2019-02-26 第198回国会 衆議院 予算委員会公聴会 第1号
サブリースの問題についても、要は、度を越したような融資でなければ、あれは手法としてはありだったと思うんですね。ですから、そこのところを、やはりルールを踏み越したような形にならないような管理監督を強めていくということが金融監督当局も求められているのかもしれません。
サブリースの問題についても、要は、度を越したような融資でなければ、あれは手法としてはありだったと思うんですね。ですから、そこのところを、やはりルールを踏み越したような形にならないような管理監督を強めていくということが金融監督当局も求められているのかもしれません。
○宮本（岳）委員 私も、サブリースというものをちゃんとやはり法的に規制してルールをつくるべきだということを、繰り返し申し上げてきたわけなんです。
小出さんはもともと静岡銀行におられたというお話でございましたが、私、この間、実はサブリースという業態について研究もし、予算委員会でも取り上げてきたんです。 同じく静岡県に本社を置く銀行で、スルガ銀行という銀行がありまして、この銀行が随分、サブリースという不動産の貸付けにのめり込んで、悪質なことをやったという事件がこの間ございました。
さて、レオパレスは、一〇〇％近くサブリースで成り立ってきた企業であります。 最後に、サブリースをめぐって報じられている、新たな投資詐欺まがいの事例について質問したいと思います。 フラット35という民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した最長三十五年の全期間固定金利の住宅ローンがあります。
サブリース業者が建物の賃借人に含まれることで、弱者保護のための借地借家法が、情報力も交渉力も優位にあるレオパレスなどサブリース業者を守る結果となっているんです。これを改める必要があります。 石井大臣が法規制も視野に入れて検討すると言うのならば、サブリースに対する法的規制を真剣に検討することを強く求めて、私の質問を終わります。
なぜ、レオパレスといい、フラット35の悪用といい、サブリース業者による被害がとまらないのか。それは、サブリースを規制する法律がないからであります。 一刻も早く法律でサブリースの規制を行い、業者の登録を義務化して、違法行為があれば営業停止などの処分をするべきだと思いますが、大臣、いかがでしょうか。
これ、借地借家法があるがゆえに大体貸主は絶対家なんか貸しませんし、さっきサブリースの話も葛西先生がおっしゃっていましたけれども、これ、借地借家法で借主側も余りにも守られていると貸さないですよ、怖くて。
ＮＰＯさんなんかでは、やはり当事者をケアする、見守る、そして当事者のことをよく知っているＮＰＯさんが民間の賃貸住宅をサブリースして、それを当事者に貸す。ですので又貸し状態になるんですが、そういうことで賃貸住宅市場から当事者が排除されることを防いでいるようなところも結構あるんですね。
そのときに中身の説明も若干ありましたけれども、スマートライフの実質的経営者であるＳ氏は詐欺の経歴がある、家賃相場価格より倍以上の価格の設定で収益シミュレーションを行い、高額のシェアハウスを販売している、サブリースの支払いは現行家賃では回収できず、到底賄い切れない状態、既に業者に対する未払いも多数発生、こういうのが二〇一五年二月にスルガ銀行の方には情報が寄せられているわけですよね。
今お手元に資料を配付をさせていただいておりますが、一つは、この委員会だけではなくて、ほかの委員会でも取り上げられている問題でありますけれども、スマートデイズと、あとスルガ銀行によるサブリースの問題であります。
○初鹿委員 つまり、このサブリース契約の根っこであるスルガ銀行との契約のスタートが偽造から始まって、さまざま、直ちに違法とは言えないけれども、銀行業務として健全性や適切な業務の遂行に支障を来すようなことが行われているという、それはもう事実として多分認定を金融庁としてしているわけでありますから、そういう融資は、融資自体が私は無効ではないかというふうに思うわけです。
にもかかわらずマイソク（売り込み広告）には建物と土地が一緒の建て売りとして営業されており、且つ金利、販売価格、サブリース賃料が予め決定していた。」先ほどのチラシのことです。このことはまた後で聞きます。
しかし、サブリース契約の場合には、たな子である業者の方が知識も経験も情報も、あるいは組織力や交渉力なども、もうあらゆる点でノウハウを持ち、圧倒的に優位に立っています。 この逆転関係を利用して、過酷なノルマで猛烈な勧誘をさせて、その結果、無謀な計画の下で多額の借金をさせてアパート経営に踏み込ませる、そしてそういう事態になっている方が大勢おられるわけです。
先ほど斎藤委員からもありましたけれども、私もサブリース契約について質問をいたします。 アパートやマンションの一括借り上げと転貸管理、そして家賃保証を特徴とするもので、爆発的に広がっております。
○国務大臣（宮腰光寛君） お尋ねのサブリースという事業形態そのものに関する全体的な評価については差し控えたいと思います。
しかし、家賃保証をしていたサブリース会社が経営破綻し、家賃収入が途絶え、シェアハウスの管理運営も担わなければならず、深刻な事態に陥っています。 スルガ銀行が真摯に顧客に対応し、適切な融資判断を行っていれば、むちゃな投資には歯どめがかけられていたはずです。
レオパレス21のサブリース契約の問題点については、私は、二〇一三年四月十五日の衆議院予算委員会第一分科会以来、繰り返し警鐘を乱打してまいりました。これらの問題はまだ解決しておりません。その中で同社は違法建築まであったと認めたわけでありますから、事態は深刻だと言わなければなりません。
この界壁にかかわって今大問題になっているのが、サブリース大手レオパレス21の違法建築問題であります。 まず確認いたしますけれども、建築基準法等の法令では、界壁の遮音性能や防火性能を発揮させるために、どういった素材を使い、どのくらいの厚さで使うべきと規定されているか、具体例をお示しいただけますか。
サブリース規制に関して、ことし二月十五日、日弁連が意見書を出しました。意見書では、国土交通省に対し、今ある賃貸住宅管理業者登録制度を、任意の登録ではなく、義務的登録制度とする法整備をするべきこととともに、将来の家賃収入は保証されたものでないこと等、リスクの説明を法令上の義務としてサブリース業者等に義務づけることを求めております。当然の意見だと思います。
私が素朴に疑問を感じておりますのは、なぜこういう問題が起こったのかということ、それと同時に、今分かっている範囲だけでも、このサブリースローンに係る融資だけでも残高が二千億円以上と、さらには、その後の報道等で中古物件の販売等でも同様の事例が見付かり始めているといったような話が出てきております。
委員の皆様も御承知のとおり、スルガ銀行のいわゆるサブリースローン問題、いわゆるかぼちゃの馬車問題というのが最近新聞や報道紙上にも取り上げられてきております。これは、いわゆるかつてのバブル期の融資と同じように非常に放漫融資がその原因となっているということは、調査中でありますが、外形的に見てもう明らかな状況であります。
先ほど次長から申し上げましたとおり、サブリース契約において、貸し主が消費者契約法の消費者に当たる場合で、事業者の不実告知や退去妨害等によって消費者が誤認、困惑して契約を締結したようなときは、当該契約の取消しが認められ得ると考えられております。
次に、不動産のサブリース契約。 近年、不動産事業者が大家からアパートなどを一括借り上げして入居者に転貸するサブリースというのが、はやっているというか広がっています。相続税対策ですよとかいって勧められてアパートを建てて、最初は家賃保証をうたっていた業者が、数年後に一方的に賃料を減額する、こういうトラブル。先生方のお地元でもこういうのを耳にしたことがあるんじゃないかというふうに思います。
賃貸不動産所有者であるサブリースにおける貸し主におきましても、事業者である賃貸住宅管理業者、すなわちサブリース業者との間で情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生していると認識しております。 したがいまして、サブリース契約における家主が消費者に当たる場合もあり得る、この場合は、サブリース契約は消費者契約と見ることができるというふうに考えております。
サブリース契約問題について、まずお聞きをいたします。 前回もこのことについてお聞きをいたしました。賃料保証をうたって億単位の金を借りさせ、割高な物件を買った途端に賃料を払わなくなる、そんなトラブル続出のシェアハウス投資、今非常にこのサブリース問題というのは問題になっております。 三月二十七日、三十代から五十歳代のサラリーマン十三人が二億円の損害賠償請求を求めて東京地裁に提訴をいたしました。
○政府参考人（川口康裕君） 住宅のサブリース契約の、特に貸主の場合、消費者問題としてどのように取り組むかという問題があるわけでございますが、こうした貸主と事業者であるサブリース業者との間の情報力、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルも見られているところでございます。
○国務大臣（福井照君） サブリース契約へのチェックや再発防止についてどう考えているかというお問合せと捉えさせていただきました。 サブリース契約に関しましては、トラブルが見られていることから、消費者庁におきまして、先月二十七日付けで国土交通省とともに注意喚起を行ったところでございます。
○簗大臣政務官 先ほど申しましたように、まず、サブリースにおける家賃保証をめぐるトラブルの防止等のためには、オーナーに対して将来の家賃変動等の条件について十分に説明することが重要であると考えており、国土交通省においては、登録制度の改正や関係団体への通知発出等を通じ、指導強化等に努めてきたところでございます。
国土交通省では、サブリースにおける家賃保証をめぐるトラブルの防止等のため、平成二十八年九月に、将来の家賃の変動等の条件を重要事項として説明することなどを内容とする賃貸住宅管理業者登録制度の改正を行うとともに、関係団体への通知の発出や広報等を通じ、機会を捉えて指導強化等に努めてきたところでございます。
貸し主が同種の行為を反復継続的に行っていない場合、これはサブリース契約の貸し主についても、消費者安全法あるいは消費者契約法などにおいて消費者と見ることができる場合があるというふうに認識しております。
消費者庁にお聞きしたいんですが、これ、土地所有者が融資を受けてアパート建設などを営む場合、本来なら事業主体として、賃料収入、経費、空き家や賃料低下の可能性、金利変動や返済計画など様々なリスクを勘案した上で参入するのが一般的ですが、サブリース契約においては、オーナーは不動産事業者の持ち込む事業契約をパッケージとして受け身の姿勢で信頼して契約に至ると、一億円以上融資を受けるというのがあるんですね。
本日は、スルガ銀行、スマートデイズ被害の実態、サブリース問題についてお聞きをいたします。 お手元に資料をお配りしておりますが、オーナー、これ被害者で、土地の売主、販売会社、建物を建てる、そしてサブリースで三十年賃料保証、スマートデイズなどがあるわけですね。
○政府参考人（川口康裕君） 本件でございますが、本件は住宅のサブリース契約をめぐる貸主の保護をどう図るかということが問題になっているという御指摘だと思います。 ただ、この住宅や土地の貸主とサブリース業者との関係について、これを消費者問題と見ることができるかについては、これは論点でございます。
スマートデイズなどのサブリース会社は、三十年間一括借り上げで家賃収入を三十年間保証することを売りに、数年で業績を一気に拡大をしました。このスマートデイズは、昨年十月にオーナーに賃料を減額すると言い、ことし一月からは賃料は一円も払えないと説明し、現在、オーナーへは賃料が一切支払われていないという状況になっています。 オーナーの大半は普通のサラリーマン。
その結果、レオパレスだとか、シェアハウスが今問題になっておりますが、詐欺まがいのサブリース問題も社会問題化するということになっております。 一方で、貸出しは、金融緩和に比してそう大きく伸びているというわけではありません。ですから、私たちは、これ以上の追加緩和をしても、副作用を更に広げるだけで効果はないんじゃないかと考えておりますが、その点どうでしょう。
○岡本（充）委員 いろいろな課題があると私は思っていまして、今回の法案に基づいて少しずつ疑問点を聞いていきたいんですが、家主が不在型の民泊というのは、賃借人の募集が行われていて、なおかつ民泊に供するということですが、そもそも、民泊に供するということをしている間に借りたいという人が出てくる、サブリース契約などを別の事業者と結んでいて、その期間中に借りたいという人が出てきた場合の権利義務関係はどのように
その上で、一般論として申し上げれば、サブリース契約の内容自体は、オーナーも承知の上で、自由な意思によって契約をされているものであります。サブリース契約の性格上、例えばガスの契約の相手方をサブリース業者側が選べる内容となっていることが、不合理、不公平とまでは言えないと考えます。 ただし、契約内容につきましては、しっかりとオーナー側に説明がなされるべきものと考えております。
○本村（伸）委員 サブリース業者は、アパートを三十年一括借り上げで、家賃は下がりません、相続税対策になるということなど、甘い言葉で土地所有者に対して売り込みをしてまいりました。そういう中で、トラブルが相次いでいるということでございます。 大手のレオパレス21は、昨年、名古屋地方裁判所に契約不履行に基づく集団提訴がなされております。
不動産投資と関連いたしまして、被害が出ておりますサブリースの問題について質問したいというふうに思います。 まず、サブリース契約とはどういう契約か、端的にお示しいただきたいと思います。
例えば、サブリースローンでアパート、賃貸のマンションを建てるというのをどんどん建築会社さんがやっているところに、金を借りるのは家主さんなんですよ。人がもういないのにもかかわらず、八百四十万戸の空き家がある。それでも相続税対策の名のもとで、二年前からどんどんどんどんやるんですよ。家賃収入がなかったら、それは不良債権になるじゃないですか。それを放置していていいのかという考え方なんです。
一括借り上げのサブリースのトラブルで最も問題視されているのは、家賃十年保証といいながら、保証期間にもかかわらず、業者から家賃の引き下げ要請が強引にされるという今のようなケースなんですね。 二〇一四年三月末と二〇一七年三月末でサブリース契約の件数がどう推移したか、家賃引き下げの件数がどれだけあるか、国土交通省、藤井政務官でもいいですが、お答えいただけますか。
日本銀行のマイナス金利などの低金利政策によって、サブリース業界が相続税対策や低金利を売りに営業を盛んに展開し、貸し家融資が膨張している実態があります。これはもう認めておられます。
いわば賃貸不動産所有者でございます、サブリースにおける貸し主におきましても、事業者である賃貸住宅管理業者、サブリース業者との間で情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生しており、当該貸し主が同種の行為を反復継続的に行っていると見られない場合につきましては、消費者安全法や消費者契約法などにおいて消費者と見ることができる場合があり得ると考えております。
そういう実績を見ますと、大家さんも、この場合はサブリース方式というのを取ったそうですが、一括して借り上げる、その保証は基本的に公的な団体ないしはＮＰＯが行う、それをサブリースするという形なんですね。