1976-05-20 第77回国会 参議院 建設委員会 第8号
○参考人（川口京村君） 第一次の分で増収額が五十年——それは予定でございます、まだ決算出ておりませんが、大体百七十五億になります。それがどう使われたかと覆いますと、公租公課の方の赤字を埋めるのが大体三十二億になるのではないか、これは五十年の予定でございます。それから住宅の改良、これは空き家になった場合に新品同様といいますか公団の負担で相当よくしております。そういうものが約二十四億ぐらいになるのではないか
○参考人（川口京村君） 第一次の分で増収額が五十年——それは予定でございます、まだ決算出ておりませんが、大体百七十五億になります。それがどう使われたかと覆いますと、公租公課の方の赤字を埋めるのが大体三十二億になるのではないか、これは五十年の予定でございます。それから住宅の改良、これは空き家になった場合に新品同様といいますか公団の負担で相当よくしております。そういうものが約二十四億ぐらいになるのではないか
○参考人（川口京村君） 計算の根拠と言いましても、計算の哲学としましては、やはり第一が不均衝の是正ということでございます。それで、最近の新しい住宅と比べまして、一番古い、全然上がっていない住宅と比べますと、大体九倍ぐらいになります。それから第一次の空き家の家賃と比べましても四、五倍というふうになっております。先生おっしゃいましたように、公団が賃貸住宅を建てる場合にいろいろ財投のお金をいただいております
○参考人（川口京村君） 根拠は建設省令の中にございます。それから契約書の中にも書いてございます。これは不均衡の是正、それから赤字解消と改良、この三つが根拠になっております。 それから値上げ幅でございますけれども、第一回の空き家家賃と比べまして、平均して一・八倍、大体そのぐらいの数字でございます。
○川口参考人 その原因を考えますと、老人向け住宅は家賃がほかの住宅と比べて広いために割高になっております。それが一つ。それから団地の中には立地条件が悪いために通勤等の問題があろうと思います。そういうことであいておるというふうにわれわれ判断しているわけです。これについては、その趣旨を生かすために常時受け付けなり、さらに皆さんに知っていただく努力を重ねてなるべく早い時期に埋めたい、そういうふうに考えております
○川口参考人 五十年度については老人家族向け住宅は七団地、八十戸募集しております。それで、五十一年三月末現在で三十一戸が入居済みでございます。四十九戸があいております。
○川口参考人 現在、公団の賃貸住宅につきましては十年の傾斜をとっております。ただ七・二％というふうに決めたわけではございませんで、七・二といいますのは、ちょうど十年たつと倍になるというところから、逆算して七・二％になったわけでございます。それで、七・二を超さないようにということで傾斜のシステムをつくっているわけです。 御参考までに申し上げますと、昭和五十年度の傾斜は、全住宅を平均いたしまして五・九
○参考人（川口京村君） 五十一年度に管理を予定されております賃貸住宅については約九千円と、そういうふうに計算されております。
○参考人（川口京村君） これは評価の問題でございますけれども、たとえばいま話題になりました朝霞浜崎団地あるいは王子五丁目については、ちょっと現在、過去の同じような団地の資料ございませんが、もちろん家賃が安ければもっと倍率が多くなると、これは言えると思うんです。ただ現在の募集しました家賃におきまして、従来と比べてどれだけ落ちたか、これはなかなか言明できないんじゃないかと思います。ただほかの遠い団地、これより
○参考人（川口京村君） 確かに最近の新しい団地につきましては応募率が少し下がっております。その主たる原因は両方ございまして、一つは、わりあいと交通不便なところが特に団地の方は多いわけでございます。それから家賃が従来から比べて相当高額になっておると、この二つの原因であろうと、そういうふうに判断しております。
○参考人（川口京村君） 現在手元にございます。申し上げますか。−公団側の調査いたしました点につきましては、まず鉛につきましては平均して約一〇〇〇ＰＰｍです。最高が二九一二になっております。全水銀が平均して六、最高が一二・四九でございます。それから砒素が平均三〇〇、最一局が六五二・三。それから亜鉛が七〇〇、これは平均でございます。最高が一八六〇。それからマンガンが平均八〇〇、最高が三八五八。それから全
○参考人（川口京村君） 北区の調査とあわせまして公団においても調査いたしました。で、いまの数字はたしか北区に移管いたしました小中学校あるいは公園の数値だと思います。それで公団におきましても、公団の所管しております地点を調査いたしまして、いま先生がおっしゃいましたと似たような数字が検出されております。
○参考人（川口京村君） 最近、北区の方で土壌調査いたしました結果、水銀が相当量出てきたと、そういう問題がございまして、入居している方に相当不安を与えたと、そういうことが十月にございました。
○川口参考人 米本団地につきましては、公団で、いま申し上げましたように、規制法による一つの騒音測定のやり方というのがございます。それによって公団の方でも測定いたしまして、その結果に基づいて対策を講じたいと思っております。
○川口参考人 まだ全部については騒音測定は行っておりません。 ただ、いまお話の出ました米本団地につきましては、昨年の暮れに一応騒音測定いたしました。ただ、この騒音測定は、たまたま空き家がございましたので、その空き家の室内で、窓を締めて行ったわけでございます。その結果、八千代市が行った騒音と大分開きがございます。ちなみに八千代市の行った騒音の測定値では、いわゆる規制法の範囲内ではございますが、環境基準
○川口参考人 いま御指摘の西小中台団地につきましては、公団としてもそこに高速道路が近くを通るということは承知しております。ですから、募集の際にそういうことを周知徹底さしておるわけでございますが、公団といたしましては、設計配置につきまして妻側の壁を道路に面するように配置しております。それから騒音が起こると思われる窓には防音サッシを用いております。またバルコニーは、現在の公団のバルコニーはほとんど鋼鉄製
○参考人（川口京村君） 大体私どもそういうことを考えます場合には、総理府統計の世帯収入の統計数字を参考にしております。五十年度はまだ数字が出てございませんが、四十九年度の延長線上にそれを見ているわけです。それで、これはラウンドナンバーになりますけれども、五十年度の平均的な第三分位の中ぐらい、これを大体税込み、月に割りまして二十五万円と、そういう計算をしております。
○参考人（川口京村君） 牧の原の三ＤＫの家賃が、最終年度の十一年目が七万二千二百円から七万八千二百円、そういうふうになっております。それから泉北・原山台の団地の三Ｋの分につきましては十一年目が七万三千三百円から七万四千二百円。以上でございます。
○参考人（川口京村君） 牧の原団地は、現在千葉県松戸市に建っております八階建て高層住宅で、この四月に募集いたしまして七月から八月に入居予定でございます。その家賃が、一ＤＫが二百六十戸、これは傾斜家賃でございまして、初年度が二万三千三百円から二万五千八百円でございます。それから二ＤＫが千三百戸これは初年度で三万四千五百円から三万九千二百円。それから三ＤＫ住宅が二百二十四戸、これが家賃が初年度で四万三千四百円
○参考人（川口京村君） お答えいたします。 この住宅が竣工いたしましたのが昭和三十五年でございます。 で、現在、施設が一、二階になっておりまして、その三階から上が単身の住宅になっております。百八戸でございます。
○参考人（川口京村君） 直ちに転嫁するかどうかはほかのものとの関連がございますから言えませんですけれども、純粋に考えれば、共益費というのは実費精算ということになっておりますので、その分はいただかなきゃならぬと、そういうふうに感じております。
○参考人（川口京村君） 給水と排水は大口ではございません。動力の電気を使っておるというわけでございまして、いわゆる大口の適用を受けておりません。
○参考人（川口京村君） 公団の場合は、いまおっしゃいましたような費用は共益費の中でまかなっているわけです。それで、現在の共益費が総平均いたしますと、大体月千円というふうになります。もちろん団地の状況によってそれより安いのも高いのもございますけれども、平均いたしますと千円でございます。その中で公団が支払っております電気料金が約一割、百円ということになります。この内訳は、いま先生おっしゃいましたように、
○川口参考人 先ほど申し上げましたのは入居資格でございまして、実際に入ってこられる方の実収入——実収入というのはよくわかりませんが、われわれ税込みの調査をしております。それで四十八年度を見ますと、大体一四・五％から一六・二％、大体一五％を中心にしてその前後、そういうことでございます。
○川口参考人 現在の公団の入居資格につきましては、実は上限というのが設定されておりません。それで募集のときには、当該住宅の家賃の四倍の月収というふうになっております。これは、共かせぎといいますか、そういうのを合算してでも差しつかえないということでやっておりまして、上限が設定されておりません。それで現在のところこの方針は変更する予定はございません。 〔渡辺（栄）委員長代理退席、委員長着席〕
○川口参考人 いま住宅局長が申されましたとおり、住宅公団といたしましては、やはり家賃は上げなければならないというふうには感じております。 それは二つの理由がございまして、当初三十一年ころの家賃が四千円ぐらい、現在が同じものが約四倍強、五倍近くなっております。それで古い住宅ほど便利なところにございますので、そういう面の不均衡というものがございます。 それからもう一つ、四千円当時の中に含まれております
○川口参考人 団地の中には、いま先生の言われましたとおり、そういうものもまじっている団地がございます。これは、団地を建設するときに、いろいろ地方自治体によっては、その周囲のレベルと団地の中のレベルの差がございます。そういう点から、団地の中のことは公団で全部まかなってほしいという御要望がありまして、建設当初はどうしても共益費でまかなわざるを得ないというものがあるわけです。ただ、周囲の状況がレベルが上がってまいりまして
○川口参考人 割合は、団地ごとにいろいろ差がありますけれども、たとえば四十八年度の家賃を見ますと、大体二千円ぐらいというふうに考えております。割合、ちょっといま資料ございませんですけれども、その程度でございます。
○川口参考人 私のほうからお答えいたします。 不動産登録税と不動産取得税と二つに分かれておりますのですが、登録税につきましては、四十八年の一月一日に評価がえがございまして、高くなったということは確かでございます。先ほど先生があげられました新聞紙上の数字がございますけれども、あれはちょっと大きく出ておりまして、私どもで計算いたしましたところ、評価がえによりますところの負担増というのは大体五万六千円からでございます
○川口参考人 支払い方法については現在検討中でございますが、現在普通分譲と、それから長期特別分譲という制度が本年度から発足しております。ですから、おそらく二十年ないし二十五年くらいの割賦払い。頭金といいますか一時金等についてはまだ結論は出ておりませんですが、そういうかっこうで、大体いまの公団の普通分譲ないし長期特別分譲に準じた方法というふうに考えております。
○川口参考人 新聞等がどういう根拠でそれを出したか存じませんけれども、おそらく、不動産鑑定士がたくさんおられるので、そういう人の意見を聞いたのではないかと想像する次第でございます。
○川口参考人 お答えいたします。 時価を基準ということになっておるものですから、公正なる第三者の鑑定機関の鑑定による、そういうふうに進めております。それで、これは払い下げる場合に値段というのが非常に問題になるわけでございます。一番適正な値段ということになれば第三者の鑑定によるということでございまして、土地につきましては三つの鑑定機関に依頼して、大体その三者の平均になろうと思います。それから建物につきましては
○参考人（川口京村君） 普通分譲住宅あるいは別分におきましても、これは譲渡の条件になっておりますので、入らないという人には譲渡いたしません。
○参考人（川口京村君） バラ売りにつきましては、先生のおっしゃるとおり管理上いろいろ問題がございます。それで、いわゆる民間マンション等については公団は調べておりませんですが、今度の候補地にあがっております千里園というのが大阪にございます。これは三十三年ごろ管理開始したわけでございますけれども、当時千里園の団地は分譲として公団が建てたわけでございます。ところが当時の社会情勢からなかなか売れなくて、その
○川口参考人 現在の普通分譲及び特別分譲については契約で即金の場合は五年、それから割賦完納後五年という契約になっておるわけで、違反した場合には買い戻しの特約というのがついておるわけです。今度の払い下げにつきましては、現在払い下げの条件等を検討中でございますけれども、五年以上というふうに考えておるわけです。まだ結論は出ておりませんですけれども、そういう状態でございます。
○川口参考人 特別分譲住宅も即金の道を開きましたものですから、即金で納めた方もいるわけでございます。ですから正確な数字はそういう意味でつかんでおりませんです。
○川口参考人 五年を経過してないものについては公団の許可が要りますのでこれはわかりますけれども、五年以上たったものは公団の許可なしに売買できますものですから、その数字はつかんでおりません。
○川口参考人 公団の立場といたしまして、家賃の「値上げは必要であると考えている」というような発言はいたしております。それから「関係各省」といいましても、それはことばのあやでございます。建設省には説明してある、そういう意味でございます。つまり、こういう格差がございますからというような説明は建設省にしてある、そういうことでございます。ただ、値上げの幅とか時期とか、そういうものについては別に発言はしておりません
○川口参考人 福岡というのは、この通勤距離が東京の場合とだいぶ違いまして、若干遠かったのじゃないか、そういうふうに反省しております。
○川口参考人 ただいま御質問のありました福岡の室住団地についての応募状況を御説明いたします。 昨年八月に第一次募集を行ないまして、そのうちの十月二十五日入居分は、募集戸数が四百九十九戸、応募者数が三百二十二で、〇・六倍でございます。それから十一月入居分が、募集戸数が二百六十、応募者数が百四十で、〇．五倍でございます。それから四十五年十一月の第二次募集は、募集戸数五百戸、応募者数は百六十二、倍率が〇
○川口参考人 通常内示を受けまして、それに基づいてわれわれのほうで俸給表その他をきめまして団体交渉するわけでございます。それで団体交渉がまとまり次第認可を受けるわけでございます。そういう手続になっております。
○川口参考人 お答えいたします。 現在政府関係特殊法人といいますのが百幾つかあるわけですけれども、その大部分が給与の基準については監督官庁の認可を必要としております。ですから、われわれといたしましては、その認可がどういう基準で認可されるかというのが明らかでない場合には、有額回答というものが実際には出せないということでございます。そういう状態でございます。なお、現在長期化しておるということでございますけれども