1991-04-26 第120回国会 参議院 建設委員会 第9号
空き家家賃は、建設年度が古くなりましても新規供給住宅と同様な扱いをすべきで、特別な改良、修繕を加えまして新規住宅の水準にできるだけ近づけるとともに、法定限度額によって算定されました額になっておりますので、その家賃は適切なものではないかということで、これの割り増し家賃の廃止については皆さん賛同されませんでした。
空き家家賃は、建設年度が古くなりましても新規供給住宅と同様な扱いをすべきで、特別な改良、修繕を加えまして新規住宅の水準にできるだけ近づけるとともに、法定限度額によって算定されました額になっておりますので、その家賃は適切なものではないかということで、これの割り増し家賃の廃止については皆さん賛同されませんでした。
第五に、家賃の変更による増収額は、維持管理経費及び新規供給住宅の家賃の抑制に要する費用に充てるものとしております。 第六に、家賃の変更に伴い、敷金を変更後家賃の三カ月分に相当する額に変更することとしております。 以上が今回の申請の概要であります。 なお、公団では、前回の昭和六十三年度家賃変更に当たり家賃改定のルールを設け、これに基づいて前回の変更を実施したところであります。
空き家家賃は、建設年度が古くても新規供給住宅と同機に扱うべきでございますので、特別な改良、改修が行われ、新規住宅の水準に近づけるとともに、法定限度額によって算定された額になっております。その家賃は適切なものであり、この割り増し家賃制度を廃止する必要はないというふうに考えて、皆様の意見がそれにまとまったわけでございます。
第五に、家賃の変更による増収額は、維持管理経費及び新規供給住宅の家賃の抑制に要する費用に充てるものとしております。 第六に、家賃変更に伴い、敷金を変更後家賃の三カ月分に相当する額に変更することとしております。 以上が今回の申請の概要でございます。 なお、公団では、前回の昭和六十三年度家賃変更に当たり家賃改定のルールを設け、これに基づいて前回の変更を実施したところであります。
具体的に申し上げますと、建物の建設に要しました費用につきましては、通常の新規供給住宅と同様七十年で償却し、修繕費、管理事務費、さらに損害保険料、こういったものにつきましては、この建設に要した費用をベースにそれぞれ通常の新規供給住宅と同様の算定を行います。
具体的には、まずその建物の建設に要した費用というのは、通常の新規供給の場合と同様に七十年で年五％以下、現在はほとんど三・五％でございますが、場合によっては四％という、対象によって違いますが、そういうもので償却いたしまして、それに修繕費あるいは管理事務費、それから損害保険料、そういったもの、それらのものにつきましては、建物の建設に要した費用、これをベースにして通常の新規供給住宅と同様の算定を行っておるということでございます
公団は施策対象を中堅勤労者世帯に置き、所得五分位階層の第三分位中位の世帯収入と、それに対する新規供給住宅家賃の負担率を基準にして負担の不公平を唱えております。近年公団が供給している住宅の家賃が勤労者にとって適正か否かは別として、継続家賃の改定に当たっては、現に居住している人たちの所得、負担能力の実態、住宅設備の古さ、居住水準の低さ等についても現実に即して考慮されなければなりません。
その際にいわゆる激変緩和措置、先ほども申し上げましたが、算定額と現行家賃の二分の一にする、あるいは頭打ちをするというようなこともあった結果、例えば六十一年度の新規供給住宅について見ますと、平均家賃でありますが、平方メートル当たり千円以上になっている。
したがいまして、新規供給住宅の場合、例えば一つの例としまして二戸当たり六十三平方メートルの三ＤＫを考えた場合に、現行の家賃の決め方でいきますと、旧金利の場合は月額が九万四千円でありますけれども、新金利の場合は八万七千円に約七千円引き下げられることになります。
ですから、まずそういう新規供給住宅のうちの一部を使うとか、あるいはまた既に管理をしております住宅の中で毎年空き家が出ております、これも地域によって差はありますけれども、年間総数の六％は空き家が出るわけでありますので、そういう空き家のうちの一部を確保する、そういうことでもって対処できるのではないかと考えております。
現在、これまで住んできた方が、じゃ、いまおっしゃっているような十二万円の補給金にあずかっているかというと、私はそのようには理解をしていない、新規供給住宅のことだと思いますけれども。もともと住んでいる既存の住宅の方の御感想を聞いてみますと、入居当初は相当高負担だったわけです、ぎりぎりのところで。先生御存じのように高ねの花と言われたような面もあります。
五十五年度新規供給住宅の平均家賃五万五百円の負担率で見てまいりますと二六・六％というようなことで、所得階層の低下という問題はあるかとも思いますけれども、公団が目標といたしておりますところのいわゆる家賃の負担率から考えてまいりますと、さほど問題ではないだろうというように考えております。
そうした家賃算定方式からいって、政府改正案にあります推定再建築費をもとに家賃限度額を定めるということは、公社家賃の体系に混乱を与え、しかも家賃値上げ分を新規供給住宅の家賃抑制に使用することは、もはや個別原価主義ではなく、プール方式への変更であり、長年入居されてこられた住民の皆さんの納得を得ることはとうてい無理であると考えるべきでしょう。建設大臣はどうお考えになりますか、伺います。
それから、新規供給住宅の家賃抑制に今回の値上げの財源を使うなという、使わないように配慮しろという承認に際しての配慮事項、これはこのように努力をいたしておるところでございます。 さらに敷金については、承認の条件としてついておりますので、敷金の追加徴収は行わなかったのであります。
○上田耕一郎君 午前中の赤桐委員の質問に救仁郷住宅局長は、今度の委員会のあれで、五十四年度以降の新規供給住宅の家賃抑制財源に使えないことになっていますね。
この六十億円のうち、五十三年度新規供給住宅の家賃抑制に五十億円、五十年度から五十二年度に管理開始した住宅の家賃引き下げに十億円、この五十億、十億円という数字をわれわれはもらっているのですよ。ところが、いまの答弁では、これがまたもう少し動くと。五十八年度から必要になってくる百億円近いあれですね、それにも少し回すかもしらぬということになるんですね。
しかし、先生御指摘のように、それをそっくり五十四年度の新規供給住宅の家賃抑制の方に回すこともあり得るのかという御質問でございますが、私どもはやはり今回の値上げ措置といったものが、まず第一に現在の維持修繕費、管理事務費といったものの不足分に充てたいということが第一義でございます。
しかし、先ほども申しましたように、五十四年度につきましても傾斜家賃の抑制でありますとか、いろんな新規供給住宅の家賃高騰を抑制する措置をいろいろこれから講じていかなければなりませんので、それが幾らになるかということを現在はじきますことは非常にむずかしゅうございますが、先ほど来申しましたように、大ざっぱな考えで申しますと、これは私の私見でございますが、どうも足りないんじゃないか、もっとよけいあればもっと
その中に「公団住宅については、建設後一定期間経過ごとの家賃の見直しの実施等によりその適正化を図り、家賃改訂による増収分を新規供給住宅の家賃引下げに活用すること等を考慮のうえ、社会的不公正の是正に努めるべきである。なお、既存家賃の変更にあたっては、適切な激変緩和措置を講ずる必要があることはいうまでもない。」こういう御答申をいただいておりまして、まさにその趣旨を体していこうというものでございます。
それから他方、一方では新規供給住宅の家賃がノンプロフィットでございますので相当努力をいたしておりますけれども、最近とみに高額化する傾向になっております。このような問題を解決するためには、供給後相当の期間を経過しました住宅の家賃につきましては不均衡の是正をまず行う。そうしますと、やはり不均衡の是正によりまして財源は浮いてまいります。
二が「高額化した新規供給住宅の家賃の適正化を図る」、つまり高い家賃を若干引き下げるということですね、これが二。「あわせて空家解消等に資するために」と、空家解消が三。三つの目的を書いてあります。初年度二百億円の増収になると言われましたけれども、この増収分をこの三つの目的にどのぐらいに配分する推計ですか。
さて、先ほど私、三つの目的が書いてあると言いましたが、二番目の目的の新規供給住宅の家賃の適正化ですね。これは先ほど答弁がありましたが、傾斜家賃の改善、このことだけを意味するのですか、山岡局長。
○政府委員（山岡一男君） 公団の家賃の問題につきましては、そういう新規供給住宅の家賃がだんだん高くなってしまったという問題が一つあると同時に、非常に公団そのもの、全体で五十四万戸の管理をいたしておりますけれども、不均衡が著しくなったという点が一つ大きな問題となっております。当初昭和三十一年につくりましたものと、先生いまおっしゃいました十二万円と比べれば二十倍近い差ができております。
このため、政府が五十一年度からの第三期住宅建設五カ年計画において、特に住宅の質の向上に重点を置いて、良好水準の住宅八百六十万戸の建設を見込んでおり、近時、公的住宅団地建設の停滞、新規供給住宅の家賃の高騰等、適正な住宅の供給を阻害する要因も発生しておりますが、これらの問題点を克服して計画の達成に努力する考え方でありますが、さらに私たちは就任以来、住宅問題というものが非常に国民生活と密接な大きな関係を持