2021-06-14 第204回国会 参議院 内閣委員会 第27号
売買などの契約に先立って、宅地建物取引士の方が説明をすることになりますけれども、これは書面に特別注視区域に指定されていると一行書けばいいというものではありません。根拠法令を資料に付けた上で、こんな会話が展開されることになるかもしれません。 この土地は土地利用規制法に基づく特別注視区域に指定されています。 それってどんな法律ですか。
売買などの契約に先立って、宅地建物取引士の方が説明をすることになりますけれども、これは書面に特別注視区域に指定されていると一行書けばいいというものではありません。根拠法令を資料に付けた上で、こんな会話が展開されることになるかもしれません。 この土地は土地利用規制法に基づく特別注視区域に指定されています。 それってどんな法律ですか。
これ、土地取引の専門家の集団である団体にお聞きをしましたので、この意見を少し述べさせて、このヒアリングした内容を述べさせていただければというふうに思いますけれども、土地や建物の取引を行う会社から成る全国宅地建物取引業協会連合会にお聞きをしましたところ、影響はないというふうに明確にお答えになりました。
また、不動産取引を仲介されます事業者の方々に御協力をいただきまして、宅地建物取引業法に基づきます重要事項説明として、対象となる土地等の買手の方に対しまして事前届出の手続について御説明をいただくということも検討しているところでございます。 以上でございます。
具体的には、宅地建物取引業法に基づきます重要事項説明として、対象となる土地等の買手に対しまして事前届出の手続について御説明をしていただくということも検討したいと考えているところでございます。 以上でございます。
また、不動産取引を仲介する事業者の方々に御協力をいただき、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として、対象となる土地等の買手に対し、事前届出の手続について説明していただくことも検討してまいります。 加えて、本法案に基づく措置の実施状況について、政府としてしっかり説明責任を果たしていくことは極めて重要であると考えます。
土地関係法令による規制は、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として、契約の前に説明を受けることとなります。本法案による事前届出についても、重要事項説明の中に位置付けて、義務の説明を確実に当事者に伝えるなど、関係行政庁の協力を得て、この規定の実効性を高めるべきと考えます。この点について、大臣にお尋ねします。
次に、本法案に基づく事前届出と宅地建物取引業法の重要事項説明の関係について御質問をいただきました。 宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者に対し、契約締結の判断に大きな影響を与える重要事項について、売買契約成立までの間に買主に説明することを義務付けていると承知しています。
本法に関しまして、宅地建物取引業者に説明を求めることは想定をしておりません。 なお、宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第四十九条におきまして、事務所ごとに、取り扱った取引に関する事項、これは取引年月日でありますとか所在地でありますとか面積等でございますが、こうした事項を記載した帳簿を備え、これを、各事業年度終了後、原則として五年間保存する義務が課せられているところでございます。
重要事項説明の対象とした場合、売買契約が成立するまでの間に説明することが必要になりますが、宅地建物取引士が説明を怠った場合には、宅地建物取引士及び宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に基づく指導、助言、勧告のほか、指示、業務停止命令等の行政処分の対象となり、業務停止命令に違反して業務を営んだ場合には、宅地建物取引業者は罰則の対象となることもございます。 以上でございます。
さらに、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として位置づけることを想定しており、宅地建物取引業者の媒介等により区域内の土地等を購入する買主は、売買契約が成立するまでの間に、重要事項説明として、事前届出義務がある旨の説明を受けることとなります。 以上でございます。
宅地建物取引業者が媒介等を行わない直接取引におきましては、宅地建物取引業者による重要事項説明は行われないということになります。
委員会におきましては、地方分権改革の意義と提案募集方式の在り方、郵便局で取り扱うことができる地方公共団体の事務の範囲の考え方、宅地建物取引業等における電子申請を推進する必要性、小規模多機能型居宅介護の利用定員の基準を見直す理由等について質疑が行われましたが、その詳細は会議録によって御承知願います。 質疑を終局し、採決の結果、本法律案は多数をもって原案どおり可決すべきものと決定いたしました。
今回、国交省の関連法案としましては三つですね、建築士法で一級建築士の免許申請等に係る都道府県経由事務の廃止、宅建業法で宅地建物取引業の免許申請等に係る都道府県経由事務の廃止、不動産の鑑定評価に関する法律で不動産鑑定業の登録申請等に係る都道府県経由事務の廃止ということで、いずれも審査の円滑化による申請者等の利便性の向上及び都道府県の事務負担の軽減に資するというのを目的とする法案の改正がなされる予定になっております
○伊藤孝江君 もちろん、急激に変更して電子申請では対応ができないという方もいらっしゃるかも分からないですけれども、例えばこの法律で言うと宅建業法で宅地建物取引業を営む方ということで、通常の本当に一般の方を対象とするものではないということを考えると、電子申請をしていただくということは必ずしも酷ではないというか、むしろやってくださいとお願いをしてもいいんじゃないかなと思うところなんですが、先ほど当面の間並行
宅地建物取引業法の大臣免許業者の申請等に係る都道府県経由事務の廃止につきましては、都道府県や宅地建物取引業者へのアンケート調査を行ったところ、電子申請手続を導入することにより経由事務廃止による事務負担の増加を軽減することができるとの結果を得たところでございます。
障害者差別解消法の実施に伴い、国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針が作られ、宅地建物取引業に対しても障害者への差別的な行為をしないことが明記されています。 最近では、不動産屋において障害を理由に門前払いするようなところは少なくなり、物件を紹介してくれる不動産屋が増えてきました。
○国務大臣（赤羽一嘉君） まず第一点目のことにつきましては、障害者差別解消法に基づきまして、これまで、国土交通省所管事業に対しまして障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針、ガイドラインを策定しておりまして、その中で、今御紹介いただきましたが、宅地建物取引業者に対しましてはしっかりとそうしたことが徹底されているというふうに承知をしております。
宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書につきましては、同じ国土交通省におきまして、改正法の施行までに社会実験を十分行い、承諾に係る手続に限らず、重要事項説明時のトラブル防止のための詳細な手続をガイドラインとして定めるとともに、業界団体等への周知徹底をされるものと承知しております。
例えば、宅地建物取引業法に基づく免許を受けていない者が不動産の販売を訪問販売等で行った場合に特定商取引法が適用されることを明確にするなど、国土交通省とも連携して規制の明確化を行っており、実際に消費者庁では特定商取引法に基づく行政処分を厳正に行ってまいりました。
○政府参考人（天河宏文君） 原野商法の二次被害防止に関しましては、国民生活センターと連携し、国土交通省ホームページにおいて情報提供を行っているほか、業界団体を通じて一般消費者への周知や、宅地建物取引業者への研修等により注意喚起を行っているところでございます。
○天河政府参考人 宅地建物取引業法におきましては、これまで、申請者の利便性を確保するため、大臣免許業者に係る申請等につきまして、主たる事務所の所在地を所管する都道府県を経由しなければならないとしていたところでございます。
三千三百二十五という数字、必ずしも本当に十分な件数であるとは言えないかと思っておりますが、宅地建物取引業者におきまして、住宅の基礎的な情報、雨漏りしないとか、こういった基礎的な情報を明らかにして取引をすることの重要性、認識、意識、こういったものが浸透しつつある、こういったところについてはよかったことかなと思ってございます。
具体的には、民間事業者などが地域内で円滑に事業を実施していく上では、やっぱり行政が何らかの形で関わることでそのランドバンクの信用力を高めていく、そういった公的信用力が重要であるといったこととか、あるいは、非常にやっぱり土地にまつわる複雑な権利関係に対応するためには、司法書士、行政書士あるいは宅地建物取引士などの専門家との連携がやはり必要不可欠であるといった課題が明らかになってきていると考えております
もう既に先行している部分で、宅地建物取引業法の施行の規則を一部改正する命令というのが昨年スタートしておりまして、不動産取引のときにハザードマップを提示するというようなことがあります。それから、土砂災害の地域に、想定地域への開発というものも今後制限されるというふうになっております。
実際の取引に当たりましては、宅建業者の方が過去の液状化の状況などについて説明している例も実態としてあるというふうに承知をしてございますが、液状化リスクを宅地建物取引業法の重要事項説明として位置付けることということについて申し上げれば、先ほど都市局長が答弁を申し上げましたように、統一的な考え方に基づく液状化ハザードマップの作成に現在着手した段階であるということからいたしますと、現時点では困難であろうかというふうに
主な論点は、不動産で発生した殺人、自殺等について、宅地建物取引業者がどこまで告知すべきかですとか、告知に当たってどこまで調査すべきかとか、また、告知、調査に当たりましてはプライバシーの配慮をどのように考えるかといったものが主な論点になっているというふうに承知をしております。
続きまして、宅地建物取引についてお伺いします。具体的には、宅地建物取引における心理的瑕疵に係るガイドラインの作成についてお伺いをいたします。 心理的瑕疵となり得る取引等について、国民全体の利益の保護及び適正な宅地建物取引を実現するため、宅建業者が重要事項として説明すべき心理的瑕疵の範囲及び期間を明確にするガイドラインを作成してほしいとの現場からの要望が長らくございます。
このため、国土交通省では、宅地建物取引業者が不動産取引時にハザードマップを提示し、取引対象物件の位置等を情報提供するよう、昨年七月に不動産関連団体を通じて協力を依頼してきたところであります。
○眞鍋政府参考人 今御指摘をいただきましたように、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者に対して、マンションの販売時に、敷地に関する権利の種類及び内容、共用部分に関する規約、計画修繕の積立金、通常の管理費用の額、管理業務を行うマンション管理業者などについて取引の相手方に説明させることを義務づけている。いわゆる重要事項説明でございます。
今回創設する業務管理者につきましては、国土交通省令において、宅地建物取引士又は民間資格である賃貸不動産経営管理士であって、一定の講習を修了し、効果測定を行った者である等を要件とすることを予定いたしております。業務管理者に対しましては、業界団体による研修を実施するなどしてスキルアップを図ってまいります。
不動産業の業界というのも、私も幼い頃から周旋屋さん、周旋屋さんというそういう言葉で、アパートの紹介とか、御近所の方が、私のところも随分農家の専業の方がおられて、当時は文化住宅というのが随分はやったというか、何々荘、何々荘、私が住んでいるところは稲葉荘ということでありますので、室井さん、アパートのどこに住んでおられるんですかと、このように勘違いというか、されたこともあって、そこから時代の流れで、宅地建物取引業協会
管理とは別に、宅建業ですね、先ほど宅建の方もこの管理も行っているということもありましたけれども、宅建業におきましては、会員が宅地建物取引で相手方に損害を負わせた場合、相手方が有する債権について、限度額はありますけれども、保証協会が会員の代わりに弁済するという事業を行っております。