことになるでしょう。
それにつきましては、統制対象が上がったことに名をかりる理由といたしまして、通常の地代の場合でも、やはり毎月取る地代はあんまり高く取れませんで、権利の更新時、あるいは当初に非常に多く取ってしまうという事例が多うございますので、その点を、特に公共団体等に連絡をいたしまして、十分に注意してほしい、統制令が上がったことに名をかりて、統制対象外の地代を上げようとする場合には、少なくとも、その計算の場合には、権利金
また、統制地代につきましては、坪当たり約四十円でございますが、統制対象外の地代平均の約百四十円と比べますと、家賃ほどの格差はないように見えますが、統制対象の借地につきましては、通常の都市におきまして行なわれております権利金、あるいは更新料等の授受が一切禁止になっておりまして、それを加味いたしますと、家賃を上回る大きな差があるわけでございます。
ところが、付近の統制対象外地代は百六十円で、これは統制額のほうが約倍以上でございますね。 三番目は、大阪市東淀川区木川西之町一丁目から三丁目にまたがる広大な土地の部分を借地しているわけでございますが、従来の統制額が八十七円、これはすべて三・三平方メートル、すなわち 一坪一カ月ということですから、もうそのことばは省略いたします。
これは、建設省のほうでは、地代家賃統制令の第五条に基づきまして、従来統制対象外の土地に比べまして、著しく低額でありまして、公正でないと認める、こういった理由で今回引き上げたわけでございますが、そもそも固定資産税の課税標準の基礎が、昭和三十八年から、その年度というふうに上げるだけでも相当倍率がふえるわけでございます。それから百分の二・二という率が百分の五に変わった。それでもふえる。
しかしそれに便乗して、統制額以上に取っていたものを上げるとか、あるいは統制対象外のものを上げる、こういうほうはその反対に厳に取り締まる必要があるということでございまして、私どもの行政に携わっております県の住宅課がおりますので、これを通じまして、そういう事例については厳に取り締まるようにということで、会議その他を行ってその徹底方を現在ももやっておるわけでございます。
○浦井委員 いま十二・二一倍という数字が出たわけなんですが、統制対象外の家賃と統制家屋の家賃との比較なんですけれども、これについても先ほどの公営住宅との比較と同じようなことがいえると思う。
○沢田政府委員 まず、統制対象外家賃は昭和四十四年度前二カ年の実態調査から推計をいたしました。それから公的家賃につきましては四十六年度の予算単価よりの積算でございます。
それから六大都市を平均した場合は給与住宅の普通建てで一戸当たり敷地面積が三百六十六・五、地代が六千九円、平米当たりの地代が十七円九十銭、こういうこれは統制対象外の地代、家賃になっております。けさほどお伺いした千五十万は坪十万円としますと、そして千五十万と計算した場合に、坪当たり五百円ですね。平米当たり百六十円か七十円くらいになります。