2020-06-12 第201回国会 衆議院 国土交通委員会 第18号
○眞鍋政府参考人 今御指摘をいただきましたように、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者に対して、マンションの販売時に、敷地に関する権利の種類及び内容、共用部分に関する規約、計画修繕の積立金、通常の管理費用の額、管理業務を行うマンション管理業者などについて取引の相手方に説明させることを義務づけている。いわゆる重要事項説明でございます。
○眞鍋政府参考人 今御指摘をいただきましたように、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者に対して、マンションの販売時に、敷地に関する権利の種類及び内容、共用部分に関する規約、計画修繕の積立金、通常の管理費用の額、管理業務を行うマンション管理業者などについて取引の相手方に説明させることを義務づけている。いわゆる重要事項説明でございます。
今大臣の答弁でもありましたさまざまなケースというところで、具体的な事例は、本当に一つとして全く同じ状況のものはないというふうに考えられるわけでありますが、今回の改正案による新たな制度の設計に当たって、学識者だけではなくて、実際にマンションに住んでいる区分所有者、もしくは賃貸マンションに住む借家人であるとか、マンション管理業者など、実際にマンションというものにかかわっておられる関係者に対しても、さまざまな
しかも、長期修繕計画を作成している管理組合のうち、実に八割が管理業者にこの計画の作成を委託しているわけでありまして、実質的に、この長期修繕計画の作成というのはマンション管理業者に事実上任されている状況だと言っていいと思います。
何か言わずもがなのことをこれから聞くんですけれども、マンション管理適正化法は、マンション管理業者等の行為を規制する法律であるということは明らかであります。しかし、この法律による管理組合及び購入者、居住者の保護ということを国土交通省はどのように考えておられるのか。
また、最後の御質問のマンション管理士でございますが、マンション管理適正化法の中で、マンション管理業者の中にいて適切な管理をするためのマンション管理業務主任者、こういった制度がありまして、これはまさに御指摘のとおり、マンションの管理会社の方々がちゃんとそういったことを考えてやるべき資格として取得しております。
その場合には、信託契約が成立していれば受託者、すなわちここの場合でいえばマンション管理業者というふうになりますけれども、受託者の裁量のみでこうした大規模修繕を行うことが可能になるのか、それとも委託者、受益者、すなわちそこの居住者ですけれども、その多数決あるいは全会一致によって行うことになるのか、この点はいかがでございましょうか。
御指摘のようなマンション管理業者につきましても、そのマンション管理業者がその信託の引受けを営利の目的を持って反復継続して行うのであれば、信託業法の適用を受けることになると考えております。
平成十三年の八月の一日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律、同施行規則とともにこれが施行されておるわけでありますが、分譲マンションの管理業を営む方は、国土交通省のマンション管理業者登録簿への登録が義務づけられました、このように記載されているわけです。 さて、フューチャービジネスネットワーク社、この登録は行っていますでしょうか。
これに基づきまして、国、地方公共団体等によるマンション管理組合への支援体制の強化、それからマンション管理士制度、マンション管理業者の登録制度といったようなものができまして、これを適切に運用することで、この法律に基づく施策が着実に進んでいると認識しております。
○山名委員 次に、最近もあったことですが、マンションというのは、管理組合が委託して、大体マンション管理会社、業者が委託を受けて管理等をやっているわけですが、このマンション管理業者の倒産、これによりまして管理組合の財産がどうなるのかというような、大変深刻な事件もあったわけでございます。
また、マンション管理士制度というのができましたが、この制度の定着、それからマンション管理業者の登録制度もございます。これの的確な運用を図ることによりまして、マンションの管理組合による適正な管理の確保が図られるよう、引き続きマンションの適正管理を推進するための施策を総合的に進めてまいりたいと考えております。
それから、先ほど先生からもお話がございましたけれども、平成四年の通達によりまして、これは標準管理規約を普及してマンションの管理及び取引の適正化を図るという観点から、宅建業者及びマンション管理業者に対しまして標準管理規約を提示すること、それから原始規約と標準管理規約の主たる相違点の説明に努めるように指導をしているところでございます。
したがって、管理規約をめぐるトラブルを未然に防止するためには、マンション分譲時に宅建業者やマンション管理業者が作成する管理規約の案が適切なものであることが一番重要ではないかと思われます。原始規約が適切なものであれば管理組合の運営が円滑に行われますし、適時適切な大規模修繕又は建て替えを行うこともできて、マンションにおける快適な居住環境を図ることができる。
宅地建物取引業者やマンション管理業者を指導する立場にある国土交通省にお伺いいたしますが、例えば原始規約に標準管理規約との相違点を記載した上で、その理由をマンション購入者に対して説明しなければならないことを努力規定からマンションの分譲を行う宅建業者や管理事務を行うマンション管理業者に対して宅建業法やマンション管理適正化法によって義務付けとするべきではないだろうかと、このように考えますが、その見解はいかがですか
これらの周知方法でございますけれども、高層住宅管理業協会の方の業務につきましては、これは当該業務に関するパンフレットを作成いたしまして、マンション管理業者を通じて各管理組合に配付するというような方法で周知を図っているということでございます。
ところが、マンション管理業者が区分所有権を得て管理を行う場合、自分のマンションをどんどん業者が買い取って区分所有権を得た場合には、そしてその人が管理を行う場合は登録しなくていいということになっています。これではマンション管理が業者の介入を許してしまうのではないか、そういう指摘もされております。
この法律に基づきまして、マンション管理業者に対しまして、さらに管理業務主任者の設置とか、重要事項説明とか、修繕積立金の分別管理等の業務規制が課せられることになることから、このマンション管理の適正化法によりまして、管理業者と管理組合との間で発生している、例えば管理委託内容の説明不足とか修繕積立金の管理等をめぐるトラブルの防止が図られるというようなことが期待されるというふうに考えております。
この法律につきましては、マンション管理業者に対しまして、重要事項説明等の業務規制が課されることから、管理業者と管理組合との間で発生している管理委託内容の説明不足等によるトラブルの防止が図られるものと考えております。 いずれにしましても、国土交通省といたしましては、これらの取り組みを進めまして、マンションの管理の一層の適正化を図るために、この法律の着実な施行を図ってまいりたいと考えております。
それから、今副大臣が御報告申しました中で、マンション管理業者の登録状況、これは四月の九日現在で、登録済みの業者が二百七十六業者、そして申請中は約五百業者ございます。
本法律案は、衆議院提出に係るものでありまして、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、マンションにおける良好な居住環境の確保を図るため、国土交通大臣がマンション管理適正化指針を定めることとするとともに、マンション管理士制度を創設し、マンション管理業者の登録制度を実施する等、マンションの管理の適正化を推進するための措置を講じようとするものであります。
○緒方靖夫君 法案は、マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金などについて、自己の固有財産やほかの管理組合の財産と分別して管理しなければならない、このように定めております。これは当然のことなんですけれども、問題はもう一つあります。 大手管理業者の場合、収納支払い代行システムという仕組みを採用しております。
このような状況にかんがみ、本案は、マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンション管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的として、提案するものでございます。 次に、本案の主な内容について御説明申し上げます。
管理に努めなければならないものとし、国及び地方公共団体は必要な情報提供等に努めなければならないものとすること、 第二に、国土交通大臣の登録を受けて、管理組合の運営その他のマンションの管理に関し、管理組合の管理者等の相談に応じ、助言、指導等を業務として行うマンション管理士の資格制度を創設するものとすること、 第三に、管理組合から委託を受けてマンションの管理に関する事務を業とする者について、マンション管理業者
このような状況にかんがみ、本案は、マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンション管理の適正化を推進するための措置を講ずることによりまして、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的として提案するものでございます。 次に、本案の主な内容について御説明申し上げます。
○山名議員 七十六条に「財産の分別管理」、こういうところがございまして、 マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。 こういうふうに規定をさせていただきました。
○原田（義）議員 これにつきましては、現在、マンション管理業者の団体として社団法人の高層住宅管理業協会がございまして、当該協会が今のところ指定法人として申請をしてくるのではないかな、こういうふうに予想しております。 したがって、当該協会が本法律案に基づく指定法人としてその申請をしてきた場合には、この法律案には、その選任、指定の厳密な要件、これが掲げられております。
そういう意味で、マンション管理業者の適正化を図るために管理業者の登録制度を実施しているところでございますが、登録を受けた管理業者については、現在、学識経験者で構成する研究会を設置いたしまして、インターネットを活用した情報公開システムのあり方なんかを考えていこうではないかという話をしております。
また、これはこれからの問題でございますが、建設省でのマンション管理業者の登録といいますか、制度というようなものもつくりまして、一定の資格のあるような人たちの管理会社というものはこういったちゃんとした会社であるということを世の中にお示しするような制度というものも検討をしておるところでございます。