2020-05-12 第201回国会 衆議院 財務金融委員会 第15号
さらに、日本銀行は、不動産投資信託、Ｊ―ＲＥＩＴを大量に購入している、日本最大級の不動産信託の投資家であるとも言えると思います。不動産市況には当然お詳しいということで、質問させていただきます。 この展望リポートの三十一ページに、地価について記載されております。この中では、「地価は、全体として緩やかに上昇している。」「商業地・住宅地ともに、プラス幅を拡大している。」「以上」。
さらに、日本銀行は、不動産投資信託、Ｊ―ＲＥＩＴを大量に購入している、日本最大級の不動産信託の投資家であるとも言えると思います。不動産市況には当然お詳しいということで、質問させていただきます。 この展望リポートの三十一ページに、地価について記載されております。この中では、「地価は、全体として緩やかに上昇している。」「商業地・住宅地ともに、プラス幅を拡大している。」「以上」。
○自見国務大臣 今、岳野参考人が言われましたように、平成十九年だったと思いますが、金融商品取引法の施行によりまして、今先生が申し上げましたように認可制から登録業務になったわけでございまして、このときも、先生御存じと思いますが、実は、全体では大きく規制緩和をしたわけでございますが、それまで野放しであった不動産信託受益権の運用業者も百近く、金商法の中で横串ということで規制がかかったわけでございます。
ただ、その後、信託銀行の選定、あるいは不動産信託契約などを初めとした譲渡契約の内容の細部の条件の詰め、これがたくさんございました。こういった詰めを行って、住友不動産を最終的な譲渡相手先といたしまして、実際の契約を行ったのは平成二十年八月八日というふうなことでございます。 以上でございます。
ただいま委員から御指摘のありました名前の会社が、不動産信託受益権の販売につきまして、金融商品取引法または信託業法上の登録を受けたという事実は承知しておりません。
特に、自己信託による事業の信託と連結問題でございますけれども、これは、今般の改正案で事業の信託が新しく認められるようになったと言われますことから、従来からの不動産信託との違い、あるいは財産と債務をセットにした信託との関係などを含めまして、そこで言う事業の信託がどこまで現行ルールの延長上で考えられるか、どういう点で新しい対応が求められるか、それをまず検討する必要があると思われます。
例えば、これはビルのテナントでも構わないですし、マンション等でもいいんですが、利用権つきの不動産信託受益権という形でこれが受益権売買されたときにどう考えるかということであります。 不動産物件の移動であれば、現行法制では当然ながら宅建業法や、あるいは、マンション等であれば、マンション管理適正化法などの関係法令が当然ながらそこに各種の法規制としてかかってきます。
他方、御指摘のとおり、不動産信託を使いました流動化スキームにおきましては、信託受益権を直接投資家に販売することなく、一たんＳＰＣの財産とし、この社債借り入れという形で実質的な投資家を募る、いわゆるＹＫ・ＴＫスキーム、これが活用されると承知しております。
しかしながら、信託受益権販売者が不動産信託受益権を販売する場合には、信託業法に基づく通常の信託受益権の説明義務に加えまして、宅建業法と同様の事項の説明義務を課すというようにしておりまして、可能な限り、不動産所有権の購入者保護、これと整合性を合わせるように努力をしております。
この不動産を信託財産とする信託の引き受けに関しましては、信託銀行が、不動産信託スキームの中におきまして果たすべき役割、それに応じて、やはり必要な情報を入手しているかどうか、この点をチェックする必要があると思っております。すなわち、例えばオリジネーターですとか、あるいはアレンジャーといったところから、例えばエンジニアリングレポート、こういった必要な情報を入手しているかどうか。
次に、第二種金融商品取引業の業者のイメージでございますが、これは例えば、現行の信託業法に基づきます信託受益権の販売業者がございまして、これは数の上では、具体的には不動産信託受益権の販売を行っている不動産会社等がこれに当たるケースが非常に多いと承知をしております。
銀行マン時代、不動産信託のＲＥＩＴですね、Ｊ—ＲＥＩＴと呼ばれていますけれども、投資信託委託業及び投資法人の資産運用業の認可をとるのに大変苦労をいたしました。
具体的な確保の仕方については、今後理事長に就任される予定の方と相談をした上で進めることになりますが、イメージとしては、例えば、民間企業からの出向、あるいは公募による採用、既に民間企業を退職した経験者の採用、こういった方々を念頭に置きつつ、信託銀行あるいは不動産コンサルティング会社等において不動産の取引や不動産信託の経験を有する方など、さまざまな業界においてこういった不動産取引に関する経験、知識を有する
○政府参考人（青柳親房君） 具体的には今後の検討でそれを具体化していくということになるかと存じますが、一例を挙げれば、信託銀行あるいは不動産コンサルティング会社等において、不動産取引や不動産信託の経験を有する方というようなことを念頭に置いたものでございます。
○富岡由紀夫君 不動産信託受益権を買った人は、その受益権を元にその不動産、当該不動産の所有権を移転することは可能ですか。
信託受益権の販売業者が取扱いする受益権の中で不動産信託受益権というものがございます。この不動産信託受益権の売買というのは具体的にどういうものなのか、ちょっと簡単に御説明いただきたいと思います。
まず、最近よくマスコミ等で報告もされておりますけれども、日銀による銀行株の買取りであるとか、あるいは今出てきているＥＴＦ、要するに株を担保にした信託、あるいはＲＥＩＴという不動産信託、こういった今までと比べるとリスクが大分高いというものに対する投資というふうなことも視野に入ってきている。
ただ、処分型不動産信託の場合におきましては、金融機関が信託された不動産を短期間に処分いたしますと、事実上その不動産売買の仲介を行うのと同様の経済効果が得られるということで、このため、不動産仲介業務を解禁にしないとしたこととの趣旨がしり抜けにならないというような観点から、一年間については禁止をすると、そういう措置をとったわけでございます。
じゃ、もう一つ信託についてお伺いしますが、非処分型の不動産信託財産を、信託後一年後には処分できるというふうに今回改正をしておられるんですけれども、一年後であっても処分できちゃうと、これは何のための非処分型の信託かよくわからないんですが、一年後には処分できるというふうにした根拠をお伺いしたいんですが。
○政府参考人（原口恒和君） この措置は、処分型の不動産信託について、これがいわゆる仲介業務の代替的手段として利用されないということの観点で導入しておりますが、一方でやはり商品設計の自由度ということも考えなければならないということで、いろんな考え方があると思いますけれども、一応の基準としてやはり一年というのは一つの区切りの期間かなというふうに考えております。
また、信託業務の兼営を認めるなど銀行の業務範囲の拡大により不動産信託などに参入すれば、不動産業務にもかかわることが可能となり、銀行経営の不安定さを一層拡大するばかりであります。 以上で、日本共産党を代表しての私の反対討論を終わります。（拍手）
都市銀行等に解禁するのは、金融業務の一環としての不動産信託のみであり、本業との関連性が少ない不動産仲介業務等については、法令上、参入を認めないことを明定いたしました。したがって、野方図な不動産業化を招くおそれがあるという御指摘は当たらないものと考えております。 次に、民主党が御提案し、あるいは御検討中の、地域金融円滑化法案及び証券取引委員会設置法案に関してお尋ねがございました。
ただ、戦後、車両信託でございますとかいろいろな形の信託が産業界ではあったわけでございますが、ここのところに来まして、若干性格は違いますけれども貸付信託とか金銭信託とか、こういうことで信託自身が耳なれた言葉になってまいりましたし、それからここのところ不動産信託ということも、いろいろな都市再開発でございますとか、こういうことに絡みまして一般に膾灸してきたわけでございます。
従来でも動産信託でございますとか、不動産信託とか、これに類似する機能を果たしているものがないわけではございませんでしたけれども、やはり担保関係その他の角度からしまして、やはりこういう需要がある社会的には存在するものではなかろうかと思っております。
そこで農林中金を不動産信託、不動産銀行に転換すべきだ。そして、農家はみな山林と水田を持っていますから、これを信託制度でやって、農林中金と単協がこれを保証する形において長期の賃貸契約を持っていく。そうすれば、農民は自分の土地を持って、そして現在農業をやるだけの地代の収入があるならば、これは喜んで貸してくれる。それから、行くところの工場は土地取得のために金がそれほど要らない。造成費だけあればいい。
それからもう一つ、私は、不動産信託の事業をやらしていいじゃないか。必ずしも売らなくても、持っておるままこれを活用する道があるんじゃないか。その意味で、一番日本で、民間で土地を持っておるのは何としても農民の方々です、山林、田畑がありますから。
このほか、動産信託や不動産信託、あるいは証券関連業務などを通じまして、広く、法人、個人を問いまぜず、財務管理サービスの提供に努力しておりまするが、今後の問題といたしましては、私どもは信託銀行らしい業務分野の拡充もしくは開発の対象といたしまして次のようなことを目下鋭意検討いたしております。