1993-05-13 第126回国会 参議院 建設委員会 第9号
これも御承知のことの繰り返しになりますが、賃貸住宅対策としては、先ほどの西野先生の御質問にあった復習になりますけれども、公庫の特定土地担保賃貸住宅、いわゆる土賃と言っておるものですが、それから公団の民賃、それから公共団体がやります特賞、それから農住、簡略な言い方で申しわけないのですが、そういった制度がいずれも利子補給でございますとか、割と薄めの融資ということで賃貸住宅対策をやってきたわけでございます
これも御承知のことの繰り返しになりますが、賃貸住宅対策としては、先ほどの西野先生の御質問にあった復習になりますけれども、公庫の特定土地担保賃貸住宅、いわゆる土賃と言っておるものですが、それから公団の民賃、それから公共団体がやります特賞、それから農住、簡略な言い方で申しわけないのですが、そういった制度がいずれも利子補給でございますとか、割と薄めの融資ということで賃貸住宅対策をやってきたわけでございます
意味が違いますが、例えば住宅金融公庫の土地担保賃貸住宅とか七つのいろんな制度に対して、知っているか、利用しているかという調査がございますけれどもね。ひどいのなんかになりましたら、これ何ですか、農地所有者等賃貸住宅利子補給制度、農賃のやつですね、この利子補給制度。これは知らないというのが七七・七％ですものね。
金融面におきましても、土地購入の資金というものを区画整理済み地の購入者に対しましてはお貸しするような特例もございますし、あるいはまた、ここに賃貸住宅を建てる場合には、土地担保賃貸住宅建設貸付金というような制度も設けまして、一般の場合に比べて条件につきましても緩和させていただいておるわけでございます。
建設省としては、引き続き、区画整理事業とか地区計画とかといった手法がございますので、そういったものを積極的に活用いたしまして、計画的な宅地化を図るというようなことをやりたいと思っておりますし、それから良質な賃貸住宅を何とかみずからつくっていただきたいということを我々政策としては考えておりますので、例えば農住利子補給制度とかあるいは土地担保賃貸住宅融資制度といったような制度がございますので、こういったものの
そういったようなことが一つのメーンの方向としての施策でございますけれども、例えばそういった農地所有者自身によります賃貸住宅建設の促進に関しましても現在農住利子補給制度、あるいは住宅金融公庫の特定土地担保賃貸住宅制度、あるいは借り上げ方式による公共賃貸住宅制度とかいろんな制度が導入されておりますが、それをさらに改善し、リファインしていくことが重要なのかなと思っておる次第でございます。
そういったような形で進んでいくことが一つの望ましい姿であるとは思っておりますが、それ以外のいろんな手法を使いまして、例えば住宅金融公庫の融資を受けまして土地担保賃貸住宅とか、あるいは農住賃貸住宅として利子補給を受けた形で住宅が建設されていくという例もいろいろあるわけでございます。
○政府委員（立石真君） 住宅金融公庫の貸し付けのうち、この宅地化促進法による金利の特例措置を行っている貸し付けの制度といたしましては、特定土地担保賃貸住宅及び特定優良分譲住宅がございます。
それらに加えまして第二に、土地担保賃貸住宅の建物規模要件を緩和する、これまで千平方メートル以上のものだけに限定しておったものを五百平方メートル以上のものも可能とすることによりまして、やや中小規模の敷地であっても賃貸住宅が建てられるようにすることが一つ。
宅地化促進法におきます特定土地担保賃貸住宅は、貸付金利が三十五年間、法定の上限四・五％というように、一般の住宅金融公庫の貸し付けに比べましてかなり低いものとなっております。宅地化促進法における農住利子補給法の特例につきましても、水田要件の撤廃等特例の適用対象が拡大しているところでございます。
○立石政府委員 特定土地担保賃貸住宅につきましては昭和四十八年に制度が発足しておりますが、平成元年度までに五万一千五百五十二戸、また農住利子補給制度の特例につきましては、昭和五十四年度以降平成元年度までに四千百七戸の供給実績を上げてきているところでございます。
これに対しまして、住宅金融公庫の土地担保賃貸住宅融資によるものといたしましては約五十九平米というようになっておりまして、二十平米強大きなものが建てられている実績がございます。 一般に賃貸住宅につきましては、建設資金の大部分を借入金で賄う場合がほとんどでございます。近年建築費の単価が高いものがふえてきている、そしてその結果、公庫の融資率が実行上低下してきているものが多い。
それから、公庫の土地担保賃貸住宅の一括借り上げ制度というのがございますが、これが今始まったばかりで百八十二戸ということで、いろんな方式を駆使して、何とか良質な賃貸住宅で適正な家賃のものができないかということでございます。今後ともこういう方法を工夫し、一層実効あるものにしていきたいと考えております。
中でも、公庫融資の中に特定土地担保賃貸住宅というのがございますが、これは市街化区域内の農地を所有されておる農家に対する特別の融資でございまして、超低利の四・三五といったような金利の融資をいたしております。
○政府委員（伊藤茂史君） 今現在、公庫融資を受けました賃貸住宅、土地担保賃貸住宅というのが一番戸数の多いものでございますが、これにつきましては、公募によりまして入居者を募集しなさい、あるいは家賃限度額の規制、きょう公庫法の改正の中に入ってございますが、そういう限度額の範囲内で家賃を設定しなさい、あるいは、敷金は取ってもよろしゅうございますが、礼金とかそういった家賃まがいの他の負担はしてはなりません、
○伊藤（茂）政府委員 今御質問の一括借り上げ方式でございますが、これは現在公庫が行っております土地担保賃貸住宅といったような賃貸住宅融資を使いまして、もっと世帯向けと申しますか、規模のより広い賃貸住宅を地主さんに供給してもらうということを促進したいという見地から考えたものでございます。
そこで、先ほど来申しておりますような公庫の土地担保賃貸住宅を中心とします民間に対する、施策民賃と言っておりますが、民間に対する賃貸住宅の援助施策というものを強化する必要があるだろうということで考えております。
そういう中で、私どもは公庫融資、これは土地担保賃貸住宅というのがございまして、土地所有者に土地を担保にしてお金をお貸しして賃貸住宅を経営していただくという制度でございます。これは民間に対します施策民賃としては一番大きな成果が上がっておりまして、毎年二万七、八千戸ぐらい、これで賃貸住宅が建っておるわけでございます。
それから土地担保賃貸住宅は、要件を原則千平方メートルのところ、これを六十一年度に三大都市圏につきましては五百平方メートル以上と緩和をいたし、ことしの六十三年度予算におきましては、さらにその地域を通勤圏内人口五十万以上と県庁所在市のところまで広げました。
こういうことに対応いたしますために、五カ年計画におきましても、良質賃貸住宅の供給ということで、まず公営あるいは公団住宅等の直接供給を図るとともに、もう一つの手段としまして、国または地方公共団体が利子補給等の資金上の援助を行いまして、あるいは融資等の資金上の援助を行いまして、土地所有者による良質な賃貸住宅の供給もあわせ行っていこう、こういうことから公庫の土地担保賃貸住宅でありますとかあるいは国と地方公共団体
また、住宅金融公庫の土地担保賃貸住宅制度、これは低利で長期の融資を行って、結果としまして家賃を低くする、そういう制度も活用し、またあわせて住都公団の民営賃貸用の特定分譲住宅制度というのも活用して、かつこれを木賃地区に適用しやすいように、その場合の要件、敷地面積の要件等がいろいろございますけれども、木賃の場合はこれを二百平方メートルまで緩和する等の措置を講じまして適用しやすくしてまいってきたわけであります
それから、いわゆるＢ型、民間の賃貸住宅を活用する方式につきましては、住宅金融公庫の公社土地担保賃貸住宅制度というのがございますので、それを活用してやっていこうということでございます。
そこで一体どういう手だてがあるのかという御質問かと思いますが、例えば住宅金融公庫に土地担保賃貸住宅制度、これは地主の方が借家を建てるための制度でございますけれども、あるいは住宅・都市整備公団の民営賃貸用特定分譲住宅、これは公団の資金とノーハウを使って地主が持っておられる土地の上に長期の割賦で貸し家を分譲していくという制度でございますが、そういったもの、あるいは特定賃貸住宅建設融資利子補給制度、いろんなものがございます
このために、従来から例えば住宅金融公庫の土地担保賃貸住宅貸し付け等、いわゆる施策民賃と言っておりますが、施策をやることによって民間の賃貸住宅を建設していくという制度でございますが、こういった制度の充実でありますとか、それから木造賃貸住宅地区総合整備事業という事業がございますが、これを推進する、あるいは税制上の措置などを行っているところでございます。
して、それに向けていろんな施策を展開していくということでございますが、最低居住水準の解消を早くやろうということを先ほど申し上げたわけでございますけれども、そのためには老朽、狭小のストックの建てかえの促進でありますとか、あるいは市街地住宅供給促進事業、こういったものをやっておるわけでございますけれども、そういうものを推進することによりまして公共賃貸住宅の的確な供給を図る、あるいは住宅金融公庫の土地担保賃貸住宅
○政府委員（渡辺尚君） 幾つもあるんですが、今私の頭に残っておりますのは、いわゆる土地担保賃貸住宅、これにつきまして対象面積を減らすことによって、減らすといいますのは何平米なきゃいけないという面積を減らすことによりましてその充実を図る。
○政府委員（渡辺尚君） 金融公庫の土地担保賃貸住宅になるわけでございますけれども、これにつきましては、土地所有者によります住宅供給の促進でありますとか、あるいは土地の高度利用、それから賃貸住宅の的確な供給、さらには都市の不燃化の促進、そういったような観点からほぼ建築費の全額に相当します、現在九九・四五％という融資率になっておるわけでございます。これは最も優遇されている融資率でございます。