2004-02-26 第159回国会 衆議院 総務委員会 第4号
大蔵省は、自治省から地方交付税の税率を上げろと言われて困るので、地方財政をより豊かにしよう、そのために、固定資産税の土地の評価を売買実例価格を基準とすればもっと高くなり、固定資産税もふえるということであるという回顧をされているんです。
大蔵省は、自治省から地方交付税の税率を上げろと言われて困るので、地方財政をより豊かにしよう、そのために、固定資産税の土地の評価を売買実例価格を基準とすればもっと高くなり、固定資産税もふえるということであるという回顧をされているんです。
したがいまして、実際の売買価格も、市街化区域の農地についてはほとんど宅地化を前提とした価格で売買されているわけでございまして、そういう実態からいいますと、やはり需要と供給の関係で市場で形成された売買実例価格をベースにしまして土地の価格を評価するのが、最も適正かつ客観的なのではないかというふうに考えている次第でございます。
その際に、私ども伺っておりますのは、いわゆる固定資産税の評価額というのも参考にし、また相続税の評価額あるいは近傍の売買実例価格等々、参考になる幾つかのものを踏まえて五年に一度改定をされているというふうに伺っているところでございます。 なお、具体的に、そういった土地の国有財産台帳価格がかなり固定資産税評価額と格差がある、こういうふうな声も私ども伺うことがございます。
この点につきましては、相続税等における路線価は、地価公示価格、それから売買実例価格、不動産鑑定士などの地価事情の精通者の意見価格などをもとに評価いたしておるわけでございます。仮に採用するような売買実例がないというような場合には、地価公示価格であったり不動産鑑定士などの地価事情の精通者の意見等に基づいて適正に評価するという、事務的にはそういうふうに対応しておるところでございます。
これは最初からそういう考え方を実は持っているのでございますけれども、基本的には土地の評価というのは売買実例価格から不正常な部分を除去した正常売買価格に基づいて時価を評定する、抽象的にはこういうことになって今日に及んでいる、こういうことでございます。
先ほどもちょっと触れましたように、どちらかといえば地価公示価格というのは売買実例価格といいますか単年度主義の短期的な市場価格を中心にしているように見受けられます。
○小川（徳）政府委員 固定資産税の評価につきましては、売買実例価格から不正常要素を取り除く、こういうことで正常価格を取り出そう、こういう手法でやっておりまして、現在もそれは変わりはございません。
○小川（徳）政府委員 現在の固定資産評価基準におきまして、土地の価格につきましては、先ほど来御説明申し上げておりますように、売買実例価格から求められますところの正常売買価格に基づいて評価をする、価格を決めていく、こういうことにいたしておるわけでございますが、その場合に、地目によってその価格形成の要因が違ってくる、こういうことがございます。
現在の地方税法におきましては、農地であれ山林であれ時価で評価をする、こういう原則がございまして、それに基づきまして、先ほど来局長から御答弁申し上げておりますように、固定資産評価基準におきまして標準田または標準畑を設定をいたしまして売買実例価格から算定をする、こういうことでやっておるわけでございます。
と申しますのは、土地価格の評価につきましては、先生方御案内のように、売買実例価格と申しますか、現在あの土地が幾ら幾らで売れたからそれと比較してこの土地は幾らぐらいだろうという実際の市場価格をもとにして定めます価格と、もう一つは、この土地は大体これぐらいの収益を生む土地だから、例えば五％とか七％とかいった割引率を考えまして、その割引率で割り引いた価格がこの土地の価格であるという収益還元価格、この二つが
固定資産税の評価における土地の評価は、売買実例価格から求められる正常売買価格に基づいて評価を求めることになっておりますが、昭和六十年代の急激な地価高騰の影響を受けて、地価公示価格との関係から見ると地域間に不均衡が生じていることも否定できないところであり、平成三年度の評価がえにおける、例えば埼玉県内の各市の地価公示割合を見ましても、最高五九％、最低一三％という状況にあります。
ただ、一つ先生方に御指導いただかなければなりませんことは、先ほど申しました売買実例価格による比準方式による評価と収益還元方式による評価でございますが、実際各市町村で評価に当たっておられます鑑定士さんは、一体どの付近を基準として私どもは評価したらいいのでしょうかという御疑問を持っておられるということでございます。
また、これまでの画一的な、地下の九割とか五割とかいった評価がよいかどうかという御質問でございますけれども、これまでの課税の実務に当たりましては、納税者の申告の便や課税の公平といった観点から、その地域における借地権の売買実例価格、それから精通者の意見価格、それから地代の額等をもとにいたしまして、借地権割合がおおむね同一と認められる地域ごとに借地権割合を定めているところでございます。
○政府委員（谷口恒夫君） 公的土地評価につきましては、それぞれその目的や性格等に相違がありますので、これらのものを直ちに一元化するということは困難だと思いますが、私どもが所管しております固定資産税につきましては、従来からその評価に当たりましては売買実例価格はもとよりでございますが、地価公示価格あるいは相続税路線価の動向、そういうものを総合的に勘案いたしまして、土地基本法の趣旨に沿って評価の適正化、均衡化
○説明員（堤新二郎君） 固定資産税におきます土地の評価についての考え方につきましても、先ほど国税庁の方から御答弁がございました考え方と基本的には同じでございまして、公的土地評価につきましては、それぞれその目的や性格等に差異がございますので直ちに一元化することは困難でございますけれども、従来から固定資産税におきます土地の評価に当たりましても、売買実例価格はもとよりでございますが、地価公示価格や相続税の
その自治大臣の告示の中におきまして、売買実例価格から求められる正常売買価格によるというふうに規定されておるところでございます。また、固定資産税は、その税の性格上、資産の保有を前提として毎年経常的に負担をしていただくものでございますので、その固定資産の所有によって得られる収益から負担をしていただくということでございまして、収益価格といったような考え方もとられるわけでございます。
○政府委員（湯浅利夫君） 固定資産税の評価に当たりましては、固定資産税の評価基準に基づいて各自治体に評価をお願いしているところでございますが、基本的な土地に対する評価の考え方は、売買実例価格を基本にいたしまして、これから例えば期待利益とかあるいは投機的な要素というようなもの、不正常な要因を排除して正常売買価格で評価をするということ、これが固定資産税の評価基準で定められている土地の評価の考え方でございます
○政府委員（湯浅利夫君） 固定資産税の土地の評価につきましては、評価基準によりまして、売買実例価格から不正常な要因を除いた正常売買価格に基づいて評価をするというのが基本的な評価の考え方でございます。
そこで、お尋ねの土地についての評価ということになるわけでございますが、これにつきましては地価公示価格、売買実例価格及び不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見を参考にいたしまして、これをもととして評価するということにいたしているわけでございます。
○政府委員（岡本吉司君） 絵画につきまして、我我の相続税の評価は一応売買実例価格であるとか精通者意見等をしんしゃくして決めさせていただいております。したがいまして、購入後にかなりの日数がたっていますとこれはちょっと何とも計算のしようがございませんが、先ほど申し上げましたように購入直後ということでございますればほぼ時価に近いであろう、こう考えておるところでございます。
例えば売買実例価格だとか不正常な価格だとか、投機的な価格をどのようにして再評価をしていく場合にやるのか。再評価をしていく場合のそこに評価する基準といいましょうか、どういうものを基準にして再評価をされていくのか。実勢価格だとか公示価格だとか、相続税評価の問題など等も含めながら、どういうふうな手順で行われているのか、説明をお願いします。
地価公示の場合は、期待利益といいますか、例えば街路が通る計画になるとか、あるいは地下鉄の駅ができるとか、そういう具体的な計画ができますと売買実例価格が上昇するというようなことがありますから、それをある程度反映して地価公示価格というのはあらわされるわけでありますが、固定資産税の評価は具体的な便益ができまして初めて評価額は上がるというようなことでございますので、計画だけの段階で評価を上げるというのはやはりちょっと
それから、固定資産税の価格は「適正な時価」という表現を用いておりますが、やはり使用収益し得べき価格といいますか、例えて言えば地価公示と固定資産税の評価額との間にはどうしても差が出てきてしまうという宿命的な問題がございまして、例えばどこかに一つ地下鉄の駅ができるとか、それから鉄道が通るとか、そういう計画が発表されますと、売買実例価格というのは、そういう期待価格、期待利益というものを求めてぐっと上がるわけでございます
この場合の土地の評価あるいは家屋の評価というものは、売買実例価格というものを一応基礎とはしておりますけれども、この中には例えば期待利益が入っているとか、あるいは買い急ぎだとか売り急ぎだとかというような不正常な要因もあるということで、売買実例価格というものを基礎に いたしまして一定の基準で評価をするということで、三年に一度ずつ評価をやっているということでございます。
なお、大都市の問題につきまして御指摘がございましたが、例えば、大都市部におきますいろいろな土地の取引におきます買い急ぎだとか、また将来の期待価格だとか、こういったものが売買実例価格に含まれております場合には、固定資産税の評価基準におきましては、そういったものを不正常要素ということで評価から排除いたすということで運用いたしております。
○政府委員（日向隆君） 六十三年に適用されます路線価につきましては、委員御承知のとおり、本年七月一日現在における地価の動向、つまり地価公示価格、精通者意見価格並びに売買実例価格等をもとにいたしまして、仮にその土地を相続税納付のために売り急いだといたしましてもその評価額が売買価格を上回ることのないようにかために評価いたしまして、大体土地の公示価格の七割ぐらいを目途に評定していることにしているわけであります
この基準を新しく決めなければなりませんが、適正な時価を求める、評価基準を決めて適正な時価を決めていくわけでございますが、売買実例価格に非常に異常な、正常と認められないような状況がある場合には、現実の売買実例価格そのままでなくて、これを修正して求めていって正常売買価格を定め評定するわけでございます。