2021-04-14 第204回国会 衆議院 国土交通委員会 第11号
○和田（信）政府参考人 ＵＲの賃貸住宅につきましては、高齢者や子育て世帯など、民間市場で入居を拒まれるなどの制約を受けがちな方のための住宅セーフティーネットの役割を担っており、その家賃につきましては近傍同種家賃の制度を採用し、入居者の方には市場家賃を負担していただくことを原則としております。
○和田（信）政府参考人 ＵＲの賃貸住宅につきましては、高齢者や子育て世帯など、民間市場で入居を拒まれるなどの制約を受けがちな方のための住宅セーフティーネットの役割を担っており、その家賃につきましては近傍同種家賃の制度を採用し、入居者の方には市場家賃を負担していただくことを原則としております。
家賃の支払いが困難となった方に対する家賃減額というお話でございますけれども、我々、機構法、確かに減免の規定もございますが、一方で機構法では、近傍同種家賃を基準とする、市場家賃を原則とするという規定もございます。
なお、現在お住まいのお客様の家賃の減免等の御要望があることは承知しておりますけれども、ＵＲ、都市再生機構としましては、家賃が近傍同種家賃という機構法の趣旨、あるいは低額所得の方を入居対象として低廉な家賃で住宅を供給する公営住宅との役割の違い、あるいはほかの民間賃貸住宅の居住者等との公平性、さらには当機構の健全な経営の確保等を踏まえますと、家賃の減免につきましては、一部やっておりますけれども、現時点ではなかなかこれ
家賃を、市場価格、いわゆる近傍同種家賃とする機構法の趣旨、さらには経営改善の必要性等を踏まえますと、全ての御要望に沿うことはなかなか難しいと認識をしておるところでございます。
ただし、家賃につきましては、市場価格と申しましょうか、近傍同種家賃とするという都市再生機構法の趣旨を踏まえますと、全ての御要望に沿うことはなかなか難しいかなと思っております。 先生御指摘の、お答えに時間がかかったというケースにつきましては、個別に承知しておりませんが、おわびを申し上げたいと思います。
例えば、岩手県の場合は、そもそも低所得者の基準自体を、今私が最初に言った八万ではなくて六万九千円以下に下げていることや、近傍同種家賃に合わせる、これを最もまともにやっちゃうと十四万何とかというふうな額になっちゃう。それを、釜石のどこどこ地域の一番安いところを探して七万七千円というふうにしている。基準そのものを安くしている。そこからスタートしていますので、補助もかなり身近な額になってくる。
また、収入基準を超える方の家賃は、収入超過者と呼ばれていますが、入居後三年以上で近傍同種家賃へと引き上げることになります。 家賃の減免を引き続き望む声が多く、資料の一枚目につけておきました、復興庁が昨年の十一月二十一日に、自治体の独自減免を認める趣旨の、私が言った二つの方、低所得者の場合と収入超過者の場合、どちらも自治体の判断で減免できるということを通知していただいています。
いろいろな要因があって空き家が顕著に減ったというふうに思っておりますけれども、引き続き、家賃の見直しにつきましても、近傍同種家賃と均衡を失しない範囲で適切に運用してまいりたいというふうに思っております。 以上でございます。
今、機構は近傍同種家賃と開差をなくすという考え方のようですけれども、近傍同種家賃とはどんなイメージなのか。つまり、民間の同じような同種の建物と比べて同額に近づけるという認識でよろしいでしょうか。
都市再生機構法では、ＵＲ賃貸住宅の家賃は、近傍同種の住宅の家賃を基準として定める近傍同種家賃とされております。 この原則に対しまして、委員御指摘のとおり、法第二十五条第四項では、家賃を減免することができる規定を定めております。
また、家賃の引下げというお話でございますが、ＵＲ賃貸住宅の家賃は、委員御指摘のとおり、近傍同種の住宅の家賃を基準として定める近傍同種家賃とされておりまして、その算定については、近隣地域等の賃貸住宅の事例を収集し、比較を行った上で鑑定機関が査定を行うなど、省令に定める基準に基づき、ＵＲにおいて適切に対応しているものと承知をしております。
その上で、居住者の方々の同意をいただけるという前提で近接地建てかえ等を行う場合に、まず、先ほど申し上げましたけれども、やはりどうしても近傍同種家賃が上がるということも考えられますので、これにつきましては、昨年度までは、十年間、最大二万円下げておりましたけれども、今年度からは最大三万五千円まで引き下げ幅を拡大するとともに、期間についても、十一年目以降も引き下げを継続することにいたしました。
平成十一年に住宅・都市整備公団から都市基盤整備公団に移行したときにも相当の議論がありましたし、家賃は近傍同種家賃とした上で中堅所得者向けという役割を果たしてきたと思います。 実際にも、礼金、手数料、更新料、保証人を不要とし、民間市場では制限を受けがちな弱い立場の方に対する受け皿としても住宅セーフティーネットの役割を果たしています。
○橋本政府参考人 ＵＲの家賃は、原則、近傍同種家賃でございます。したがいまして、駅から遠いところから駅により近いところに同じ面積で建てますと、確かに近傍同種家賃は上がります。
それと、やはり、郊外の不便なところの団地から例えば駅の前の団地に移れば、しかも新築であれば、通常のいわゆる近傍同種家賃でいいますと家賃は上がります。
それから、家賃の問題も、これまで市場化していくということで近傍同種家賃などという形で大変大きな負担が居住者に掛かってくるというような経過があるわけですね。ここをどうするかというのは、私、やっぱり正面から問われているというふうに思っているわけですね。
主な質疑事項は、道路関係四公団民営化後の評価と経営情報等の積極的な開示の必要性、まちづくり交付金の交付実績と評価、下水道施設の地震対策等整備推進の必要性、埼玉県における地下鉄七号線の延伸の必要性、関西副首都構想の推進、琵琶湖等の湖沼の汚濁負荷メカニズム解明に向けた取り組み、家島諸島周辺海域における建設廃材等不法投棄対策、近傍同種家賃の基準による公団賃貸住宅の適正な家賃算定の必要性、瀬戸大橋通行料金引
機構の方も、例えば、近傍同種家賃ということで上げなきゃいけないときも、激変緩和措置といいまして、一気にそんな上げられませんから当然激変緩和措置をとる。さらには、低所得、高齢者の世帯のおうちについてはさらに軽減をしていくというような取り組みはこれまでもしてきているところでございます。 その上で、さらにどういうふうにしていくべきかということはよく検討をさせていただきたいと思います。
これは、機構がまさに独占的に委託をして、近傍同種家賃の評価を、算定といいますかをしてもらっている財団法人日本不動産研究所の調査報告書が私の手元に幾つかあるんですけれども、そこで比べている比較の対象を見てびっくりしたのが、これは語弊があるといけませんのである物件ということにします、これは多摩のある物件ですが、その公団住宅は築四十三年なんですね。
市場家賃を具体的にどうやって決めているかということでありますが、近傍同種家賃のとらえ方は、まず、近隣地域に存在します民間の賃貸住宅事例をできるだけ数多く収集させていただきます。その中から、構造とか築年数とかグレードとか、もろもろの事情を勘案して、機構の賃貸住宅との比較に適切な事例の住宅を選びます。
今先生御指摘の、これを、公共住宅の家賃を近傍同種家賃すなわち市場家賃にするということは、これは、元々市場になじまないものを市場家賃にするというのは非常に大きなやっぱり矛盾があるわけですよね。既にそれは、管理主体は公共であっても、実態の家賃は、これは市場ですから公共住宅の性格を著しくこれは変形をさせるものだということが言えると思うんです。
例えば、公営住宅でいえば、建設の縮小、近傍同種家賃の制度の導入、九六年ですよね、これで住民追い出しを事実上図る。それから、住宅公団について言えば、都市整備公団になって、分譲住宅からの撤退、そして賃貸住宅も新規建設をやめて、都市再生機構になり、今や仕事の中心は都市再生と土地有効利用、開発にシフトしている。住宅金融公庫を廃止して、公庫ローンは縮小され、民間銀行の証券化支援になった。
といいますのは、公営住宅の収入超過者、あるいは公団、都市再生機構の住宅は全部そうですが、その家賃が、近傍同種家賃並みにするということで、近くに立地する民間の賃貸住宅の家賃並みにするということですね。従来は、社会政策上、公団、都市再生機構住宅も公営住宅も公社住宅も、一般の民間住宅家賃よりも安く抑えられてきております、政策家賃として。
ただ、継続してお住まいの方の家賃につきましては、これはやはり新規の方とは別扱いにしておりまして、継続家賃の改定に当たっては、その近傍同種家賃を反映しますけれども、やはり激変緩和というか、市場家賃との均衡を図るという一方の要請を得ながら是正を図っているということでございます。
この機構、公団住宅の家賃について、平成十二年、〇〇年に近傍同種家賃が導入されたことは皆さん御存じのとおりですけれども、これに関連しまして、〇三年の国会で、当時の総裁がこんな趣旨の御答弁されています。家賃の値上げ分は居住者の生活環境の改善、向上のために使うのは当然のことであると。この考え方に変わりはないのかということを確認をさせてください。
そういう問題も大きいと思いますし、詳しいことは触れませんけれども、近傍同種家賃というのは、市場並み家賃ではない、関係者では大体八割ぐらいじゃないかと言われているわけですけれども、利益が入っていないというふうな問題がありまして、そこら辺も問題があるように思います。