2013-05-17 第183回国会 衆議院 法務委員会 第13号
先ほどの資料の最後のページに、借地借家条件の変更命令制度というのが一番下に書いておりまして、今回の法案で廃止になったことで、不当な賃貸条件を裁判所の判断で変更するという制度がなくなりました。 そこで私が考えるのは、再築される建物について、暴利行為がされないように、賃借人を不当な不利益から守るために、賃貸人に何らかの義務を課すべきではないかと思っています。大臣、お願いします。
先ほどの資料の最後のページに、借地借家条件の変更命令制度というのが一番下に書いておりまして、今回の法案で廃止になったことで、不当な賃貸条件を裁判所の判断で変更するという制度がなくなりました。 そこで私が考えるのは、再築される建物について、暴利行為がされないように、賃借人を不当な不利益から守るために、賃貸人に何らかの義務を課すべきではないかと思っています。大臣、お願いします。
まあ明治何年からで、今までたってまだこなれていないというんですから、これは幾ら時間がたってもこなれるものではないんですが、しかし、具体的に個々の法律の中で、例えば会社において清算人をどうするとか、株式の価格をどうするとか、あるいは借地借家において借地条件、借家条件の変更をどうするかとか、あるいは家事の事件においてさまざまな、子の氏の変更をどうするとか、そうしたようないろいろな手続がございます。
○江田国務大臣 先ほどの優先借地権と同様、優先借家権の場合にも、裁判所が、従前の借家条件を含めた一切の事情を考慮して適切な借家条件を定めるということになっておりまして、家賃の場合もありますし権利金といったこともあるでしょうし、いろいろなそういうことを勘案しながら適切にやっていくということが期待できると思っております。
それから、地代家賃、敷金などの借地・借家条件について協議がまとまらないときは、裁判所に申し立てて裁判で決めることができるなどなど、いろいろな措置がとられることになっているのです。 ところが、今申し上げたように、こういうのがいろいろ出てくるのですよ。だから私は、法務当局ともよく連携をして、こういうことが行われないように万全を期すべきだと思っています。
また、借家人の申し出により、地主または借地権者が、敷地に建てられた建物を他の者に優先してこの借家権者に適切な借家条件で貸すことができる、こういうふうに借家権を保護しております。また、借地権者については、この借地権の対抗力を五年間失わせないとか、あるいは借地権の残存期間を十年延長できるとか、手厚い保護がなされております。
さらに、従前の地域の中に残る方々でありましても、借家条件も変更になりますから、そういった場合に、争いが出た場合に施行者が仲裁に入って裁定するという方法もあります。
それから、新しい建物についての借家条件が調わなければ、これは家主との御相談で決めていただくわけですが、その協議が調わなければ、施行者が裁定という立場で仲介に入るというような、いろいろできる限りの手だては講じさせていただいているつもりでございますけれども、先ほど申し上げましたように、重ねて、これらの権利者に対する助成策、優遇策について今後とも努力をいたしてまいりたいというふうに考える次第でございます。
それから第四点といたしまして、新しい建物についての借家条件が家主さんとの間で調わないような状況がございました場合には、施行者に対して借家条件の裁定を求めることができるということにいたしております。
それから四番目に、新しい建物に移られた場合の借家条件が家主と借家人間で調わないときは、施行者に借家条件の裁定を求めることができる、これは先生御指摘のとおりそういう制度を設けてございます。 それから五番目に、新しい建物の保留床を局住または業務の用に供するために必要があるときは、公募によらないで借家人にまず優先的に賃貸または譲渡することができるという規定もございます。
法律上は家主と借家人で借家条件をいろいろ協議することにいたし、協議が調わないときは施行者が学識経験者である審査委員の評価を得まして裁定することになっておりますから、そう不当なことにはならない制度になっております。また、施行者が持つ床に借家する場合には、施行者としてはあらかじめ標準家賃の額を示しておりますから、それと大差ない額で最終的にも決まるであろう、こう思います。
もう一度簡単にそれを申し上げますと、そういう不動産の賃貸借というものにつきましては業としての規制という、宅建業者に対してこれを対象として業として規制するよりも、むしろそういう継続的な行為についての規制なり、トラブルの防止ということは、むしろそういう借家条件なりの内容についていま申し上げたような家賃とか地代とか権利金とか敷金とかいう条件について、何らかの条件の内容についていろいろ規制をし、またトラブル
十分ひとつその業の規制ということでなしに、むしろ継続的な借家条件というものについての内容について検討させていただきたいと思います。
ただそこの場合に、先生のおっしゃるように、いろんな法律関係が複雑で、特に入居者が不特定多数であるためにいろんな紛争その他が起こる、つまり借家条件その他があっていろんな紛争が起こるということは、もちろん考えられます。まあ地代とか、家賃、権利金、敷金というような借家条件その他についていろいろやはりそういう問題があろうかと存じます。
それから、具体的に借家条件の裁定という事案を審議いたします際には、これは七十九条の二項という規定がございますが、そこにおきましては、いわゆる一号委員、つまり学識経験者の委員の過半数を含む委員の過半数の賛成がなければ議決してはいけないというふうな担保もされております。 再開発事業といいますのは、申し上げるまでもございませんが、もともと土地の利用関係の変更を基本にいたしております。
これは家主と借家人との間の話し合いが前提になるわけでございますが、話し合いがつかない場合におきましては、施行者が開発審査会の意見を聞いてきめるということになっておりまして、その場合、従前の借家条件といいますものを十分考えてそういう裁定をしなさいという法律のたてまえになっております。
そういうことからいって、先般、建設大臣が、社会党の松浦委員の御質問になった家賃の適正化あるいは借家条件の適正化ということについて前向きに取り組みたいと御発言になったが、私は全くそれは正しいと思う。
そうすると、この第百二条によって「借家条件の協議及び裁定」ということで、所有者と借家権者はその条件について協議しなければならぬ。協議が成立しないときには、施行者が裁定するということになっているわけですね。だから、たとえば、いままで三千円か四千円の家賃で住んでおりました。しかし、それは十五坪か二十坪の二階建ての小さい建物です。そこで四、五千円払ってささやかな商売をやっておりました。
○竹内政府委員 百二条の問題でございますが、借家条件を裁定いたします際に考えるべき事項といたしまして、賃借りをいたします部分の構造、あるいは賃借り人の職業というようなものについて考慮して定めなければならないというふうに書いてあるわけでございます。具体的に申しますと、施設建築物の一部につきまして整備費が出てまいります。つまり建物のコストというものが出てまいります。
当然与えられるわけでございますけれども、たとえば従前の権利の価値が少ないためにどうしても増し床をもらわなければならぬというような人に対しましては、施行主体が割賦払いを認めますとか、そのための資金の融通を施行主体に対していたしますとか、あるいは住宅金融公庫の特別融資を考えるとかということは、前にも御答弁申し上げたとおりでございまして、それから借家人の方につきましては、新しい借家権を与えるだけじゃなくて借家条件
それから二番目の問題につきましては、従前借家人の方がおられて、この人が新しく借家権を与えられてその借家条件がどうなるのかという問題と関連するんですが、借家条件は裁定によってきめるわけで、それから施行になります場合のことでございますが、いずれの場合におきましても、従前の借家権価格というものは当然借家条件をきめます際に考慮する、つまり差っ引いて考えるべきでございます。
その際に、一般的なことでございますけれども、いわゆるそういった弱小権利者と申しますか、そういう方々に対しましては、借家人でございますと必ず床が与えられるわけでございますが、その場合の借家条件につきましてあっせんをいたしますとか、従前の営業面積を確保いたしますために、増し床を与えます。
これはこの法律によりまして、借家条件につきましては従前の家主さんと借家人の間で話し合いをする。話し合いをいたし、まとまらないときには施行者が審査委員なり審査委員会の同意を得まして裁定するということになっております。裁定の場合におきましては、当然借家権の、従前持っておりました借家権の価額は考慮して家賃を算定する、こういうことになっております。
七十七条で権利変換計画において、借家人は施設建築物に借家権を取得できるように定めているものの、家賃その他の借家条件を新たに取りきめることになるのではないか。そうすると、家賃、権利金等がこれは当然高くなってくる、借家人は施設建築物に入居できなくなるおそれがあるのじゃないでしょうか。この点非常に心配しているわけですが。
第百条から第百九条までは、建築工事完了の公告、施設建築物の登記、施設建築物の一部等を取得するように定められた者とそこに借家権を取得するように定められた者との間における借家条件の協議及び裁定、施設建築物の一部等の価額等の確定、清算、市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等の管理処分等について定めたものであります。
借家条件の裁定におきましても、借家権価額というものを相当見るという形になっております。そういうことで、従前は建物が建つまでは、その建物を取得する権利はあるわけでございますけれども、登記することも何もできなかったわけで、非常に不安定な状況であったわけです。
○春日正一君 しかし、まあ百二条では新たに家主との間に借家条件について協議しなければならないということになってるわけですね。そうすると、やっぱりその協議の場所できまってくるわけでしょう、これは家主対借家人の関係で。だからそういうことになれば、いままでの権利というようなものがどこまで尊重されるかということは十分保証はされてないわけなんじゃないですか。
○政府委員（竹内藤男君） 入ります場合には、借家条件ということで、まあ家賃なり、権利金なりというものをきめるわけでございます大家との間に。その場合に、きまりません場合に借家条件の裁定というものをする。
たとえば家主さんが金をもらって外へ出ていきたいということで出ていかれても、施行者が変わっても借家権は変らない、そういうふうにしておりますし、さらに問題になりますのは、借家条件、家賃なり、権利金なりはどうするかという問題、それにつきましては、本人たち同士で話がつかない場合、借家条件の裁定という制度を設けまして、施行者が、公平な専門委員からなります審査委員なり、審査会の同意を得てきめる、こういうふうにしております