2013-11-28 第185回国会 参議院 経済産業委員会 第7号
これを熱還元法と言うんだそうですが、もう一つは、海水とか砂漠に無限にマグネシウムありますから、そこからマグネシウムを取り出すんですが、これを電解法と言うんだそうですが、この熱還元法をやっているのは、石炭で熱を与えてマグネシウムにしていきますから、最後に地金にしていきます。どこか。最大のマグネシウム保有国は中国です。そして、電解型で一番持っているところはロシアです。
これを熱還元法と言うんだそうですが、もう一つは、海水とか砂漠に無限にマグネシウムありますから、そこからマグネシウムを取り出すんですが、これを電解法と言うんだそうですが、この熱還元法をやっているのは、石炭で熱を与えてマグネシウムにしていきますから、最後に地金にしていきます。どこか。最大のマグネシウム保有国は中国です。そして、電解型で一番持っているところはロシアです。
現在、ファンドの間では、投資プロジェクトに対してのディスカウントキャッシュフロー法が評価の主流となっており、収益還元法なども使われております。
土地でいえば、収益還元法など、その収益を還元して、適正な価格以上に、理論値以上に上がり続けてしまう。アセットという意味でいうと、国債、これは驚きました。史上最低長期金利、十年新発物が〇・三一％という驚くべき低下。逆に言えば、価格は高騰した。バブル期は、長期金利六パー、七パーというところがあった。株価も四万円近くあった。
その点からいえば、原価法、あるいは取引事例との比較法、そして収益の還元法、さまざまな算定方法があるとお聞きしていますが、もう少し細かい原則、規則を示すべきだと私は思います。 この間、二千四百億投資してつくりました。現在、固定資産評価額は、なお八百五十億あります。この減損会計に言う二十年間のキャッシュフロー、二十年間の収益、この場合はマイナスです。
収益還元法というものの算定率をもっと上げろ、半々にしろ、そういう指示があったというような情報もあるわけでございます。しかも、そのことに対して、まだかんぽの宿の売却が決定をされていない、その方針が決まっていないこの時期になぜそういうことが行われたのか、これが極めて不明瞭、不可解でございます。
私が聞いたところでは、積算法が七割、収益還元法が三割、そういうことで評価をしたと。大体かんぽの宿というのは、皆様方も御承知のとおり収益を生み出す施設ではなかったわけであります。簡保加入者のための福祉施設であります。ですから、もともと収益を求めていなかった。そこに収益還元法で評価をするということ自体が私はおかしいと思っておりますけれども、それが七、三で評価をしていた。
先生のお話ですと、鑑定評価の手法を収益還元法重視に切りかえたために評価額が下がったのではないか、こういったお尋ねであったろうかというふうに思います。 私ども、不動産鑑定士に鑑定を委託する際には、いろいろな条件を示すわけでございますが、例えば更地で売却をするのと、あるいは事業を譲渡するという前提ですと、随分評価額は変わってまいります。
その中で、具体的な算定方法といたしましては、先生御指摘の原価法、すなわち、再調達価格をとる、あるいは取引事例比較をとる、あるいは収益還元法によるということで選択肢がございまして、この中から、資産の特性等により、これらの方法を併用または選択し、算定するということが会計のルールでございます。
その場合、具体的な算定方法でございますけれども、原価法、いわゆる再調達価額に基づく算定の方法、そして取引事例比較法あるいは収益還元法によって行われるということにされております。 いずれにいたしましても、減損会計における時価の算定につきましては、同資産の種類や特性によって方法は異なるものの、資産の営利あるいは非営利により取扱いに差は設けられているわけではございません。
その辺りをお調べになっていただいたらいいと思いますけれど、大体収益還元法というのでやりますので似たような数字が出てきたという記憶があります。 問題は、どうしてこんなのがこんなに高いお金掛かっているのかというのが不思議でしようがなかったです。言ってみると公共事業的な発想で、最初からお金を使うというのが目的で建てたようなところもなきにしもあらずというふうに思っております。
純資産方式とか収益還元法とかディスカウント・キャッシュ・フロー等々ありますが、この場合は最低のものを用いているんですよね。これはやっぱり社長として私いかがなものと思いますが、どうですか。一番国民にとって有利なもの、利益の出るもの、それと民間の間でぎりぎりの交渉をやるという姿勢が私は必要なんじゃないかと思いますが、西川社長、どうですか。
○川内委員 それでは、改めて日本郵政株式会社にお尋ねいたしますが、私が聞いたのは、不動産鑑定評価、すなわち収益事業ではないかんぽの宿を、収益事業として収益還元法で評価する不動産鑑定評価をした上で減損処理をしますということは特別なことですね。
それを不動産鑑定評価で、収益還元法で評価をするというのは、企業会計基準上実はあり得ないですよ。やっちゃいけないですよ。それをわざわざやったというのは、私はただ、その決裁した人はだれですかということを聞いているだけですから、そのだれというのを答えてもらわないと次に進めないですよ。
必要以上に収益還元法を使って、赤字である施設、法律で赤字を義務づけられている施設を収益還元法で不動産鑑定評価し、そして必要以上に価値を下落させるというのは、これは私は犯罪的な行為ではないかというふうに思うんですね。 国民の財産に多大な損害を与えたという認識が日本郵政にあるやなしやということを、これは代表取締役の高木祥吉さんにお答えいただきたいと思います。
○川内委員 一般的な不動産鑑定評価基準は収益還元法も使うというのはわかりますよ。しかし、御自分たちでおっしゃられたように、そもそも加入者福祉施設事業は、御自分たちも、赤字が出て当然の施設である、事業であると。すなわち、利用料は一部しか負担していただいていません、なるべく安くしますということを業務方法書で言っている。
さらには、不動産鑑定評価の三つの手法である、そもそものコスト、それから近隣の不動産の価値、さらには収益還元法、この三つの手法で評価してね、収益還元法も使ってねということを、日本郵政公社は不動産鑑定評価に当たって依頼していますね。
そういうふうに順次不動産鑑定評価が下がっておりますのは、基本的に、不動産鑑定評価の方法といたしまして収益還元法が重視されている、そういうふうなことが原因であろうと思っております。 以上でございます。
というのは、市街化区域の農地というのは、そのものを農地で持っていても、いわゆる収益還元法みたいな形でどれだけ本当にその土地から価値が生み出されるのかという意味での評価をしたときには、それを時価だと見たときには、これは全然価値は生み出していないんですよ、それなりの。
また、不動産の鑑定評価でございますが、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づきまして、個々の対象施設の立地でありますとか態様、現況などに応じて、原価法、取引事例法、収益還元法、それを複合的に適用して算定をするものでございます。
こんなやり方やってきて、収益還元法もいいかげんな将来期待値を盛り込んで割引率を変えてバブルを起こしてきたわけですね。どうしてこんなところが健全な事業を営んできたとか国際的な金融秩序の混乱によってそういうところに至ったというような判断になるんですか。
○大門実紀史君 白川総裁、伺いますが、この間、金融機関の不動産投資の在り方、特にＪ—ＲＥＩＴ、あるいはＤＣＦですね、収益還元法、こういうことが様々な問題があるのではないかということで、参考人質疑でも私伺いましたら、皆さん、何といいますか、検討しなきゃいけない課題があると、問題点があるという御指摘がされました。
このファンドにしろＪ—ＲＥＩＴにしろ、この間の不動産取引の基本になっている手法が鳴り物入りで導入されました収益還元法、ＤＣＦですかね、ディスカウント・キャッシュ・フローだったわけです。これはどんな手法なのか、収益還元法というのはどんなことなのか、簡単にちょっと金融庁、説明してくれますか。
要するに、机の上の理論では、なるほどバブルを起こさないいい方法だとなりますけれども、実際お金もうけが絡みますと、そんなきれい事では済まないのがこの収益還元法でございます。 資料の五枚目に、「不動産は「バブル」か」という、これは去年の三月十九日の日経金融新聞ですが、ここで当時金融庁の監督局銀行第一課長の遠藤さんがなかなか鋭い指摘をされております。
これは、今の収益還元法を基にいろんなことが組み合わさった、投資信託といっても事実上の株みたいなものなわけですけれども、これもサブプライムと似た共通点があるんじゃないかなというふうにこの間思っております。つまり、リスクがどこへ行ったか分からなくなると。実際の取引された不動産とは別のところにリスクが行ってしまうということと、それと不動産と絡んでいると。
ちょっと専門的になりますけれども、私、不動産投資の根本にあります収益還元法、これが最初はバブルを起こさないためのいい方法だというふうに言われてきましたが、実際には還元利回りを低くすると不動産価格を上げることができるというふうな恣意的な運用もあって、都市部での不動産バブルを引き起こしてきて、そこに私募のファンドが入ってきて、外資系が入ってきて、そのお金を引き揚げるということも含めて、上がったものが今バブル
○参考人（村本孜君） 一九八〇年代後半のいわゆるバブルのときの地価形成について非常に日本では問題があったのではないかという反省といいましょうか、それで収益還元法というのが一つのリーズナブルなやり方ではないか、これがある種のグローバルスタンダードではないかということで定着しつつあるんだろうと思いますが、今おっしゃったように還元利回り、要するに割引率をどう設定するかが最大の問題になりますので、そこに問題
その中でお互いの話合いでしょうけれども、私は収益還元法から簿価まで、その幅の中でお互いに何とかこの経営がうまくいくようにみんなで努力するということを大前提にしながら連携計画を作って決めていくんだろうとは思います。
そして、収益採算性といいますか収支還元法で、持っていたら二十年で幾ら掛かるかとか、そうだとすると多分そこは赤字になっているというような路線も多いと思うんですね。そうすると、どのぐらいで買い取るかということ自体、お互いに話合いの中で、ここまでやれば何とか、利用者も頑張るから、できるだけ乗るようにするから経営していってくださいね、どこかにそういうラインが出てくる。
担保評価につきましては、例えばゴルフ場とかホテルとか、そういったところは収益還元法で評価をするというのは当時の検査のやり方としては、これは確立されたものでございました。したがって、足利銀行にだけ特別にそういった評価法を導入をしたという具合には理解をしておりません。