2020-04-07 第201回国会 参議院 国土交通委員会 第9号
○政府参考人（眞鍋純君） マンション建替え法に基づくマンション建て替え事業では、建て替え組合がマンションを明け渡さない者に対しまして期限を定めてその明渡しを請求することができる、請求を受けた者はその期限までにマンションを明け渡さなければならないという法律上の規定はございます。
○政府参考人（眞鍋純君） マンション建替え法に基づくマンション建て替え事業では、建て替え組合がマンションを明け渡さない者に対しまして期限を定めてその明渡しを請求することができる、請求を受けた者はその期限までにマンションを明け渡さなければならないという法律上の規定はございます。
最後に、今回の法案全体について、マンションの管理組合からの申請がないと、高経年のマンション、建て替えなどの必要があるマンション、どれだけあるのかということが把握できないのではないだろうかというふうに思うんですね。
最後に、目標、令和七年にマンション建て替え件数が累計で五百件という目標が立てられていると思います。まずはこれを達成できるように、しっかりと取り組んでいっていただければと思います。 質問を終わります。
また、老朽化マンションについては、適正な管理の確保を図るとともに、耐震性不足のマンション建て替えや売却を容易化するなど、再生手法の多様化を図ってきたところであります。
住宅団地を建て替えるための手法といたしましては、今回御提案申し上げております市街地再開発事業のほか、区分所有法に基づく団地一括建て替え及びマンション建て替え法に基づくマンションの建て替え事業がございます。
あわせて、これまでマンション建て替え法あるいは区分所有法による建て替えも進んでまいっております。特に、マンション建て替え法におきましては、平成二十六年に改正を行いまして、耐震性に問題のあるマンションの建て替えの促進のために敷地売却の制度を新たに創設をいたしました。現在、この第一号の手続が進行中でございます。
○吉田忠智君 現行の区分所有法、マンション建て替え法による建て替えと法案による住宅団地の建て替えは、それぞれどのようなもので、どこがどう異なるのか、伺います。
マンション建て替え円滑化法の中で、区分所有者五分の四以上の確保ができれば、これは建て替えができるということになっておるわけでございます。 また、先ほど申し上げました西区のマンション、これは住友不動産の販売した物件だそうでございますけれども、この物件は、既に売却した世帯は何と六十六戸もあると聞いております。
このマンション建て替え法の建て替えの場合は参加組合員の規定があります。この規定の中にこのように示されております。組合が施行するマンション建て替え事業に参加することを希望し、かつ、それに必要な資力、資金力ですね、及び信用を有する者であって、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員になると、このように定められております。
あわせて、マンション建て替え円滑化法を制定をしましてこの権利変換方式を導入したということでございます。 ちょっと数字をよく調べてみましたが、平成九年から、マンション建て替え円滑化法に基づく建て替えが始まったのが十八年でございまして、準備期間もございますので、この八年間でマンション建て替えは四十六件でございました。これは組合方式ではない、権利変換ではない、従来のやり方のみでございます。
マンション建て替え法における建て替え事業の認可事務、例えば組合の設立認可でありますとか権利変換計画の認可、これにつきましては、この法律ができた平成十四年当時は都道府県知事の権限に属するということで、特例としまして政令市、中核市、特例市については市長が認可をするということにされておりました。
このため、この制度のメニューは、バリアフリー、耐震改修のいわゆる自宅のリフォーム融資、それからマンション建て替え等の多額の融資を必要としないものに限らざるを得ません。ただいまお尋ねの資金需要の多様な中心市街地への住み替え支援に対応するには限界がございます。 しかしながら、国土交通省といたしましても、高齢者の保有する住宅資産を活用いたしまして住み替えを支援することは重要な課題と認識しております。
事実関係だけ端的にお答えを申し上げますが、平成二十三年末までの工事完了をしたマンション建て替え、これが全部で百七十七件ございました。それで、悉皆でこのデータが全部あればいいんですけれども、残念ながらなかなか全部集まり切っておりませんけれども、実はこれについてはアンケート調査をやった経緯がございまして、百十二件から御回答いただいております。
かねて平成十三年度に高齢者居住安定法を作ったときに、広義のリバースモーゲージ的な融資、言うなれば、御存命中は金利だけ返していただいて、フローの収入が少ない方でもマンション建て替えに参画していただいて、残念ながら亡くなったときについては財産で残りの元金を償還すると、こういった融資制度も準備してございまして、そういったものを使いながらフロー収入の少ない高齢者の方々がマンション建て替え等にも参画しやすくするように
国土交通省においては、偽装マンション建て替え問題で、耐震強度計算においては保有水平耐力計算でも限界耐力計算、このいずれでも使用してもいいと、このようにされておりますけれども、悉皆、しかし運用面においては、この二つの計算方法ではかなりの差が出てくるとされております。
国土交通省が建て替えというのを、マンション建て替えというのを提示しているスキームということによると、都市再生機構にやってもらうという話になっているわけですが、清水参考人はこうおっしゃっているんです。都市再生機構を委託先とした場合と比較し、民間に依頼して建て替えた場合の方が住民負担が軽くなると、こうおっしゃっているんです。 なぜそんなふうになるんだろうか。
この十一の物件のうち、川崎のグランドステージ溝の口におきましては、建て替え事業を推進することを全員一致で決定をしていただきまして、マンション建替え円滑化法に基づくマンション建て替え事業をやるということが決まりました。民間事業者をプロポーザル方式で募集を今しているところでございます。
○政府参考人（山本繁太郎君） 今御説明申し上げましたように、円滑化法に基づくマンション建て替え事業の個人施行者となる民間事業者のプロポーザル方式で建て替えようというものでございます。
市街地再開発事業、優良建築物等整備事業、都市再生住宅制度、住宅金融公庫の都市居住再生融資、マンション建て替え事業に係る税制の特別措置等の活用を含め各種助成制度が併用できるよう御検討いただきたい。 ③建て直しの事業主体及び事業委託先については選択肢の提供を柔軟にお願いしたい。
○参考人（清水克利君） 我々としましては、先ほども申し上げましたように、我々住民負担の極小化ということが図られながら、マンション建て替えということを念頭に置いております。そのためにあらゆる、いろんな制限の緩和及び各種規制の緩和についての御助言を賜りたいと思っております。
従前のマンション、建て替え後のマンションということで、建築物自体は圧縮されます。それに相当する土地の部分も圧縮されるわけでございますが、建て替え後のマンションにつきましては、除却費、それから建築物のうち共同施設整備費、それから居住者の負担軽減のための利子相当分の負担軽減措置、これらが地域住宅交付金で財政措置されます。残りが居住者負担となると、こういう概念でございます。 以上でございます。
五十人の地権者を相手にしてマンション建て替えをしましたから。会議には出てこない、返事は出てこない。さて、それでは裁判所へ訴えるというと、ぎりぎりになって出てきて、おうと言うと。こういう人たちは、やっぱりある一定のルールで排除する仕組みを作ってもらいたい。それは五分の四じゃなくていいんです。私の意味じゃ、八分の七でもいいんですよ、九分の八でも。
○政府参考人（松野仁君） お尋ねのケースのようなマンション建て替えと、それから周辺を含んだ再開発といいますか、単にマンションの単体の建て替えではなくて、周辺の市街地整備を緊急にしなければいけないというような、一体として例えば市街地再開発事業を実施するという必要があるというようなケースのかなり公共性が高い事業の場合には、新しく機構が市街地再開発事業を実施する、あるいは組合再開発の場合に参加組合員として
○政府参考人（松野仁君） 確かにマンション建て替え、初動期の資金が必要だと。特にコーディネーター、コーディネート費用というものが必要になりますけれども、公団のコーディネーター、コーディネート機能ですね、これをうまく活用するというケースがないかということもお尋ねだと思いますが、通常、マンションの建て替えというのは言わば自助努力で行うものでございます。
○山下八洲夫君 昨年、マンション建て替え事業を支援するためのマンション建替え円滑法及び区分所有法が改正されたわけです。既に施行されているわけでございますが、建て替え組合の設立など事例はどうなっているか、分かる範囲で教えていただきたいと思います。
それから、御指摘のとおり、マンション建て替えにつきましても昨年の臨時国会で更に改正が行われまして、もう少し円滑に建て替えができるような制度が整備されたところでございますが、やはりいずれにしても大変コストが掛かるとか、それから本当にうまく床が売れるかというようなことも多いものですから、なかなか民間では融資の対象になかなかなりにくいというようなところがございます。
○政府参考人（松野仁君） よくマンション建て替えの方が話題になりますけれども、建て替えという話題の前に、やはり良好な維持管理をして、いいものを長く使うというのがやはり基本だと思っております。したがって、良質な住宅ストックの形成ということでは、その的確な維持修繕が是非とも必要だということでございます。
○山下八洲夫君 住宅局長、マンション建て替えにいたしましても密集市街地の整備にいたしましても、それぞれの自治体の協力がないと正直なかなか進まないと思います。その自治体に、まず一つ目、自治体へどういう指導をしていくのか、あるいは自治体にどういう財源措置をしていくのか、そのことを一つ、まず。
したがって、私は最初にこの問題を出して、最後には今のマンション建て替えするときにはしっかりした検査、しっかりした評価制度、こういうものをやっていかなきゃ駄目ですよということを最後に言いたかったわけでございまして、いろいろこの後また議論されると思いますが、私の質問はこれで終わらせていただきます。 ありがとうございました。
○政府参考人（房村精一君） まず第一の、規制改革推進三か年計画でございますが、この中では、マンション建て替えの円滑化の項目に、「区分所有法の建て替え要件を五分の四以上の合意のみとすることや、隣接敷地との敷地共同化による建て替えや住宅部分以外の床の大幅な増加を認めることも含めて、マンション建て替えを円滑に実施するための方策を早急に検討し、平成十四年秋までに改正法案を作成する。」
したがいまして、マンションの建替え円滑化法におきましては、マンション建て替え事業を施行できる者として、マンションの建替組合、それからマンションの区分所有者又はその同意を得た者ということで考えておりまして、公共団体がストレートにこの事業の事業主体になるということは想定しておりません。
今回の区分所有法の改正によりまして、一括建て替え決議の導入がなされ、建て替え決議の要件が緩和されますと、このマンション建て替え、一括建て替え決議を前提として組合を設立するということができることになりますので、団地の建て替えの円滑化にもつながるというふうに考えております。
それじゃ、またそういう意見が全国から集まるというふうに思いますし、今マンション建て替えの円滑化に対する基本方針も策定されてパブリックコメントに掛けられておりますが、私はあれを見た限りではちょっと大ざっぱ過ぎるんではないかなというふうに思いますし、例えば今、全国マンション管理組合連合会の方からもこの基本方針に対するいろんな意見、要望、こういうものもたくさん出ております。
○吉田博美君 次に、マンション建替え円滑化法について国土交通省にお尋ねをいたしますが、まず、この両法案の成立によってマンション建て替えを円滑に進めるための課題は解消されたと思うのですが、この改正によりどのような効果を期待しておられるのでしょうか、御所見をお伺いいたしたいと思います。
第四に、マンション建て替え事業の施行の一層の円滑化を図るため、組合による隣接地を含めたマンション建て替え事業の施行を可能とするほか、団地内のマンション建て替え事業について、一括建て替え決議が成立した場合の組合の設立、建て替え承認決議が行われた場合の権利変換計画の決定手続等につき必要な規定の整備を行うものとしております。