2021-03-24 第204回国会 衆議院 法務委員会 第7号
特に、秋田に住んでいると、結局、実家の土地で独り暮らしの親が亡くなって、建物つきでそのまま残っているけれども、自分たちは仙台だったり東京にいて、自分たちの生活で精いっぱいで、親が亡くなった後、わざわざそこに行ってそこの土地を更地にすることもお金的にも余裕がないしと。それで、どんどんどんどん、自分たちの生活、当然ですけれども、精いっぱいになっているんです。
特に、秋田に住んでいると、結局、実家の土地で独り暮らしの親が亡くなって、建物つきでそのまま残っているけれども、自分たちは仙台だったり東京にいて、自分たちの生活で精いっぱいで、親が亡くなった後、わざわざそこに行ってそこの土地を更地にすることもお金的にも余裕がないしと。それで、どんどんどんどん、自分たちの生活、当然ですけれども、精いっぱいになっているんです。
○高橋（千）委員 顧客の顔を見ずに、紹介業者が持ち込んできたものを認めてしまう、一棟建ての土地建物つきの本当に大きなローンを認めてしまう。ただ、これを、一部の銀行が不十分だったというだけでは済まないと思うんですね。 金融庁自身が、その後のマイナス金利の問題ですとか、やはり前のめりになってきたことがあったんじゃないか。これは部分的な問題ではないという反省もあるんでしょうか。
それから、これは建物つきの国有地を売却する場合もございまして、それも同様に鑑定評価の価格から建物の解体費用を控除するというケースがございます。そういうケースでは、これは九州地区の物件でございますが、建物の撤去費用の控除割合が更地価格との関係でいきますと九八％というものがございます。
またまた海外の話で恐縮ですが、私もイギリスにいたとき、あそこはいわゆる建物つきの土地を買いますね。そうすると、あそこは土地と建物を分離していないんです。簿価分離していないんです。
○国務大臣（川崎二郎君） 緊急土地対策要綱で地価を顕在化させない土地の処分方法、こういう御指摘をいただいて、事業団がマンションを建設してその土地と建物をセットで販売する建物つき土地売却方式、それから先ほどお話あった信託、こんなことを考えたことは事実でございますし、推進してまいりました。
清算事業団は、土地、株式の処分を行うわけでございますが、土地の処分につきまして、先ほど大臣の方からるる御説明申し上げましたように、実は非常に制約された条件のもとで土地を販売するということになったわけでございまして、具体的には、建物つきの土地販売方式であるとか、信託方式であるとか、実はいろいろな方法を用意することが必要になったわけであります。
例えば一つ山田村の例をとりますと、山田村の顔と言うべきスキー場があるんですが、このスキー場の人工雪装置にも使われたやに聞いておりますし、例えば井口村におきましては、ツバキの村の定住構想ということで土地建物をつくって、都会の皆さん方から若い人の定住定着を図って、土地建物つきのものを三棟、五棟とつくって、そこで募集されて、たくさんの応募があって今現在そこへ定住をいただいておるという事例もございますが、押
これが今度の事業用資産の買いかえというものになりますと、建物つきで土地を所有しているものを処分をしてしまいたい、身軽になっていきたいという場合は、これは地区を限定されてしまいますから、要するによっぽど地方へ行ってやるならいいよという道は残されているのですけれども、事業用ビルというと大都会、都市部ですね。
また、御案内のように、物件の申請件数におきましても、近年とみに増加してきているという指摘もできるわけでございまして、例えばこの相続に関しまして、物納できるのは資産に比較的余裕がある相続人だけ、借地権の物納は建物つきでもなかなか認められないので、自分が住む家と土地だけが遺産という場合は物納も難しいというような生活権そのものが脅かされてきているというような現状がこの日本にあるわけでございまして、この点につきまして
○大塚（秀）政府委員 清算事業団の用地につきましては、これは基本的に公開入札で処分していくということになっておりますが、先ほど申し上げましたように、地価対策等から、地価の不顕在化法として建物つきの土地処分方式あるいは土地信託方式、また不動産変換ローン方式等をとっているところでございます。
それは、建物つきの土地売買が大変多いということでございます。届け出に係ります価格審査については、土地の価格が著しく適正を欠くか否かというような判断でありますけれども、しかし土地と建物とが一体となって取引をされるような場合、土地の価格の一部が建物に転嫁をされるというようなおそれがあるわけでございます。したがって、この建物を適正に評価をしなければならないということでございます。
それから建物つき土地売却方式、これは事業団自身が土地の上に建物を建設して土地とともに処分するマンション分譲方式でございまして、これも小規模な地区で比較的通勤に便利なようなところで実施しております。
それから建物つき土地の売却、これは清算事業団がマンションを上に建てて売却するものでございますが、清算事業団の旧国鉄用地や、もともと国鉄宿舎に使われていたようなところもございまして、比較的マンション建設等には向いておりますので、これも既に実施のものは成功の見込みが強いということになっております。
そこで、土地に関しましては、地価を顕在化させないいろいろな処分方法を検討いたしまして、例えば建物つき土地の売却方式、あるいは土地信託方式、また不動産転換ローン方式等の方法を取り入れ、今後迅速に処分していきたいと考えているわけでございます。
また、建物つき土地売却方式、これは上にマンションを建てて一緒に売るというものでございますが、津田沼、甲子園口で実施済みのもので、今後も各所で実施していきたいと考えております。また、ことしの三月に不動産変換ローン方式のための出資会社を設立し、今年度は梅田駅南口、また中央病院跡地、恵比寿駅前、名古屋の赤萩、四カ所においてこの方式で処分をしたいと考えております。
金を借りてくるとしても、低利であるとかあるいは十年がいいのか十五年がいいのか、そういうことを含めて建物つきで売るという発想。
また、土地信託を活用した方法、そのほか建物つきの土地として処分する方法など、地価を顕在化させない処分方法による土地処分を積極的に進めておるところでございます。事業団の借金債務の累積を防ぎ国民負担を軽減するそのために、その他の地価を顕在化させない処分方法についても、今積極的に具体的にどういうぐあいにしたらいいかということも検討しております。
このうち、小規模な商業業務団地、それを信託に出して信託受益権を分割して処分する方法と、それから、小規模な住宅適地に建物を建てて建物つき土地の区分所有権を処分する方法、この二つの方法については現在その具体化が進められているところでございます。
また、住宅やオフィスビルなどの建物つきの返還財産で、不動産業を営むことにも支障があるとなりますと、勢い信託期間が切れてもさらに契約の更新を積み重ねることになる。これは十分予想できることです。逆にいいますと、将来の国有地の公用、公共用利用あるいは行政需要を排除することになりはしないか、一たん出したらば。その点はどうですか。
しかしながら、例えば分譲型の土地信託の場合には、一般に建物を建てて分譲することになりますので、土地の開発利益を享受できるという面もございますし、また建物つきで処分されるので、土地のみの価格が具現化しないというふうにも言われております。また、信託の仕組みを活用して複雑な権利調整も図り得るというような、売り払いとは異なる長所を信託は有しているというふうに考えております。