1999-05-07 第145回国会 衆議院 建設委員会 第10号
それから、賃貸住宅事業でございますが、これにつきましては、現在、首都圏で約百四十万戸のストックがございますので、いわゆる賃貸マンションと言われているようなもので年間十万戸ぐらい供給されているわけでございますが、民間側のは、ほとんど土地をお持ちの地主さんが土地のコストというものを考えない形で上物をマンションとしてお建てになって、もしくは我々と共同事業で、我々が分譲部分を担って、いわゆる立体換地という方式
それから、賃貸住宅事業でございますが、これにつきましては、現在、首都圏で約百四十万戸のストックがございますので、いわゆる賃貸マンションと言われているようなもので年間十万戸ぐらい供給されているわけでございますが、民間側のは、ほとんど土地をお持ちの地主さんが土地のコストというものを考えない形で上物をマンションとしてお建てになって、もしくは我々と共同事業で、我々が分譲部分を担って、いわゆる立体換地という方式
だから、最小限というのがありますし、先ほど言った九坪ぐらいのところじゃもう無理なんですから、そういうところはやっぱり制限して、そういうものは立体換地とか何かでやる。だから、この際、ある程度私権の制限みたいなものはどうしても僕はやらなきゃいけないと思うんですよ。
ですから、立体換地とかいう手法を使いましてどこかの高層化した人工の土地をもらうとか、そういうことをしないと道路も広がらないし、小さい敷地にまたバラックを建てるということになってはそれだけはやっぱりまずいと思うんです。
あるいは、立体換地を拡充することによって、できるだけ土地に対して住宅で提供していこう。 しかも具体的な特例といたしまして、区域外についても公共団体、同一の施行者が住宅を建設する、そして土地にかえて住宅を提供することができる、こういった特例を設けることによって、住宅供給とあわせた面的整備を推進していこう、そういうのがこの特例法の具体的な内容ということでございます。
立体換地手法を充実するということでございますけれども、通達によりまして制度化というようなことを図ってまいりたいと考えております。 それから、密集市街地におきます土地区画整理事業の推進というのが大きな四番目でございます。ツイン区画整理の創設等御提言をちょうだいいたしております。これにつきましてはまだ具体の需要と申しますか、ケースがなかなか少ないようでございます。
一つは減価対策、過小宅地対策等のために、土地にかえて十分な広さの建物床が得られる立体換地制度の充実を図ること、それから市街地再開発事業等との同時施行によりまして建築物整備と一体となった事業の整備を図ること、こういったことを考えでございます。
さらにあわせて、土地だけを区画し直して地権者に換地として与えるというだけではなくて、常にその土地はどのような上物とともに利用するかという計画を立てて、これは土地区画整理法に立体換地という制度がございますが、ああいう思想 をもっと一般化していく必要があるのではないだろうか。そのような中で、今和田委員がおっしゃいましたようなあるべき公共用地の確保の方法が具体化していくのではないかと私も思っております。
都市拠点総合整備事業によりまして拠点形成を進めること、ふるさとの顔づくりモデル事業によりまして質の高い事業を実施すること、それから特定交通安全施設等整備事業によりまして駐車場の整備等を進めること、それから立体換地促進事業と区画整理事業を同時に施行いたしまして商業市街地の高度の利用を促進しようということ、それから商業地域振興整備事業を推進するということ、いろいろな施策をあわせて実施することを考えておるところでございます
三つ目、建築物と一体となった市街地整備を促進するための立体換地制度の充実。四つ目、密集市街地の環境改善の推進のためのツイン区画整理の創設等でございます。 建設省におきましては、これらのうち、法制度が急がれるものにつきまして検討を加えてまいりました。
また他方では、土地区画整理法などですと立体換地という規定があるのですが、これはほとんど今まで使われていませんけれども、このようなものを活用していくということもあると思います。
○馬場富君 今回の法改正の背景には、昨年一月に出されました土地区画整理制度の改善に関する提言が私は一つの基準になっておる、こういうように理解しておりますが、提言では、今回の改正案に盛り込まれた項目のほかに、業務代行方式の法定化とか、あるいは土地信託方式の活用とか、あるいは立体換地の手続の整備とか、申し出換地制度の創設の四項目が指摘されておるわけでありますが、これらについてはこの改正になぜ盛り込まれなかったか
それから仮立体換地制度は、今まで区画整理法に立体換地の規定はございますけれども、立体換地を行っている事業というのはほとんどないわけでございます。
以上、質問してまいりましたが、この土地区画整理法で新たに設けられた三つの制度は、民間活力の活用による、いわゆる民活再開発の推進の流れに沿ったものであり、民間デベロッパーが事業の一切を土地所有者にかわって行うことで保留地の取得が可能な第三者施行、事実上の土地売買ともいえる参加組合員制度、立体換地との関係が考えられる宅地の共有化など、デベロッパー主導の土地区画整理の拡大、土地区画整理が利潤追求の道具となることにつながるものであります
また、既成市街地における土地区画整理事業を推進いたしますために立体換地制度を活用することとし、新たに関係経費を補助対象に追加することといたしております。
昭和三十年代に入りまして、この土地区画整理事業と耐火建築促進事業の二つの流れが都市再開発の主要な事業として発展をいたしてまいりまして、土地区画整理事業の法制の中で考えられておりました宅地の立体化、いわゆる立体換地の考え方を拡充整備をいたしまして、新たに公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律、市街地改造法と略称しておりますが、この法律が昭和三十六年に制定を見たわけでございます。
わが党は、一九六九年、都市再開発法が制定された際、この法律が、再開発組合に大手不動産資本のほか、銀行、百貨店、総合商社など大手企業が加わることとなり、独占資本が直接この事業に進出する道を開いたこと、立体換地により零細な土地所有者から土地を強奪するとともに、全く権利を認められない借家・借間人の追い出しになること及び同法による土地の高度利用化は都市の高層化、過密化の促進につながることを指摘して反対しました
立体換地により零細な土地所有者の土地強奪と追い出しになること。土地の高度利用化は、都市の高層化、過密化の促進につながることを指摘し、反対しました。 都市再開発法に基づく都市再開発事業は、住民の理解が得られないばかりか、しばしば強い反対運動に遭い、事業の進捗が図れなかったのであります。事実がわが党の指摘が正しかったことを証明する結果となったのであります。
それからもう一つは、これはいわゆる立体換地と言っておりますが、俗にそう言ってよろしいかどうかわかりませんが、現在住んでおります宅地を売りまして四階以上の中高層耐火共同住宅をつくった場合に、そこに買いかえを認めるという新しい制度を入れたわけでございます。
この場合施設住宅区すなわち共同住宅を建設する地区につきましては、いわゆる立体換地を行い、従前の宅地にかえて本事業によって整備される新しい共同住宅の一部とその敷地の共有持ち分を与えることができることといたしております。 以上がこの法律案の提案理由及び要旨でありますが、何とぞ慎重御審議の上、速やかに御可決いただきますようにお願い申し上げます。
いずれにしても、この両方とも土地を買収する方式ではなくて、換地とか立体換地の手法によりまして土地は従来どおり農民の方の所有として残しつつ良好な住宅市街地として整備するものでありますから、そういう意味でも基本的に権利者の意向に合いやすいシステムでございます。
○吉田(泰)政府委員 ただいま御指摘の条文は、いわゆる立体換地のところの条文かと思いますが、これにつきましては、余りにも過小な場合には一つの床をなしませんので、そういう規定を念のため置いたというものでございまして、この場合には、いわば保留床は別にたくさんできるわけでありますから、これを優先譲渡する、優先譲渡の制度も書いておりますし、そういうことで処置していくことになると思います。
○吉田(泰)政府委員 住宅街区整備事業の事業費は、大きく分けまして土地区画整理事業に準じた土地の区画形質変更、公共施設の整備等土地関係の費用と、それから中高層住宅の建設費、これに分けられるわけでありますが、このうち住宅の建築工事費はとりあえず施行者が負担しておいて、保留床という、従来の権利者に立体換地されるもの以外の余分にでき上がった床、これを処分することによって回収するということになりますが、その
大体この法律は、農地等の所有者が土地を手放さずに換地や立体換地をして、そして環境のよいところでよりよい宅地をつくっていこう、あるいはその上に住宅をつくろう、こういうのが目的でありますから、理論的に言えば土地の売買がないわけなんです。
これに対しまして促進区域制度は、主として土地所有者等の権利者による開発を期待し、これを促進するために同様建築行為等の規制を行いますけれども、これはあくまでも換地あるいは立体換地等、買収方式でない方式で、しかも主として土地所有者等によって開発してもらう、それを促進するために必要な規制をかけるという仕組みのものでありまして、両者は競合することはあり得ない性格のものであります。
また住宅街区整備事業などは、従前の宅地に比べまして立体換地と称し、新しい共同住宅の床を与えるかなりドラスチックなものでありますから、そういう制度がそもそも成り立ち得るためにも、住宅対策上ぜひとも必要だというような切迫感が相当強い地域でなければ適当ではないんではないか。
この場合、施設住宅区、すなわち共同住宅を建設する地区につきましては、いわゆる立体換地を行ない、従前の宅地にかえて本事業によって整備される新しい共同住宅の一部とその敷地の共有持ち分を与えることができることといたしております。 以上がこの法律案の提案理由及び要旨でありますが、何とぞ慎重御審議の上、すみやかに御可決いただきますようにお願い申し上げます。 〔天野(光)委員長代理退席、委員長着席〕
また再開発によっていわゆる立体換地を行なうわけでございますので、いままで土地の上に建っておった住宅なり店舗なりが新しい高層ビルの中に移りかわるというようなことによる業務上あるいは生活上の激変というようなこともあります。
立体換地方式においては、借家権者並びに一部借家権者は、等価交換の原則により、必ずしも新しい施設建築物に入居できるという保証はどこにもないのであり、再開発がこれら借家人から住宅を奪う結果になることは目に見えております。
保有地には、かって土地区画整理法を審議し、またずいぶん一緒になって検討したものでありますが、立体換地方式というものが生まれてきている。立体換地とは何か。立体換地こそ今回の再開発的な建築物が生まれるわけなんです。建造物が生まれるわけなんです。