2013-04-24 第183回国会 参議院 予算委員会 第11号
これがなかなか公的活用、保育だけでなく特養ホームなども含めてなんですけど進まないと、未利用国有地が今度民間デベロッパーに売却されて大規模マンションが造られて、子育て世代が増えて待機児童が急増すると、こういう悪循環が既に都内で起こっているわけなんですよ。国有地について活用と言うからには何らかの検討を是非お願いしたいと思います。どうですか。
これがなかなか公的活用、保育だけでなく特養ホームなども含めてなんですけど進まないと、未利用国有地が今度民間デベロッパーに売却されて大規模マンションが造られて、子育て世代が増えて待機児童が急増すると、こういう悪循環が既に都内で起こっているわけなんですよ。国有地について活用と言うからには何らかの検討を是非お願いしたいと思います。どうですか。
今言ったように民間が、民間デベロッパーがこういうところでマンションを造って売却益をということで、そんな場合でも県と市が判断したら自動的に国交省は出すのかどうかということをお聞きしているわけですけれども。
あるいは、民間デベロッパーがどこかニュータウンを開発するときはその一部は低所得者向けでないといけないと法律にあるんです。これは何とか制度というんですが、これもここの中にちょっと書きました。 アメリカという国は市場原理のメッカみたいな国ですが、土地利用規制というのは実に厳しいですし、それからコミュニティーを守る。それから、民間の企業が進出するというのは社会的恩恵を受けるわけですから、社会資本の。
このうちいわゆる民間デベロッパーというんですか、不動産企業というんですか、不動産会社、事業者向けは九兆二千億を占めるというようなことが報告をされておりますけれども、それは事実かどうか。しかもこれは全体の、割り算になりますが何割程度を事業者向けに融資をしていたのか、お答えを願いたいと思います。
それは、国や地方公共団体にもこないさせますねんとかあるいは民間デベロッパーにもこないさせますねんという御答弁は御答弁で結構なんですが、しかしその実効性の担保というものに関してはもう今の答弁では何一つ出てこない。じゃ、これで民間が無視したって、一体どこに法的な措置だとかそういうふうなものが出てくるのかというと、全く何も出てこない。実効性が本当にあるのかしらというふうな感じですよね。
これも民間デベロッパーに土地を取得させて、それを住宅先行区に集約するということがねらいであると見ざるを得ません。 建設省の調査によりますと、業務代行方式、今まで行われているもの約九割が新市街地を目的とする事業で、その六割はゼネコン、三割がデベロッパーということになります。
業務代行方式は、土地区画整理事業の根幹を事実上民間デベロッパーにゆだねるものであり、町づくりのあり方として大きな問題があります。しかも、業務代行者が施行後の宅地の半分以上を所有する結果になっています。業務代行者の土地先買い資金に財投金利での融資を行う今回の改正は、民間デベロッパーに対する公的支援でこうした事態をさらに推進しようとするものであり、賛成できません。
そういう疑念はどこに裏づけられるかといいますと、この借地・借家法の改正に対して、これではまだ不満足だという意見はありますけれども、流れにおいて経団連や民間デベロッパーの団体あるいは家主、地主の団体はおおむね賛成であります。これに対して、公団住宅の入居者あるいは全国の借地・借家人の組合は反対であります。
先般公表されました政治資金規正法による届け出を拝見いたしておりますと、やはり不動産業界、民間デベロッパーの関係での献金、またバブルの主役であった企業からの政治献金も報道をされております。そういう報道を見るにつけ、借地・借家人の皆さん方は、自分たちは政治献金をしていないという、極めて短絡的に現象を見るのも無理からぬことではないだろうか。
しかも、地上げその他で追い出された方々はいろいろな状況の中で各地に散らばったわけですけれども、しかしそこでは大きな不動産あるいは民間デベロッパーが大もうけをした、こういう状況なんです。しかし一方で、生きるためにそこに住まなきゃならない人たちが町の中から追い出されていってしまった、こういう状況ですから、そういうことは絶対にあってはならない。
第二に、いわゆる土地有効利用あるいは都市再開発というのでしょうか、そのような要請を背景に、民間デベロッパーなどから、借地・借家人、貸借人側の権利が強過ぎることがこれらの都市再開発の障害になっている、これを解消するために見直してほしい、こういう二つの要請が背景になっているということ、これは争えない事実だろうと思うわけでございます。
このような条件の中で、民間デベロッパーが利益優先で行っているような一般的な開発とは一味違った、より公共性が高く、都市計画との整合性のある、国や地方自治体の政策を反映した開発を行っていくことができるのかどうか、これは若干疑問があると思いますが、このような措置を講ずるから心配はないという具体的な対応策をお示し願いたいと思います。
○政府委員（大塚秀夫君） 今、不動産変換ローンに関しましてはレールシティ東開発、レールシティ西開発が複数以上の不動産変換ローンを扱っておりますが、民間デベロッパーがこの不動産変換ローンを扱い、土地の上に建物を建てて将来処分していくということになりますと、当然その民間デベロッパーの利益もその期間中上乗せしなければなりませんが、清算事業団の子会社が二社で複数の不動産変換ローンを扱う場合は、管理費その他ができるだけ
私は、そういったところに対して地上げ、土地の先行買収、そういうふうなことが民間で仮に行われて、その計画の事前に、本来そこに住んでいた人の条件がよくなるそういう住居になるかもしれなかったのに、そういう民間デベロッパーが出てきて、それを先行買収などというふうなことによって、本来その地で快適な住まいになるであろうところの者がその利益を受けられないというふうなことになりはしないかということを心配をしているのです
今、淀川の話をされましたけれども、ここはいわゆる民間デベロッパーの土地にスーパー堤防をつくって、その上にマンションができてきた。二百五十戸から二百六十戸のマンションができたわけですけれども、これが六十平米から百二十平米で三千万から七千万の分譲住宅ができてきたわけです。
それからさらに、それぞれの民間デベロッパーとか公社とかの事業主体が販売に当たりまして本人居住をするということを十分徹底するように、公庫からもお願いをするということをやっております。それから業界全体に、先ほど先生御指摘のようにいろんな動きがあるやに新聞に出ておりますので、業界団体に対しましても公庫つきのマンションにつきましては適正に譲渡をするようにということでお願いをしておるわけでございます。
私が心配しておりますのは、民間デベロッパーの住宅建設に利用されてしまう可能性が多分にあるのではないか、そういう点を危惧いたしております。結果的にはやはり高い分譲価格あるいは賃貸価格につながるだけで、何かデベロッパーにだけ利するようなことであっては相ならぬと思います。
土地問題に関しますアメリカ側の要求は、対日改善要求六分野のうちの一分野を占めるわけでございますが、税制、都市政策と規制、住宅基盤、民間デベロッパーに対する誘導策、この四つの部門におきまして極めて広範な内容になっております。
先ほど申しましたように、私ども特に重点的地区については公的主体が積極的役割を果たす区画整理事業を推進してまいりたいと思いますが、あわせて民間の開発というものも大変重要な分野として適正に誘導する必要があるということでございまして、私ども別途優良宅地に関する法律を一昨年にお認めいただいて施行いたしておりますが、民間デベロッパー等が行う事業も本当に優良な方向に誘導していくということで、我々はこの面での関係公共団体
ですから、ビッグプロジェクト周辺での民間デベロッパーによる土地投機、思惑買い、それから金融機関の不動産業向けの融資、ここに非常に大きな問題の一つがあるわけですね。 今もお話がありましたが、私、二年間だけでとってみても、十年もそうなんですが、八七年末と昨年十月の約二年の間で見ても、全国平均、銀行の不動産貸し付けが一・三九倍に対して、大阪は一・六六倍なんですね。
これらの市街地内農地に宅地並み課税をする前に、遊休地が相当あり、これらを有効活用した後に対応すべきであって、単に課税を強化しても大企業の民間デベロッパーに売り渡すということではなく、自治体レベル、賃貸を含め公共的計画利用をまず図るべきであると考えております。 例えば市民参加による農地利用の計画を進め、市営住宅、防災公園等を策定することが増税対策よりも優先されなければならないのではないか。
それから森連のお立場で、休眠組合が物すごく多いではないかというような批判のある中で、皆さんも御苦労されていることについてはわかりますが、民間デベロッパーが入ってきちゃって森林組合のコントロールというものがきくのかなというのが、何といったって向こうは金もうけ最優先ではないかなという気がするわけでして、そういうものなんかについて森林組合としてどういうふうにお考えになっていらっしゃるのか、その辺の具体的な
前の天野建設大臣はこの建設委員会でも、地価問題は中曽根内閣の失政であると、中曽根派に属されながら何回も断言されておって、中曽根首相が、山手線の内側は五階以上にするとか、あるいは規制緩和問題というのはそれこそ民間デベロッパーが最も望んでいた方向で、それをずばりと言われたことがあったんです。地価暴騰で大きな役割を演じたのは、だぶついた銀行、生保その他からの融資なんです。
なおまた、民間等がそういう中で当然事業をする部分というものはあるわけでございますし、この法律でもいわゆる優良宅地開発事業としての民間デベロッパーも大いにあり得ることを想定しているわけでございますが、これも含めまして、宅地の処分ということになりますとこれは国土法による届け出等の一連の手続によってできる限りの対応ができるものと考えておるところでございます。
○山田勇君 今回の宅地供給の主な部分は、民間デベロッパーか、それとも住宅・都市整備公団や地方公社など公的なものになるものかどうか。これは先ほど来公社的なものになるであろうというようなことですが、こういう場合の民間デベロッパーの役割といいますか、どのぐらい公的なものに対して民間というのは、これは期待度でいいんですが、期待をなされるわけですか。
○上田耕一郎君 局長は、私が民間デベロッパーと言ったら、いや第三セクターと言われましたけれども、第三セクターだって、自治体が出資をしているけれども、民間事業者がかなり出資しているケースが非常に多いんですよ。 大臣の提案理由説明にこう書いてある。「また、民間活力をも活用しつつ、社会資本の計画的かつ着実な整備を推進していく所存」だと。
それでお伺いしたいのは、例えば大規模な民間宅地造成事業などの場合、Ａ資金が投入されるような公共施設の整備は、Ａ資金がなかったころは民間デベロッパー自身が負担してその公共事業についても行うということだったんじゃないですか。
○上田耕一郎君 建設省は大分気に入らないでいろいろ通達なども出していたようですが、いろんな自治体で宅地開発要綱というのがあって、民間デベロッパーが開発するような場合に、負担金を出さして、それで公共事業の負担をいろいろさせるというようなことをやってきたわけですね。今度無利子貸し付けというのは相当な優遇策なんですね。