2018-12-06 第197回国会 参議院 国土交通委員会 第5号
マンションを長もちをさせたりとか、また、しかるべき時期にしっかりと建て替えを円滑に行ったり、また、マンションというコミュニティーの中でのトラブルを防止したりという、そのためには管理組合などがしっかりとマンションを管理することが重要であるというふうに考えておりますけれども、その管理組合なんですけれども、管理組合の規定が明確でなかった一九八三年の区分所有法改正の以前に建設されたマンションにおきましては、
マンションを長もちをさせたりとか、また、しかるべき時期にしっかりと建て替えを円滑に行ったり、また、マンションというコミュニティーの中でのトラブルを防止したりという、そのためには管理組合などがしっかりとマンションを管理することが重要であるというふうに考えておりますけれども、その管理組合なんですけれども、管理組合の規定が明確でなかった一九八三年の区分所有法改正の以前に建設されたマンションにおきましては、
建て替えの実績、評価について次に質問したいと思いますが、平成十四年に制定された現行のマンション建て替え円滑化法は、区分所有法による建て替え決議後の建て替え事業を円滑に行うため、建て替え組合に法人格を与えるとともに、所有権や抵当権を建て替え後の建物へ円滑に移行させる権利変換の仕組みを導入したものでありますけれども、同年の区分所有法改正による建て替え決議要件の見直しと併せて建て替えが進めやすいよう法整備
今回の区分所有法改正法案は私どもにとって直接のかかわりを持つ内容であり、重大な関心を持って見守っているところであります。 私どもは長年マンションの現場において管理組合の活動に携わってまいりましたが、ここでは共同所有、共同管理、共同居住というマンションの特性を踏まえたその活動は、多くの区分所有者の意思を一つにまとめていくという合意形成の困難性が常に付きまとう活動でもあります。
区分所有法改正案について質疑をさせていただきます。 平成十二年にマンション管理適正化推進法、そして今年の六月、マンション建替え円滑推進法、そして今回の区分所有法改正、これでマンション建て替え促進に伴う法的枠組みが整うことになるかと思っております。
今度の区分所有法改正は、マンションの建替えの円滑化に関する法律と対をなして、建てかえの合意、合意後の進展を図ろうというものだと思います。 耐用年数を含む客観的な要件を法律で入れないと、建築後数年でも、五分の四以上の決議で建てかえが上げられれば、反対者がいても建てかえができることになります。
現行の区分所有法、改正前の、現在の区分所有法でマンションの建てかえを行おうということでいろいろと努力されてきているケースもあろうと思いますけれども、基本的にどういう問題が一番ネックになったのか。
その検討中の区分所有法改正案では、それら訴訟となった要因についてはどのように解決を図られることになるのか、お答え願います。
現在作業中の区分所有法改正では、敷地の同一性とか建物目的の同一性といった要件は廃止され、かつ、費用の過分性という要件も老朽化の場合には廃止されようとしています。建て替えの客観的な要件をきつくするということが少し変わってきたように見えます。そういったものに変化を生じたということですね。 五十八年の区分所有法の下で現実に建て替えをしようとする場合、様々な問題点が出てまいります。
マンション建て替えの円滑化のためには建て替え決議の要件を明確化して紛争が起こらないようにすることが不可欠だと考えておりますが、区分所有法改正試案における対応の検討状況について法務省にまずお伺いいたします。
○森本晃司君 団地の建て替えの円滑化のために区分所有法改正試案で全員同意から四分の三以上の多数決としていますが、その中で、敷地の利用に特別の影響を及ぼすべきときは全員の承諾を得なければならない、こういう具合になっています。全員の承諾を得るような特別の影響、これは一体どのような場合なのか。
○森本晃司君 そこで、法務省にお伺いしたいんですが、こういった交換手法をより使いやすくするために、必ずしも現地での建て替えを前提とすることなく、多数決でその区分所有関係を解消するという制度を創設すべきではないだろうか、そうすると非常にスムーズに私は交換することができるのではないかと思いますが、区分所有法改正試案における検討状況について法務省にお伺いいたします。
そういう意味からいいますと、今後、法務省さんでいろいろ検討されています区分所有法の改正案、特に建てかえ決議の要件をどうするかというようなところも非常に大事な課題でございますので、この法案との整合性も図りながら、一方、その区分所有法改正案の動向にも十分留意して、法務省と緊密な連絡をとっていきたいというふうに考えております。
これは山野目先生の陳述の御意見の中にもあったわけでございますけれども、今回、この円滑化の問題と、パブリックコメント募集中の区分所有法改正案の問題が相まって実効を上げていくと。先生の御意見でも、これだけではだめだ、また区分所有法だけでもだめだ、別の立法が必要だ、こういうお話があったわけでございます。
ただ、私がいただいている資料は、これは建物区分所有法改正要綱中間試案補足説明というものでありますが、その中によりますと、これを読む限りでは、「住宅の耐用年限の二分の一を経過すると、住宅の老朽化が進行して、防災安全上の問題が生じるようになり、」云々というふうに書かれております。
マンションの耐用年数については、例えば法制審議会で区分所有法改正の議論の中で、老朽化の場合の要件として、建物が新築された日から三十年または四十年を経過したときを挙げております。この三十または四十でありますが、三十、四十という数字は、甲案であれ乙案であれ、どちらにも入ってくる数字であります。これらの数字の根拠が何であるのか、お伺いをしたいと思います。
本年三月五日には、建物区分所有法改正要綱試案が発表されています。現在、四月三十日までパブリックコメントが行われている。試案の内容は、建てかえ決議の手続の規定など住居の移転、変更にかかわる重大な問題が明記されております。しかも、建てかえは莫大な費用を要します。事は居住者の居住権、財産権に関する問題だけに、その検討は慎重に行う必要があると思います。
先般公表された法制審議会の区分所有法改正中間試案において示されている建築後年数のみを客観的要件とすることは、このような観点から適切なものであると考えております。 この場合、これまでの建てかえの実績を見ると、先ほど先生おっしゃったとおり、築後三十年から四十年で建てかえているものが圧倒的に多いわけであります。
全国マンション管理組合連合会から、区分所有法改正に対する要望書が出ています。これは今回の円滑化等に関する法案への要望でもあるというふうに聞きました。そこで特に強調されているのは、建物の耐用年数を延ばすための法整備、建物の長寿命化施策のための法整備を強く要望しています。
それから不動産協会ですが、これも区分所有法改正要綱試案に対する意見の中で「建物の建替えの要件について」というところで「建替えの決議は、老朽化・き損・一部滅失等の事情による場合および効用増による場合の両方についてできるものとするとともに」云々という意見を述べておりますが、これはいまの答弁から言えば、この観点は法案段階においては否定をされた、ないしはこの法案の趣旨ではないというふうに理解してよろしいわけですね
○中島（武）委員 昨年の七月に区分所有法改正要綱試案が発表されて、そのときには建物の「建替え及び復旧等」の場合、その要件として「建物の価格に比較して過分の修繕、復旧若しくは管理の費用を要するに至ったとき」と、「建物の建替えをすればこれに要する費用に比較して著しくその効用を増すこととなるに至ったとき」の二つを挙げておられたわけですが、今度の改正案では「老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、」「建物
御指摘のとおり今月の八日、私ども法務省民事局参事官室名をもちまして区分所有法改正要綱試案というものを公表いたしまして、これについて関係各界からの意見を聞くということにいたしております。 この試案を公表いたしました経過でございますが、昭和五十四年当初から法制審議会民法部会のその下の小委員会の、財産法小委員会というところで区分所有法改正問題について審議していただいております。