2003-05-22 第156回国会 参議院 国土交通委員会 第15号
それから、床、増し床もなかなか難しい方もおられるということでございます。できれば等価で、等床といいますか、同じ床面積がもらえれば一番いいと思うんですが、この密集地のような必ずしも高層住宅がなじまないようなところで、いわゆる保留床というものがたくさん作れるというわけにもいかないケースがあります。そうすると、どうしても増し床をして自分の資金を追加してやっていただくケースがございます。
それから、床、増し床もなかなか難しい方もおられるということでございます。できれば等価で、等床といいますか、同じ床面積がもらえれば一番いいと思うんですが、この密集地のような必ずしも高層住宅がなじまないようなところで、いわゆる保留床というものがたくさん作れるというわけにもいかないケースがあります。そうすると、どうしても増し床をして自分の資金を追加してやっていただくケースがございます。
また、保留床を取得する、あるいは増し床をするというケースもございますが、そういった公庫の長期低利の資金を使うというケースもございます。その際に、お年寄りにつきましては死亡時一括償還ということが可能なように、当面金利だけお払いいただいて元金は据置きをするということで、通常の返済額の三分の一程度で済むというような制度も用意してございます。
かれるのではないかというふうに考えているわけでございますけれども、前段の、従前の土地についての何らかの権利を有する権利者のうち零細の権利を有する方に対する措置といたしましては、この事業によって建築されます建築の設計計画費あるいは都市整備費、共同施設整備費等につきまして施行者に対し補助をすることによりまして、新しく取得される権利床の価額の単価の引き下げを極力図ってまいったということがございますし、またこれらの権利者に対して増し床
したがいまして、この場合には、少し建物の床を増さなければ従前と相当の居住態様にはならないという場合が多うございますが、このような場合には増し床をしていただかなければならない、本来の権利価額にプラスした床を使っていただくことが必要になるわけでございます。
このふえました床面積も、できるだけ従来狭小過密に悩んでいた地区内権利者等の増し床などに活用することによって、床面積のふえたわりには人口がふえないというようなことも十分配慮しなければならないと考えます。
また、区画整理事業などでは増し換地、あるいは再開発事業では増し床といった制度もありまして、従前の権利、土地や床が余りにも小さい場合には、これを適正規模まで特にふやして権利変換などできる制度も起こしております。
そういうことで、これを支えるものは国庫補助あるいは減税、あるいは金融措置、それに若干制度的にも従前の権利者については保留床あるいは増し床というものを優先譲渡できる規定の明文化をしたとか、多少のことはありますけれども、やはり基本的にはそういう計算の問題でございますので、そういった採算がとれるという中でも、採算に乗せなきゃならない金額そのものを控除していくということをやることが中心になるのではないか。
そこで法律案としては、そういう制度の仕組みからくる対処策をいろいろ御提案申し上げているわけでありますが、あわせてその根元にある現在の住民の方々の権利保護、つまり再開発後のビルにも、標準的な方には等床交換ができる、同じ床面積が確保できる、あるいはその機会に面積をふやしたいという方のためには増し床のために必要な資金の融通をリンクする、こういったことがどうしても必要ではないか。
さらに、その機会に増し床をしたいというような方のためには、現在継続審議中の都市再開発法の一部改正案の附則でもって住宅金融公庫法の改正を行っておりまして、そういう増し床希望者の有利な融資というものも受けられるようにいたしたい。
権利変換計画に基づく事業の実施という点につきましても、これに検討を加えると申しますか、さらに一歩進めて事業の促進をはかるために、権利変換方式によらない用地買収方式による再開発事業ということも興すべきではないかということから、今国会に都市再開発法の改正を御提案申し上げておるような次第でございますし、またその中には、いわゆる増し床取得に対します金融措置の強化でございますとか、あるいは固定資産税の軽減の問題
増し床のお金も公庫のほうのお金でやるということになりますれば、組合のまとまりが早くなるじゃないか、かようなことで、実は今回のこの改正が考えられた次第でございます。
○吉兼政府委員 七十九条の二項、三項の関係でございますが、法律でもって過小宅地の基準をきめておりまして、その基準は政令できまっておることは御指摘のとおりでございまして、この基準は、店舗で申しましたら、坪で申し上げますと三坪でございますが、三坪に満たないようなものにつきましては三項でもって与えないことができるし、また、一項でもって増し床を与えることができる、こういうように両方の規定があるわけでございます
それから増し床になりますと、当然家賃なり価格なりがふえるわけでございまして、その分はお金で出してもらわなければいかぬわけでありますが、それにつきましては、通常の場合十年の割賦を認めております。さらに、新しい法律におきましては、こういう方々は特に住宅の場合において問題でございますので、住宅金融公庫の五分五厘の普通の個人貸し付けのお金を優先的にお貸しすることにいたしておるわけであります。
たとえば増し床をするというような場合にその金をどうするかということでございまして、実際問題といたしましては、施行者に対する長期融資というものが行なわれれば、施行者はその資金をもって個々の権利者に対しまして清算金の徴収猶予的な措置を講ずることができるのではないか、また、金利等につきましてもある程度施行者が考慮していくというようなことで、市街地改造の場合には実際問題としてやっているわけでございます。
さらに、それが住宅である場合におきましては、その増し床部分の住宅につきまして住宅金融公庫の資金の個人貸し付けのワクがございます。個人貸し付けを特別に考えて——特別と申しますか、一般の抽せんによらないで優先的に貸し付けるということをやってまいりたい、こういうふうに考えております。
それから増し床というような問題になってきて、とても借り切れない、よそに移るというようなことになれば、そういう者に対しては、いろいろ権利の保証はするけれども、しかしそれはあくまでも権利の保証であって、生活保証になっていない、大きな財産を持っている人ならまあうちの一軒、二軒なくなっても生活に影響する問題じゃないからいいけれども、そこを根拠にして生活しておった人たちは、そこを移ったらやはりいままでの条件では
おっしゃいますように特別なものでございますので、もっと完全な補償をなすべきであるというのは同感でございますが、私どもはもし床がどうしても小さいという場合については、多少、床の規定によりまして増し床をしたい。借家人がそれに該当いたしました場合でも増し床をしたい。
その際に、一般的なことでございますけれども、いわゆるそういった弱小権利者と申しますか、そういう方々に対しましては、借家人でございますと必ず床が与えられるわけでございますが、その場合の借家条件につきましてあっせんをいたしますとか、従前の営業面積を確保いたしますために、増し床を与えます。
実際問題としては、増し床で処理できるかと思っておりますが、法律的にはやはり増し床がとれないという場合がございますので、そのときには当然大家さんと同じように、借家人も非常に小さな床になるということは、先ほど申し上げましたような権利変換の基準に照らして不適当でございますので、金銭で清算をする、金銭で補償をするという形になります。
○政府委員（竹内藤男君） 七十九条にございますように、七十四条に権利変換計画の決定基準というのがございまして、災害を防止し、衛生を向上し、その他居住条件を改善するとともに合理的利用をはかるように定めなければならない、こういうような居住条件の改善というような観点からいたしまして、床面積があまりにも過小になるというようなものは、床面積を増して、つまり増し床を与えまして、そうして適正な床にすることができるという
○政府委員（竹内藤男君） おっしゃるとおり増し床で与える分は清算金でもらわなきゃなりません。ただしこれにつきましては、従前市街地改造等におきましては分割払い、分割徴収ということを認めておりまして、特に必要がある場合には、そういう措置を講ずることもいたしておるわけでございます。
○政府委員（竹内藤男君） この前、春日先生に御答弁申し上げましたように、最小限度の床というものはきまっておりまして、それだけは増し床で与える、こういうふうにいたしております。
○政府委員（竹内藤男君） したがいまして、私どもといたしましては、増し床で与えるということで現地にそれだけの営業ができるような床面積が確保できるようにしたいと思いますが、先生おっしゃるような事態がかりに——私どもそういう運用をするつもりございませんが、かりに起こった場合には、それはやはり補償金としてはその坪数に相当する補償金を受けて、それ以外の面は何か融資なり何なりでくふうをしていくべきものじゃないかというふうに
したがいまして、市街地改造の運用におきましてもやっておりますように、私どもとしましては、そういう場合には、増し床で処理していく。しかし増し床につきましては、お金で払わなくちゃならない。それは一時に払えないというような場合には、現在各地でやっておりますように、相当の長い期間につきまして、割賦で払うようにできるようにしていきたい。その金利も低利にしていきたい、こういうふうに考えているわけでございます。