2000-05-23 第147回国会 参議院 財政・金融委員会 第19号
○三重野栄子君 そこで、一般分譲とプロジェクト分譲と二つあるように伺っておりますけれども、いわゆるプロジェクト分譲はどのようになっているかということでございます。 七つのプロジェクトを挙げられておりますけれども、始動しているのはどうでしょうかというところをもう少し御説明いただきたいと思います。
○三重野栄子君 そこで、一般分譲とプロジェクト分譲と二つあるように伺っておりますけれども、いわゆるプロジェクト分譲はどのようになっているかということでございます。 七つのプロジェクトを挙げられておりますけれども、始動しているのはどうでしょうかというところをもう少し御説明いただきたいと思います。
臨空開発ゾーン、戦略的プロジェクトゾーン、臨海開発ゾーン、重点地域、公的プロジェクトを核に一般分譲を推進、こういう一万七百ヘクタールの考え方を改めて出してきております。 それから、今後十年程度、十年から二十年程度、さらに二十年以降にどういう施設を誘致するか、あるいは分譲していくかということについての企画が一応は出ております、八事業ぐらいに分かれて。
それから具体の問題といたしましては、一般分譲宅地でございますが、銀行との提携ローンというようなことをやっております。もちろん、私どもの土地の上物につきましては、条件さえ合えば金融公庫の融資も受けられるわけでございます。実績で申しますと銀行融資が三九％、残りが公庫融資で、もちろん自己資金のものを除きましてでございますが、そんなことになっております。
住宅・都市整備公団の方では、そちらで施行されている一般分譲宅地、これに限定して今どれぐらいになりましょうか。地区別にその状況をお願いしたいんです。
○参考人（吉岡昭雄君） いいえ、一般分譲でございます。換地処分前の一般分譲でございます。 それから土地の利用目的の内訳ということで申し上げますと、住宅地が千六百二十九画地、診療所等が十三画地、病院が一、幼稚園が二画地、新聞販売店等が七画地というふうな内訳になっております。
聞いてみますと、共同分譲の競争率が八倍で、一般分譲の競争率は約五十倍ということなんですよ。なぜもっと一般分譲をふやさないのかということなんです。共同分譲ということになりますと、これをやれるのは大企業ばかりなんですよ。現に積水であるとかミサワであるとか東急不動産であるとか三井建設ですか、こういうようなところしかやってない。
○市川説明員 昭和五十六年度に竜ケ崎ニュータウンにおきまして住宅地の一般分譲を御指摘のとおり行いましたが、その結果は、二百六十二区画、五・七ヘクタールに対しまして平均坪当たり十九万五千円、そのときの倍率は平均して約十五倍という状況でございました。
ようやく近く宅地開発公団の一般分譲第一号、ことしの秋ですね、秋におやりになるというところまでこぎつけたというのですが、この計画の進行状況には満足されておられますか、総裁いかがですか。
厚木が三十五ヘクタールありますけれども、これは業務用の分譲で、そうしますと一般分譲はまだゼロなんです。私、先日のこの委員会で下水道整備の改正案で、下水道普及率の達成が、何といままで五カ年計画を何回やっても二割から三割の打率だ、野球なら三割の打率を誇れるけれども、下水道の普及率が二割、三割ではどうにもならぬと言いましたけれども、上には上があるんですね。
それから昭和五十年の十二月三十一日は、これは正確に申し上げますと、当初協定の変更ということではなくて、新たに一般分譲に関する協定を締結して、約四十九・六ヘクタールをオリエンタルランドに譲渡すると、そういう内容の新たな協定であるというふうに理解しております。
そうしてそういう形で十万八千八百八十四坪を売り渡して、残りの十一万八千八百七十九坪というのをまたいま一般分譲しているわけです。これがまた大変な値段でございまして、三井不動産がパークシティーとして売り出しているのを、きょう実は私案内書をとってもらって調べましたら、坪当たりの単価で三十八万から四十八万円で売っているわけです。
そして、現在は高層化するんですから、国鉄の用地として高層化するのに必要なだけ買ってもらって、そのあとを一般分譲するなりの手続をするという、そういうような解決方法を考えてみられたらいかがですか。
五十六年度までに排水施設や道路を敷設し、一般分譲かあるいは一部を抽せん分譲する予定であるというように書いております。これが二つ目の例であります。 また第三に、市の郊外地に大規模住宅建設ということで二十万平方メートル、約六万坪を造成する。そのために約二十名の地主と買収交渉を始めている。これが第三のケースであります。
それでいま、時間がもうありませんので、もう二つばかりあるのですが、一つは一般分譲住宅として処分をした分でございますが、この分譲した結果は、十五の区画に分けて分譲したそうでございますが、それが十二人に売却されたそうであります。ところが、そのうちの九人は東北三菱ＫＫの関連の重役さんの住宅になった。三菱ＫＫの関連会社の役員の方が九人、これが住宅を占められている。
これはいままでは公団では一般分譲というのをやっておりました。たとえば頭金を百万とか二百万取りまして、九分六厘で二十年というふうな分譲をやっておりましたが、それを五十年から一切やめる、全部長期特別分譲ということに切りかえております。これは当初の十年間を五分五厘ということでやりまして、そのうちのまた五年間は元金を据え置く。
○山岡政府委員 現在、住宅公団の行なっております事業のうちで分譲住宅、四十七年ごろの一般分譲住宅でございますと、資金の回収コストを七分五厘ということにいたしております。それから年度の途中から七分二厘に変わっておりますが、こういうものが大体金利の高い生命保険、信託銀行等とリンクをしております。
○政府委員（沢田光英君） 住宅金融公庫はこの住宅勤労者住宅協会に、先生おっしゃるように四十六年度にはおおむね六千戸の分譲住宅の、一般分譲住宅の融資をしてございます。
○参考人（林敬三君） 先ほど大臣からも御答弁ございましたが公団創設以来やはり一般分譲住宅、それから特定分譲住宅というものがあるわけでございます。
そこで土地つきの、土地にそれぞれの方々が計画しながらささやかな家を持とうといういわゆる一般分譲用だけでは、土地の高率からいうと、その気持はわからないではないけれども、もったいないといいますか、もっと大都会周辺地というのは効率的に使わなければいけないというようなことで、ここ一両年その要請が強くなってまいりました。
また、住宅の全体計画は、公営住宅八千、公団住宅一万、一般分譲住宅九千、協会住宅等が三千戸で、総事業費は、約六百億円であります。
一般分譲は実際はごくわずかな、一年間に三、四百戸程度しか行なっていないわけでございます。他は全部特定分譲ということで、産業労働者住宅と同じように、会社、事業場等に敷地を提供させまして、そこで建て上がったものを割賦払いをしていただくということを行なっておるわけでございます。
○政府委員（稗田治君） 現在住宅局関係で所管しておりますものの共有の形のものでございますが、公団の一般分譲のアパート等にあるわけでございます。御承知のようにアパート等は、各戸の境は不燃構造でコンクリートの壁になっておるわけでございます。従いましてその場合は壁の中心線ということで所有権がきまるわけでございます。
それが大部分でございまして、一般分譲にやっておりますのは、ごくわずかな戸数を既成市街地の再開発とか、そういうような意味でやっているわけであります。この一般分譲につきまして、大体建てた立地条件によりましていろいろ需要の率が違うわけであります。
しかも分譲住宅でも、特定分譲の方はもう少し安い所を選んでおりますが、一般分譲でございまして、しかも東京都内の比較的便利な所を選んでおりますので、こういう高いものになっておるわけでございます。で、これの譲渡先につきましては、個人は比較的少くて大部分が法人の給与住宅になっておるのが実情でございます。
一般分譲の場合にただいま御指摘のありましたような東中野、白金台町でございますとか、こういう所で建てます場合には、土地は坪当り数万円のものでございますが、一方平均単価よりも安く手に入れ、あるいは造成したところがございますから予算といたしましては間に合うわけでございます。しかしながら立地条件によりまして相当な開きがございます。これは事実でございます。