1998-10-13 第143回国会 参議院 日本国有鉄道清算事業団の債務処理及び国有林野事業の改革等に関する特別委員会 第4号
皆さん方が都市対策に配慮しながら、そしてまた工夫をされた中から土地の処分に取り組んでこられたことには理解を示させていただくとともに、これまで取り組まれてきた土地信託方式、そしてまたあるいは建物提案方式によってもたらされた効果というものについていかがであったかということをお伺いしたいと思います。
皆さん方が都市対策に配慮しながら、そしてまた工夫をされた中から土地の処分に取り組んでこられたことには理解を示させていただくとともに、これまで取り組まれてきた土地信託方式、そしてまたあるいは建物提案方式によってもたらされた効果というものについていかがであったかということをお伺いしたいと思います。
○国務大臣（川崎二郎君） 土地信託方式及び建物提案方式、これでございます。 一つは、土地信託方式は、土地を信託銀行に信託することにより得られた信託受益権を小口に分割し、これは小口で一億円、一般投資家等に売却処分をするもので、これまでに蒲田駅等六カ所の土地の処分、総額で六百億円でございます。
そこで、国連大学当局から私のところに土地信託方式で国連大学が建物をつくって利用したい、こんな提案がなされました。 私どもは都議会がございます。都民がいる。あの時価数千億の土地を無償で提供し、その上に国連大学が土地信託をもって利益を上げられることについてはいかがかと思っている。
○参考人（池田本君） 土地信託方式につきましては、計画といいますか企画を、コンペという、そういう方法でやっております。その過程におきまして出される案の中で事業団の中に設けられました土地信託の審査委員会で選定をしたところの案を採用することになっております。
○政府委員（大塚秀夫君） 地価を顕在化させない土地の処分方法のうち、現在御審議いただいているのが株式変換予約権付特別債券の発行方式でございますが、実施中のものは建物付土地売却方式、土地信託方式、不動産変換ローン方式でございます。 建物付土地売却方式につきましては、津田沼、横浜などの比較的小規模の住宅地で現在建物を建設中でございまして、津田沼につきましては五月にも売却を行う予定でございます。
○片上公人君 現在、清算事業団用地の処分につきましては、土地信託方式、出資会社活用方式、建物付土地売却方式、不動産変換ローン方式といった各種の手法がとられているわけですが、これらの手法はどのような特徴を持っているのか。これらの手法のうち、土地信託方式及び建物付土地売却方式というのは平成元年度から実施に移されておるわけです。
○大塚（秀）政府委員 清算事業団の用地につきましては、これは基本的に公開入札で処分していくということになっておりますが、先ほど申し上げましたように、地価対策等から、地価の不顕在化法として建物つきの土地処分方式あるいは土地信託方式、また不動産変換ローン方式等をとっているところでございます。
第三番目の方式が、郵便局の土地の一部を普通財産化し、その部分の土地を信託して民間等と郵便局との区分所有建物を建築する郵便局区分所有型土地信託方式、この三つが提言されたわけでございますが、なお、その際に指摘事項がございまして、今申し上げたうちの全額地代定期借地型合築方式と事業受託方式につきましては、特殊法人が国にかわって土地の高度利用業務を行うことについてもこれは有効だという御指摘を受けております。
それで第二の方式、第三の方式、これは調査研究会では（注１）、（注２）、（注３）と、こうあるわけですけれども、この事業受託方式なり郵便局区分所有型土地信託方式、これは選択肢を持つ必要性、あるいは局によってはケース・バイ・ケースで対応する、そういう意味で（注１）、（注２）、（注３）があったんだろうと思うのですけれども、相当、この国有地の管理という意味からいって制約された形で、高度利用は確かに高度利用かもしれないけれども
○田中（健）政府委員 土地信託方式でございますけれども、これは土地の所有者、地主でございますが、この場合は国になるわけでございますが、土地を受託者に信託をいたします。
そして、先ほど大蔵省が土地信託方式による低層施設の高度利用を開始しようというお話をいただきましたけれども、私は大都市の住宅供給の手段といたしまして、東京都のこのような施策というものは非常に参考になるのではないかというふうに考えております。 そこで、建設省にもぜひこういうような新しいユニークなものを研究をしていただきたい、このように考えております。
○長田委員 答申の内容を私ずっと見たのでありますけれども、特筆すべき点に国有地の土地信託方式の公共施設建設が挙げられております。 具体的には、一昨日、関東財務局長の諮問機関でありますところの関東地方審議会の席上了承されました港区三田にあります低層郵便局を八、九階建ての高層ビルに建てかえる、一、二階部分を郵便局に、残りをオフィス、住宅用地に活用しよう、そういう内容になっております。
まず、土地信託方式でございますが、これは事業団が事業団用地を信託銀行に信託して、その得た信託受益権を信託銀行が効果的な開発計画に基づきまして、その土地で上物をつくり、資産価値を高めた上で分割して処分する。信託受益権を小口に分割して処分する。それによって清算事業団が収入を得るという方法であります。これは、既に渋谷駅、蒲田駅等で実施中になっており、他のところでも現在準備を行っております。
○長田委員 また、都民住宅の具体策である土地信託方式、それから都有地等活用方式による住宅供給は、既に東京都は実施いたしております。 土地信託方式による住宅は、墨田区両国二丁目に六十戸、平成元年十一月に着工いたしております。また、戸数は未定でありますけれども、中央区勝どき一丁目にも平成二年度以降に着工の予定であります。
この方式は、土地信託方式あるいは今理事長から申し上げました建物付土地売却方式に比べて、商業地など少し規模の大きいものについて複数の融資事業者を募るというようなときに適したものであると考えております。既に本年は予定地として新宿の中央鉄道病院旧庁舎跡地、恵比寿の駅前の用地、梅田の南口用地、名古屋の赤萩宿舎跡地の四カ所を予定して、現在検討、計画を進めているところでございます。
○緒方委員 それでは次に、これも資産処分の問題ですけれども、建物付土地売却方式、それから土地信託方式、それから出資会社活用方式ということで、大きく分ければ四つですね。
今まで既に開始されておりますものといたしましては、土地信託方式、これは、中規模の用地でビルを建てて商業施設に使えるようなところについて信託運営をお願いして、建物ができて付加価値が高くなったところでその信託権を小口に分けて譲渡するというものでございますが、既に渋谷の手荷物跡地、それから蒲田の駅前について信託契約を結んで現在業務を進めているところでございまして、この土地信託方式を採用しましたときには予想以上
○大塚（秀）政府委員 まだこれから検討する段階でございますが、土地信託方式で行われましたように、幾つかの応募の中から、審査会を設けて、最も清算事業団にとって有利な者、また当然審査基準には資力、信用のある者等応募者の資格要件も必要でございますが、そういった形で公平さを確保することになろうかと思います。
具体的には、地方公共団体としては土地信託方式による全国初のインテリジェントビルを竣工したほか、大分県地域経済情報センターなど四団体により独自のデータベースによるネットワークを利用した情報提供等本県の産業高度化拠点としての機能を発揮しているとのことでありました。
そこで、土地に関しましては、地価を顕在化させないいろいろな処分方法を検討いたしまして、例えば建物つき土地の売却方式、あるいは土地信託方式、また不動産転換ローン方式等の方法を取り入れ、今後迅速に処分していきたいと考えているわけでございます。
○大塚（秀）政府委員 地価を顕在化させない方法、つまり周辺の地価に悪影響を与えない方式として現在いろいろな形で土地の処分を考えておりますが、まず土地信託方式につきましては、既に渋谷と蒲田で実施中でございます。また、建物つき土地売却方式、これは上にマンションを建てて一緒に売るというものでございますが、津田沼、甲子園口で実施済みのもので、今後も各所で実施していきたいと考えております。
そして一方、清算事業団は清算事業団としてこうした検討をしながら具体的に土地信託方式による対応というものもされてきている。それからもう一つは、建設省を中心としてこれは昨年の十一月二十七日に研究会の中間報告というものが出されているわけです。
土地信託方式であるとか出資会社活用方式、あるいは建物付土地売却方式というんですか、こういう三つの答申が出ておって、その中でとりわけ建物付土地売却方式が清算事業団として採用されるとか、あるいは運輸省としてそちらの方に向いて具体化をしていきたいとかいう新聞報道が出されたんですけれども、現状はこの打開策についてどうなっているんでしょうか。運輸省でも結構です。
つまり、清算事業団が今持っておられるわけですね、出資会社活用方式とかあるいは土地信託方式とかいろいろありますけれども、土地というものは、時期は別にして、もう清算事業団のものではなくなるというふうにこれは受けとめてよろしいんですか。
○政府委員（大塚秀夫君） ただいま具体化を進めております土地信託方式及び建物付土地売却方式に関しては制度上の問題はございませんが、その他の方式につきましては、制度上問題があるかどうかも含めて現在検討中でございます。
○国務大臣（石原慎太郎君） 先般杉浦理事長ともお話しいたしまして、今のようにとにかく立ち往生しているだけでは能がないので、委員御指摘のように、ただ土地信託方式ではなくて上に物をつくってそれを何か処分していくことで借財をとにかく埋めていく、そういう積極的な方法をぜひとりたいとおっしゃっていました。
○馬場富君 今回の法改正の背景には、昨年一月に出されました土地区画整理制度の改善に関する提言が私は一つの基準になっておる、こういうように理解しておりますが、提言では、今回の改正案に盛り込まれた項目のほかに、業務代行方式の法定化とか、あるいは土地信託方式の活用とか、あるいは立体換地の手続の整備とか、申し出換地制度の創設の四項目が指摘されておるわけでありますが、これらについてはこの改正になぜ盛り込まれなかったか
次に、池袋の例だそうですが、郵便局舎の土地信託方式というのが初めて認められて、郵便局を建てた場合に、その郵便局が持っている土地を利用して、そこに高層化して、上にテナントを入れるとか、住居を入れるとか、新しい試みだということで、何かテレビで見たような、新聞だったかで見たような気がするんですが、郵便局も新しく改築するに当たっては土地の問題で大変だと思うんですね。
それから衆議院の建設委員会でも、土地信託方式を積極的に事業方式として取り組んだらどうかというのが意見としてもあります。それから、自由民主党の緊急土地対策の中に、これは土地信託とは書いてないけれども、こういう用語になっているわけなんです。用地費の増大によって公共事業が非効率化している、そして内需主導型の経済運営に重大な支障を来している、こういう表現があるわけなんですよね。