1987-07-15 第109回国会 参議院 国民生活に関する調査会 第1号
山林を宅造すれば非常にコストがかかるし、それからいわゆる上下水道とか道路とか学校だとかいうものは、それ自体宅造の中で賄わなければならないということで、公共公益負担が非常にふえまして、コストが高くなり、それが地価をつり上げたということもあったと思うわけです。
山林を宅造すれば非常にコストがかかるし、それからいわゆる上下水道とか道路とか学校だとかいうものは、それ自体宅造の中で賄わなければならないということで、公共公益負担が非常にふえまして、コストが高くなり、それが地価をつり上げたということもあったと思うわけです。
これは吉沢住宅局長も御専門ですからおわかりと思いますけれども、宅地開発するときに、地価がある程度、五％なり一〇％の間で上昇しませんと、以前はそのキャピタルゲインによって公共公益負担というのはペイできたのですが、今のように地価が鎮静しておりますとキャピタルゲインが見込めません。そういうことで、今開発業者は宅地造成に消極的にならざるを得ないのです。これが五年、十年かかったらもうペイできない。
○薮仲委員 それからもう一つ、これも数字でおっしゃっていただきたいのですが、今度は、いわゆる行政指導で一番困るのは何かというと、デベロッパー、土地の開発業者が土地を開発しようといったときに、公共公益負担の部分が非常に多いのですね。それで宅地率が下がってきます。これはいわゆる分譲する宅地のコストアップにつながります。
○薮仲委員 大臣、今数字の御報告がありましたが、昭和四十七年度六八％の用地率が五十七年度では五六％、一二％下がって、用地がそれだけ公共公益負担に取られているという実態でございますけれども、これはいろいろなとり方がありますからその点は別にいたしまして、この中で問題点を順次指摘したいと思うのでございますけれども、例えば公共公益負担の中で教育施設、小中学校あるいは道路、河川改修、公園緑地、それから貯水池というものが
○照井説明員 この用地の分譲価格というのは、まだ別にどういうふうに決めるかということをしておりませんが、今までのやり方で見ますと、用地買収費それから用地造成費それから公共公益負担金等、むつ小川原開発株式会社が自分のお金、借りたものもございますが、そういうもので払っておるわけですけれども、そういういろいろな要因を総合的に勘案して分譲価格を決める。
これは非常にむずかしい問題でございますけれども、やはりインフレによる利益が非常になくなってきたといいますか、むしろ正常化の状態に地価がなっている段階では開発が非常に困難な事態に立ち至るのじゃないか、優良な宅地を供給することに問題があるのじゃないかということが考えられますので、まず基本的なお考えでございますけれども、計画局長から、今後こういう公共公益負担、いわゆる宅地開発指導についてどういうお考えか、
たとえば仮に風致地区を業者が開発しようとすると、公共公益負担で五〇％以上取られるのです。宅地として分譲できるのはその半分です。そこに文化財でもありますと、とてもじゃないけれども大変なんです。 これは国土庁の土地局長が来ていらっしゃいまますから、後で御専門の立場からお伺いしたいと思うのです。いまはインフレによる利益というのは、土地の神話がなくなったのです。
○柄谷道一君 注意を払ってきたところであるがということなんでございますけれども、実態的に見ますと、公共、公益負担、これを内容をさらに細分化いたしますと、一つは公共、公益施設の用地費造成費、いわゆる用地の現物提供の問題がございます。第二には公共、公益施設の建設費の負担の問題がございます。第三には開発負担金の問題がございます。
○柄谷道一君 第三の問題は、公共、公益負担金の問題でございます。これも自治省は、負担金の経理と使途について、五十三年からの通達の中で、その明確化と適正化を図る通達を出しておられることは承知しております。しかし、なかなかそのことが完全に実施されているかというと、扱いもなお現在ばらばらである。
わが党の塚本書記長が、去る二月二日の衆議院予算委員会で、民間の宅地開発にかかわる公共、公益負担の行き過ぎを指摘をいたしました。住宅問題は土地問題であると同時に、行政問題ではないか。このような指摘を行い、是正を求めたところでございますが、まず、大臣の御認識をお伺いいたします。
実際にこの公共公益負担の割合がどの程度が適当か、これは各地方によっていろいろ地域に差があるのは私も十分わかります。建設省としてもここだと言いずらいのはわかるけれども、余りにも行き過ぎがあり、たとえば五四％も五五％も取られる地域もあれば四〇％の地域もある、これじゃ宅地が、結局は購入者に全部上乗せされてくる、こういう問題に絡んでくるわけです。
○三木忠雄君 具体的な問題になってきますと調査をし、これからいろいろやられるんでしょうけれども、具体的に建設省としてたとえば公共公益負担の実態というものについてどのように認識し、掌握をされているんですか。
○小野委員 現在までの宅地造成、宅地開発の供給政策を見ますと、なぜ減少したか理由を調べてみますと、第一に地主の売り惜しみ、二、素地の高価、三番目として関連公共公益負担の増、第四に税制、こう四つ挙げられるのが通常であります。要するにこれらの住宅問題は個人の問題として解決するにはかなり困難な条件がそろい過ぎたと言っても過言でないだろうと思います。
むしろ優良な宅地供給の問題の中心は、開発に伴う関連公共公益負担、これの問題ではないかと思うのでありますが、いかがでございますか。
○西村（章）委員 関連公共公益負担を規制しておりますのは、いわゆる人口急増都市の開発指導要綱であります。これは人口急増に伴うやむを得ざる措置だというのが自治体の言い分でございます。本年三月自治大臣は建設大臣と、この点につきましての行き過ぎを是正する、こういう合意がなされたと新聞に報道されております。
特に、宅地開発にかかわる過大な公共公益負担、これは購入者にも転嫁され、宅地価格を割り高にして、開発者の開発意欲を損ねていると思われます。
○玉置分科員 このような過大な公共公益負担が生じているのは、各自治体が人口増加による財政負担や行政サービスの増加を恐れて、これを避けるために開発指導要綱を定めて宅地開発を抑制しているのが実態だと思います。 三全総計画におきましては、昭和六十五年までの間に東京圏で五百五十万人、大阪圏で二百万人の人口増加が予定されております。
先ほど来いろいろ議論がございましたように、公共公益負担等が高くなってまいります。そういう住宅の修理費等を積み立てるべきものを古い方へ回しても、なおうまくいかないというような状況に差しかかっておりますので、これはどうしても公団のそのほかの問題、新しく出てきました、いま御指摘のような諸問題と無関係に、以前から改定を計画されたものでございますが、今日まで実現せずに参っておったのであります。
いまの話からもずっとわかりますように、やはり澤田総裁みずからが、多少言葉のあやが違っているように言われたけれども、公共公益負担は政府が持つべきものなんだ、スズメの涙と言った覚えはないというお話ですが、やっと芽が出たという表現をいま、とられたわけです。これまでは芽も出ていなかったわけです。こういうことが今回の家賃問題の一つの原点になっていることは言外に認められているわけであります。
〔委員長退席、北側委員長代理着席〕 津田公団総裁に伺いたいのでありますが、この間出ました週刊エコノミストの対談では、総裁は「公共公益負担、つまり学校だの公園だの、道路、下水、上水道など負担金がわんさとくる。」だから「当然負担すべき地方公共団体が負担するとか、政府が面倒をみてくれると公団は助かる。」
それから三番目の問題として考えられますのは、やはり公共公益負担等の負担が非常に多いために、デベロッパーが開発をしても利益が出ない。むしろマイナスになるというような状況にある関係から積極的な意欲を見せてない。主なる原因はこの三つではないか、このように考えているわけでございます。
そこで、次の関連公共公益負担の問題でございますけれども、やはり現在住宅宅地開発を進めるに当たりまして一番ネックになっているのは、宅地開発のコストの中に占めるところの関公負担が非常に大きい、しかもそれが最終需要者にしわ寄せされるという問題があるわけでございまして、御指摘のように、この四十七年の衆議院の建設委員会におきましても決議され、また昨年の五月にも当建設委員会の小委員会で報告がされたところでございまして
この一千万のうち半分が公共公益負担分だと、こういうことになってくる。特に道路と公園の負担分だけで三五％から四〇％になる。こういうことになるというと、これは三百万から四百万ぐらいのものが道路負担分であり、公園の負担分になるということになりはしませんか。そういうことでしょう、これは。
それから今後の企業努力、土地の利用効率の向上、あるいは公共公益負担に対する政府の援助、あるいは利子補給の増額、政府が公団住宅の対象でありまする中堅勤労者のためにどういう程度のコストの住宅を提供するかという、そういう政策のフィロソフィーと合わせて、われわれはあるべき姿についてあらゆる努力をしてまいりたい、かように考えております。
それから第三点の御質問にお答えいたしますが、公共公益負担というものが非常に高い、五〇％以上のところもある、それが結局は住宅を買う人に転嫁されて高いものを買わされる、あるいは高い土地を買わされるということになっていることは確かに御指摘のとおりであります。
企業だけの、公団の企業努力、これはもう最善を尽くすべきは当然でありますが、それだけで解決できない部面に対して、御指摘のような金利なり公共公益負担の面でどういう施策が必要か。そうしたら国の施策としてどれだけの家賃の住宅供給ができるか、非常に基本にかかわる問題でございます。国の政策として十分御検討願いたいということを私ども絶えず要請しておるところでございます。
それで、先ほど大臣からもございましたように、公共公益負担等の御配慮を含めて、われわれこれからいろいろと政府に要請してまいりたいとは思いますが、同時に甘え過ぎてはいかぬ、われわれの企業努力をこれからも真剣に努めて、経営の改善に邁進したい、かように考えておる次第でございます。
その除外の要件といたしまして、一つは、いま御指摘がございました適正利益率の要件内であるということ、それからもう一つは、公募によって一般の需要者に行き渡るということ、それと住宅地の内容が優良住宅地と認定できる、ないしは開発許可の要件に合致しているものという形で要件を縛っておるわけでございますが、そういうふうに縛られた要件のもとで一応優良な住宅地として認定されるものについては、現在の時点においては、公共公益負担
量的な面だけではございませんで、特に質的な面で優良な住宅地の供給というものが、公共公益負担の増加なり素地取得の困難さというようなことから問題になっておりますので、いわゆる加工度の高い優良住宅地をどのようにして供給するのかということが、国土政策上も大きな課題であると考えております。
その他、市街化区域内の未利用地等につきましては、先ほど御質問がありました公共公益負担の問題とも含めまして、市町村のこの宅地化に対する対応というものが非常に重要でございますので、国土庁といたしましては市町村に対して土地利用転換計画というものの作成をお願いし、その土地利用転換計画の作成につきまして計画費の補助をするとかという措置も今年から講じておるところでございます。
建設省の関係におきましても、宅開公団、住宅公団、住宅金融公庫、日本開発銀行、それぞれ公共公益負担のための措置として、たとえば対象施設の拡大であるとか、融資率の引き上げであるとか、税率の引き下げなど、積極的に取り組んでおられるようでございます。
これをおやりになってもなかなかこの地方の公共公益負担というものは一挙にその負担規模が下がる、こうは思われないと思うんだろうがどうだろうか、こういう質問です。