2003-05-30 第156回国会 衆議院 国土交通委員会 第27号
土地の有効利用が図られますことから、基本的には、余剰床であります保留床を生み出すことができるものと考えております。 したがいまして、事業費につきましては、保留床の処分金、それから、国あるいは公共団体からの補助金がその主な財源となるものでございます。
土地の有効利用が図られますことから、基本的には、余剰床であります保留床を生み出すことができるものと考えております。 したがいまして、事業費につきましては、保留床の処分金、それから、国あるいは公共団体からの補助金がその主な財源となるものでございます。
特に余剰床をつくったりしますと、果たして売れるのかどうかという問題も出てまいります。また、戻り入居というものの問題も出てくるのではなかろうかと思います。
○穐山参考人 バブルの時代には、等価交換ということで余剰床がたっぷりできまして、費用負担なしに広くていいものが手に入るということで、そのときには建てかえというのが一つのブームのような形にもなった時期がございましたが、バブルがはじけますと、右肩下がりの地価ということでございまして、非常に厳しい状況になってきたということがございます。
しかし、さらに突き詰めますと、経済的な問題で、建てかえて果たして余剰床が売れるかどうかということが問題になるだろうと思うんですね。そう考えると、残念ながら、郊外の団地のすべてが建てかえが可能だというふうには到底考えられないわけです。やりたいんだけれども、しかし、財政的にといいますか、その上でできないということは、私は幾らでも出てくると思うんですね。
これまで建替えに成功した事例の多くは、建替えに掛かる各区分所有者の負担を軽減するため、建替え後のマンションの戸数を多目に設計し、これらによって生ずる余剰床を売却することによって建替え費用に組み入れてまいりました。しかし、この手法を取ることができるマンションは極めて限定されているのが実情であります。
余剰床についても買わせていただく。やはり賃貸として一般の方々にお貸しをさせていただく。これは再建後ですね。そのとき、この民間ディベロッパーとしての私にとって問題なのが、築三十年近い物件を、仮に安かったとしても借りてくださる方がいらっしゃるかどうかということでありますが、その不安を解消して余りあるのが、このペーパーでございます。
二戸か三戸、あるいは四戸か五戸かわかりませんが、新しくつくった余剰床を販売するというのは、これは一回であったとしても宅建業法に間違いなく抵触するんです、直接売れば。だけれども、売るときに、そういったところに、直接ではなくて間接的に、これを売ってくださいというふうにお願いすれば宅建業の免許は要りません。
例えば、ディベロッパーなどの民間事業者の方が参加組合員としてマンション建てかえ事業に参加しなかった場合、仮に、実際建てかえられた後に、施行再建マンションの余剰床、保留床について建替組合が販売しようとするとき、これは宅地建物取引業法に定める宅建免許が必要ではないかというふうに思われますが、組合員の中に宅建免許を持っていらっしゃる方がいない場合も当然あろうかと思います。
そうしますと、結局は、そこのマンションの場合ですと、建築可能面積やその形式に大きな制約を課すことになりまして、例えば、駐車場を地下につくらなきゃいけない、そうすると機械式にしなきゃいけないので費用がかさむとか、あるいは、では余剰床の売却はだれが責任を負ってくれるんだとか、良好な住宅環境がかえって得られないんじゃないかということで、総合設計制度を選択しなかったというマンションがございます。
特に、今回の建替え法案が成立いたしますと、余剰床の問題等もあって、結果としてマンションが上に伸びていくしかないのではないかというふうに思っておりまして、高層マンション化対策というのも必ず必要になってくると思います。 何かコメントがありましたら、一言お願いいたします。