2016-02-18 第190回国会 衆議院 本会議 第12号
今回の改正案では、農地法に基づく農業委員会による協議の勧告を受けた遊休農地について、正常売買価格に乗じられている割合を乗じないことによる課税強化と、所有する全農地に農地中間管理事業のための設置期間十年以上の賃借権等を新たに設定したものについて、固定資産税の課税標準の特例措置を講じることによる課税軽減を行う仕組みを導入しようとしています。
今回の改正案では、農地法に基づく農業委員会による協議の勧告を受けた遊休農地について、正常売買価格に乗じられている割合を乗じないことによる課税強化と、所有する全農地に農地中間管理事業のための設置期間十年以上の賃借権等を新たに設定したものについて、固定資産税の課税標準の特例措置を講じることによる課税軽減を行う仕組みを導入しようとしています。
現行の固定資産税におきます土地の評価につきましては、昭和三十年代に調査会の答申がございまして、この答申によりまして売買実例価額から求められる正常売買価格に基づいて適正な時価を評定する、こういう方法によっておるところでございまして、この考え方は平成六年度の土地の評価がえにおきましても採用しておるところでございます。
これは最初からそういう考え方を実は持っているのでございますけれども、基本的には土地の評価というのは売買実例価格から不正常な部分を除去した正常売買価格に基づいて時価を評定する、抽象的にはこういうことになって今日に及んでいる、こういうことでございます。
一元化するというような気持ちは持っておりません」と、大臣はそういうことをすぱっとその当時は言っておられたし、八九年三月の、自治省の方も入っている「地方税における資産課税に関する調査研究報告書」ですね、これは自治省自身が参加されて、この中で、「地価公示法による公示価格は、実勢価格を踏まえ、一般の土地取引価格に対して指標を与えるためのものであり、」「固定資産税の評価は、土地の売買実例価格から求める正常売買価格
○小川（徳）政府委員 現在の固定資産評価基準におきまして、土地の価格につきましては、先ほど来御説明申し上げておりますように、売買実例価格から求められますところの正常売買価格に基づいて評価をする、価格を決めていく、こういうことにいたしておるわけでございますが、その場合に、地目によってその価格形成の要因が違ってくる、こういうことがございます。
固定資産税の評価における土地の評価は、売買実例価格から求められる正常売買価格に基づいて評価を求めることになっておりますが、昭和六十年代の急激な地価高騰の影響を受けて、地価公示価格との関係から見ると地域間に不均衡が生じていることも否定できないところであり、平成三年度の評価がえにおける、例えば埼玉県内の各市の地価公示割合を見ましても、最高五九％、最低一三％という状況にあります。
○杉原政府委員 固定資産税におきます土地の評価、これは三年に一度やっているわけでございますが、これは、売買実例価額から求められます、不正常要素を除きました正常売買価格に基づきます適正な時価を評定するという方法によっているわけでございますけれども、お説のような最近のような地価高騰の影響を受けまして、地価公示価格との関係ということで見ますとかなりな差が生じております。
その自治大臣の告示の中におきまして、売買実例価格から求められる正常売買価格によるというふうに規定されておるところでございます。また、固定資産税は、その税の性格上、資産の保有を前提として毎年経常的に負担をしていただくものでございますので、その固定資産の所有によって得られる収益から負担をしていただくということでございまして、収益価格といったような考え方もとられるわけでございます。
○政府委員（湯浅利夫君） 固定資産税の評価に当たりましては、固定資産税の評価基準に基づいて各自治体に評価をお願いしているところでございますが、基本的な土地に対する評価の考え方は、売買実例価格を基本にいたしまして、これから例えば期待利益とかあるいは投機的な要素というようなもの、不正常な要因を排除して正常売買価格で評価をするということ、これが固定資産税の評価基準で定められている土地の評価の考え方でございます
○政府委員（湯浅利夫君） 固定資産税の土地の評価につきましては、評価基準によりまして、売買実例価格から不正常な要因を除いた正常売買価格に基づいて評価をするというのが基本的な評価の考え方でございます。
また、逆に固定資産税の場合を考えますと、固定資産税の場合には固定資産税の評価というものが直ちに税負担の増加に結びついてしまうというようなこともございまして、固定資産税の評価というものはもともと不正常要因を除いて正常売買価格で評価しろということを言っておりますが、この不正常要素というものを過大にとらえ過ぎていたのではないかという反省もございます。
最後に、「固定資産評価基準の取扱いについての依命通達」の中で「土地の評価は、売買実例価額から求める正常売買価格に基づいて適正な時価を評定する方法によるものである」ということで、買い急ぎ、期待価格、不正常条件を除くということを定めておるわけです。そこで私の大阪の例を考えてみても、大体この三年間に本当に異常な高騰なんですね。二・六倍ぐらいになっているかと思うのです。
固定資産税におきます土地の適正な評価を行うに当たりましては、その土地を継続的に保有することを前提に毎年税負担を求めることを基本といたします固定資産税の性格を踏まえまして、現実の売買価格そのものによるのではなく、将来の期待価格など正常と認められない要素がある場合にはこれを排除しまして求められます正常売買価格によって評定を行っているところでございます。
そういった観点から、家族労働費を製造業五人以上の規模の事業所の全国平均賃金をとっていただくこと、企画管理労働費につきましては家族労働の一部として適正に評価していただくこと、自作地地代を正常売買価格を元本として評価していただくこと、それから生産性向上分について生産者還元ということをお忘れなきようお願いしたいことでございます。
「適正な時価」ということにつきましては、この固定資産評価基準ができました昭和三十八年以来、私どもが地方に指導している考え方といたしましては、この「適正な時価」というものは正常な条件のもとにおける取引価格をいうということにいたしまして、先ほど来申し上げましたような、現実の売買価格そのものによるものではなくて、現実の売買実勢価格に正常と認められない条件がある場合においては、これを修正して求められる正常売買価格
この基準を新しく決めなければなりませんが、適正な時価を求める、評価基準を決めて適正な時価を決めていくわけでございますが、売買実例価格に非常に異常な、正常と認められないような状況がある場合には、現実の売買実例価格そのままでなくて、これを修正して求めていって正常売買価格を定め評定するわけでございます。
そこでまた得べかりし収益に着目して評価するというようなことになりますというと、究極的には現行の正常売買価格と差がなくなる、それに帰着するということになると思います。 したがって、売買実例価額を基本とする現行の評価方法が考えられる最善ではないかというふうに私どもは考えているわけでございます。
条件のもとにおきまして成立いたします取引価格を言うものとされておりまして、固定資産税の場合には固定資産評価基準というのがございますけれども、ここにおきまして「適正な時価」と申しますのは、売買実例価額につきまして、例えば、買い急ぎにより割高となっている場合だとか、将来への期待価格などが含まれている場合には、こういうものは正常とは認められないということで、こういったものを修正いたしまして求められる正常売買価格
これは方法といたしましては、農業団体の方におかれましても一応土地資本利子と、こういう考え方で算定はしていただいておるんでございますけれども、その元本というふうなものにつきましては、正常売買価格を採用なさっておられるわけでございまして、これは一般の土地に対する固定資産税が課税される場合の評価基準でございまして、私ども採用しておりますのは固定資産税の評価額そのものを一応元本としておるわけでございます。
そのほか、自作地地代の評価についても、固定資産税の評価額を元本として土地資本利子を付与する、こういうことになっておりますけれども、この固定資産税を決定する前提になる正常売買価格、これを元本として土地資本利子を付与することが適当ではないか、こういう議論はもうずっと起きてきているわけでありますが、これが採用できない理由についてお尋ねをいたします。
その土地資本利子という評価の仕方をします際に、元本を何でとるかということが問題に相なるわけでございますが、私ども採用させていただきましたのは、固定資産税を課税いたします際に、農地につきましては、固定資産税の評価額といいますものは正常売買価格に五五％という比率を掛けましてその固定資産税評価額をつくっておるわけでございます。
○山田説明員 お尋ねの正常売買価格の適用でございますが、一般の土地につきましては固定資産税を課税するに当たりましてこの正常売買価格が基準に相なるわけでございます。しかしながら、農地におきましては、この正常売買価格そのものではなくて、この価格に土地の収益性等から計算されました五五％という積数を掛けまして、それで固定資産税評価額にされているわけでございます。
農業団体から、自作地地代の評価は固定資産税評価額を正常売買価格に修正し、これに土地資本利子を付与すること、こういうことが要望の中にあります。固定資産税評価額というのは税金を納めるときの一つの尺度になっているわけですから当然のことだと思いますが、正常売買価格に修正する、ここらあたりになると農林省としてはそういう考え方はなかなかとろうとしないのです。
なお、このほかに、土地資本利子の考え方による場合の元本評価を固定資産評価基準における正常売買価格によるという考え方もある、こういう案があるわけでございます。
一般の土地につきましては、正常売買価格をもって適正な時価と評価し、固定資産税の課税が行われる、こういうことになっておるようでございますが、農地につきましては、その売買が一般に農業経営を可能とする程度の規模の農地を単位として行われるのではなくて、ほとんどの場合が切り売りだとか買い足しというふうな形で行われることから、その価格が一般に割高に決定されているという事情にあるようでございまして、正常売買価格ではなくて
農地の評価をどのようにするか、また一般の土地の評価をどのようにするか、こういうようなことにつきまして見ますと、一般の土地につきましては、正常売買価格というようなものを基準に固定資産税の評価が行われておる、こういうことに相なっておりますが、農地につきましては、先ほど来申し上げておりますように、正常売買価格に五五％が掛けられましたものが一応固定資産税評価額、こういうふうなことにもなっておりまして、私どもは
農業団体では、自作地地代の評価は、固定資産税評価額を正常売買価格に修正し、これに土地資本利子を付与することということが言われておりますけれども、やはり現時点ではこういう考え方が入ってこなきゃならないのじゃないか。固定資産税の評価額を決定する正常売買価格、最低限こういう自作地の地代の評価としてはこういう考え方がベースになきゃならぬ。
これをどのように評価するかということにつきまして、今農業団体あたりで評価されております固定資産税の評価額の基準になっております土地の正常売買価格、こういうふうなものを土地資本というふうにみなしまして、その利子という考え方で評価してみたらどうかという御意見もございます。