1999-12-07 第146回国会 参議院 国土・環境委員会 第4号
また、居住用建物については、借り主側の生活事情の変更等による中途解約を認めています。さらに、附帯決議として、高齢者等の住宅困窮者に対しては公共賃貸住宅を充実させ、住宅セーフティーネットの構築に努めることが盛り込まれました。この点は住宅政策と福祉政策を分けて考えたことで評価されます。 さて、我が国の住宅事情は持ち家偏重となっています。賃貸住宅は極めて狭小です。
また、居住用建物については、借り主側の生活事情の変更等による中途解約を認めています。さらに、附帯決議として、高齢者等の住宅困窮者に対しては公共賃貸住宅を充実させ、住宅セーフティーネットの構築に努めることが盛り込まれました。この点は住宅政策と福祉政策を分けて考えたことで評価されます。 さて、我が国の住宅事情は持ち家偏重となっています。賃貸住宅は極めて狭小です。
一般的には、やはり当事者が確定期間を合意して、更新がない、新しい契約のメリットというものをきちっと確保するための制度として、定期借家のこういった借り主側からの解約権を認めない制度の方がすぐれていると考えて、貸し主側の収益期待感というものとの調整も図る必要があると考えて、このような規定を設けました。
○保岡議員 さっきも中西先生の質問に答えて法務省がいろいろ述べておりましたけれども、これは、正当理由という強力な解約制限をとらない契約、適用しない契約をつくるという意味では、貸し主側に有利であり、借り主側に不利な内容になっている。
特に、この定期借家の問題につきましては、事柄の性質上、貸し主側の意見と借り主側の意見が截然と分かれる傾向があるというふうに思われます。この意見照会、先ほど申し上げました意見照会に応じた団体、前述のとおり百十二でございますが、このうち貸し主団体は四、借り主団体は四十六でございまして、後者の方が圧倒的に多いという状況にございます。
○国務大臣（細川護煕君） これは補足の資料説明の中で、きょう理事会の方に提出をいたしました資料の中にも書いてございますが、貸し主東京佐川急便と借り主である私との間の金銭消費貸借契約に伴う根抵当権設定契約書につきましては、根抵当とすることは貸し主側から指定を受けたものでございまして、貸し主欄が空欄になっておりますのは、まず借り主側が署名捺印して貸し主側に送付したのを貸し主側がそのままに保管していたためであろうと
総理の方からお出しいただきましたこの説明書、資料説明という文書によりますと、まず借り主側が署名捺印して貸し主側に送付したのを貸し主がそのまま保管していたためであると。そのまま保管していれば原因証書にならないんです。完成されてないものをなぜ保管しているのか。極めて不自然だから、総理、何かお考えはないでしょうかとお尋ねしているんです。
○政府委員（清水湛君） どちらによるかということはそれぞれの地域の事情、地主側あるいは借り主側の事情、その他いろいろな事情によることであろうと思います。それぞれのケースに応じてそれぞれの類型のものが利用されていくというふうに考えております。
だからこそ貸し主側がいろいろ運動するし、借り主側がさまざまな反対運動をしたわけです。 この背後にはアメリカがあるでしょう。日米構造協議のテーマになったでしょう。ところが、こういう本質を国民の前に覆い隠して、電話で問い合わせがあれば不利益にはなりませんよというような回答をするというのは、これは一種のペテンですよ。法律はまだ成立していません。
これを当事者に周知徹底させると同時に、建設省も仲介を行う不動産業者などに対して、当事者、特に借り主側に十分説明するという指導をすべきではないかな、この辺のことを考えるわけですが、この点についてはどのような対応を考えておられるのか、お答えをいただきたいと思います。
そして露骨にこういう発言がされ、これを貸し地人、貸し家人、貸し主の代表として推進してきたということが強調されておりますけれども、これに最も反対しているのは借り主側です。借り主側からこの法律に反対するという陳情がされているはずですけれども、どうですか。
その場合に、不当な圧迫等によるものは裁判所に持ってくればいいとは言われるのですけれども、私はやはり現場の力関係等を見ますと、必ずしもそのように借り主側が合理的に打算的な計算をして判断できるばかりとは考えられない。その点に不安を感じておるという点はございます。
貸し主側は底地利回り法を主張し、借り主側はそれではとてもやっていけないのでスライド法で勘弁してくれと、これだけ極端な分け隔たりがございますので、結局のところ貸し主としても借り主が維持できなければ契約を継続できないのですから、判例等におきましては総合的に判断をしてかなり利回りを下回るところで解決されているのが実情であります。
今度は貸し主側も借り主側も両方規定してあるという法文、法形式であります。両者のバランスを図るんだという考え方もあるかと思いますけれども、こういうふうな形式の変更についての御意見はどのようにお持ちですか。
しかし、三十年も経過いたしますと、貸し主側にもいろんな事情の変更というものはあるだろう、あるいは特に現在のように社会経済情勢が刻一刻変わるというような激しい転変をしていく時代におきましては貸し主側にもいろんな事情の変更がある、借り主側にもまたいろんな事情の変更がある、家族構成とか事業の問題とかいろんな問題がある、こういうことが考えられるわけでございますが、三十年を経過した後においてはできるだけそういう
他方、土地所有者の土地の使用の必要性だけではなく、先ほどもちょっと申し上げましたように、もともと現行法の解釈は、当事者双方、つまり借り主側の土地の使用の必要性というものを考慮しなければいけないんだと。
従来の判例でも、貸し主側といいますか、貸し生みずからでなくてその親族等を含めたもの、あるいは借り主側としまして、借り主みずからと借り主の親族等を含めたもの、そういう双方の使用を必要とする事情を公平に総合勘案しなさいということを言っているわけで、これはむしろ判例をそのまま素直に表現しているということでございまして、貸し生みずから使用を必要とするという従来の条文のままですと、貸し主がみずから使用を必要とする
○糸久八重子君 断固として拒否をすると言いましても、やはり借り主側としては弱い立場にあるわけですね。だから、貸し主側に強い。ことを言われると、どうしても払えないのだから、じゃ出ていかなければならないのだろうかというようなことになるわけです。
その反面、結果的には、借り主の側にとっては負担が大きいあるいは地位を弱める、そういう方向に機能するのではないか、こういうこともやはり改正の幾つかの点を考えてみますと、例えば更新の回数がふえるとか、あるいは正当事由についてはまだ後ほどお聞きしますけれども、そういうことを総合して考えてみますと、結果的にはやはり借り主側に負担が大きくなるのではないか、こういうことが予想されるわけでございます。
いわば貸し主側に足を置いた正当事由条項でございましたけれども、判例がそれを修正しまして、貸し主側、借り主側双方の使用の必要性を考えよということで判例が固まっているわけでございます。 そういうことでございますから、もし現行法のままで現時点で新たにそのような同じ条文を書きおろすということになりますと、改めてまた昭和十六年当時におけるような貸し主側に有利な議論が展開されるおそれがある。
十年といたしましたのは、借り主側、貸し主側の事情の変更というものをできるだけ当事者の借地関係というものに反映させるのが公正妥当である、こういうことから、最近の社会情勢の変化の速さというものも考えまして十年という期間にするのが相当であるということになったものでございます。
それではまだまだ借り主側が不安定であるということで、昭和十六年に何をやったかといいますと、いわゆる経済的に優位な地主や家主が、解約を理由に賃料の増額を要求したりあるいは権利金を要求するというような事例が多かったものですから、借家人の社会的、経済的な立場が脅かされてはいけない、守ろうということであの正当事由が明定されたことは、御案内のとおりです。あのとき何が大事だったのか。
その典型的なあらわれは、従前は借りたらできるだけ長く使いたいというのが典型的な借り主側のパターンでございまして、借り主というのはほぼ常にそういうものだと考えて法律をつくっておけばいい、こういう状況にあったと認識されていたわけでございますが、昭和四十年代以降、特に五十年代に入りましていわゆる特別借地方式というようなものも登場いたしまして、借り主の方がむしろ一定期間を限って土地を借りたい、こういうような
こういうようなことが今の社会経済情勢に照らして適当であるかどうかというような面からの検討が加えられまして、堅固、非堅固の区別をなくして基本的には三十年の期間とする、三十年間保障する、しかしその後はやはり地主側、貸し主側の事情の変化あるいは借り主側の事情の変化というものを、これだけ時代の変化が激しい時代でございますから、できるだけ公平に借地関係の存続関係に反映させる必要があるということで、更新期間を十年
ただしかし、それはあくまでも借地人、あるいは借家人についてもしかりでございますけれども、借地人の権利を保護し、その長期安定を図るという借地法、これは現在の借地法でございますが、この立法の精神というものはこれは変えることなく、つまり正当事由という条項による歯どめというものは変えることなく、ただ、その正当事由その間の貸し主側、借り主側の事情の変化というものをできるだけ公平に借地関係の存続に反映させるということが
ただ、これも基本的には、ほかの判例でもそうですが、たまたまその環境が非常に変わったといいましても、あくまで借り主側がそこをやはり使用する必要性が非常に強いという場合には、周りの環境が変わったからといって直ちにこれは明け渡すということはしておりません。
ただ、例え話のような形で、貸し主側にも期待したほどのものはない、借り主側にも何らかの危険性があるのじゃなかろうかというふうな懸念というものを持たす改正法がちょうど妥当なんじゃなかろうかというような、言わずもがなの非論理的なことを申し上げたものですからいろいろ誤解を受けてしまいましたのですが、現行の借地法と新法ができたときの状態とを考えて両当事者のメリットということになりますと、これは借り主の方もそう
毒にも薬にもならぬという言葉がございますけれども、貸し主側からすると薬と思われることが、借り主側では危険な毒であるというふうにお考えになるであろう。そういう意味では、非常に薬用的な効果を上げているような部分も薄れてきたかわりに毒性も薄れてきているというふうに考えられて、改正の意図が非常にぼやけたものになっていることは事実ではなかろうかと思います。
やはり基本的には貸し主側、借り主側の使用の必要性ということを中心にして考えております。 例えば、大阪地裁の昭和五十五年五月二十八日の判例では、老齢の貸し主が息子にその建物で商売させて生計を維持する必要があるということなどを考慮して、貸し主側に正当事由があるというように認めた例があります。
といいますのは、その土地について貸し主が自分が自分で居住するということでなくて貸すということはほかに居住する場所を持っていらっしゃるということだと思うのですが、そういうケースですと一般的には、ほかの事情によって異なると思いますけれども、借り主側の方が使用する必要がある、すなわち貸し主の正当事由は否定されるということになるのではないかと思いますが、もちろん事情によっていろいろな差異があろうかと思います
しかし、もしその有効利用という言葉を入れることによって、借り主ではなくて貸し主に有利な環境をつくろうという意図があったというふうに思われ、そしてそのことがこの法案についての借り主側の不安感を増幅させるということにつながるという考え方であったとするならば、これはやはりよほど注意をしなければならぬということになるわけであります。
ただしかし、その正当な事由というものを考える一つの基準といたしまして、結局土地所有者側の事情それから借り主側の事情、そういうものを総合的に判断をする、こういうことに実は判例における正当事由の解釈基準というものは帰着するのではないかというふうに私どもは認識しているわけでございます。
ただ、権利金の授受そのものですが、これは住宅地、商業地を分けた統計はありませんが、貸している者と借り主の側と回答が若干ずれておりまして、東京の場合ですと、借り主側の回答では七○％が権利金を授受している、それから貸している側では六〇％が授受がある、こういう回答になっております。
結局、これは円満な労使関係と同じように、円満な貸し主側と借り主側の状態をつくるために、いいですか、一方的なむちゃはだめなんですから、そういう円満な健全な関係をつくるためにそういうことを考えられたらどうですか。
いずれにいたしましても、先ほど来申し上げておりますように、借地人と借家人、要するに借り主側と貸し主側との関係を、生活の支える基盤になるような状態のものを長期的に安定的にこれを維持していく、両者のバランスをとりながら維持していくということがねらいの法律でございますので、狭い意味での行政改革とか規制がどうとかいうふうなこととはいささか次元が違う問題だというとらえ方を私はしておりますことを重ねて申し上げておきたいと
○枇杷田政府委員 私どもは諸外国の制度を必ずしもつまびらかにいたしておりませんけれども、欧米の国では原則は合意で決めるということでございますが、それにつきまして、あらかじめ一定の改定のやり方を決めるということを認めておるところもありますし、一つの基準みたいなものを設けるという法制をつくっているところもあるようでございますし、またあるところでは、貸し主側と借り主側との代表が入った委員会で毎年一定の改定
この問題点として提起されているものには、これは借り主側に利益といえば利益、あるいは反対の利益というふうなものも、それはいろいろまざっておるわけでございます。それを結局いかにして調整をすべきかということでございますが、私どもはいろんな情勢の変化はございますけれども、具体的な改正の方向というものは出しておりませんが、借地借家関係というのは非常に生活に絡む法律関係である。
そして借り主側の方については、低家賃の公共住宅を建ててそこへ入居させる手だてというものがなかったら、ただ口先だけでは、それは方向はわかるけれども具体的な施策として問題が出てこないのじゃないか、このように思いますが、いかが思いますか。
いまの時点で前と同じ主張をされていることはそのまま伺っておきますけれども、これはどうしても検討されないと、借地法にしろ地代家賃統制令にしろ、借り主側を保護するということで出ておったはずのものが、いまやこの部分について言えば逆になっている。統制令の適用のあるところほど逆の不安定な状態に置かれるという事態になっているということを指摘して、特に強く検討を要請しておきたいと思います。 終わります。
ってよろしいかと思いますが、いずれにいたしましても、こういう契約自由の原則の支配する分野に刑罰が介入することはかなり必要最小限度にとどめられるべきではなかろうか、こういう考え方がございまして、その観点から考えてみますると、どういう高金利に対して刑罰をもって臨むのが適当かという一つの判断がございまして、その判断の基準となるのは、やはり著しくそういう貸借が金融秩序を破壊するような場合であること、それから借り主側
しかし、これは借り主側の訴訟でございますが、同時に、借り主ではなくて貸し主の方からも、昭和四十九年にやはり告示の無効確認請求事件の訴えが出ております。