2021-04-13 第204回国会 参議院 法務委員会 第7号
これによりまして、他の土地等の所有者が不当に高額な承諾料を求めるような事態が抑止されることになるものと期待しているところでございまして、法務省といたしましても、このような改正法の趣旨について適切に周知に努めてまいりたいと考えております。
これによりまして、他の土地等の所有者が不当に高額な承諾料を求めるような事態が抑止されることになるものと期待しているところでございまして、法務省といたしましても、このような改正法の趣旨について適切に周知に努めてまいりたいと考えております。
民法には各種ライフラインの設備設置に関する明文の規定がないために、土地所有者が他の土地に導管等の設備を設置することを希望する場合に、他の土地の所有者や使用者が承諾料として法外な要求、いわゆる判こ代を要求するようなケースが多々ございます。土地の利用が阻害されていると指摘されます。 今回の改正案ではこの問題についてはどのような対応をするのか、御見解を伺いたいというふうに思います。
最後でありますが、他の土地へのライフラインの設備設置権が明文化されたことによって、私道等に導管を設置する際に不当な承諾料を求められるという事態を防止する効果が期待されます。このようなライフラインの設備設置権の明文化、新民法案二百十三条の二、二百十三条の三の趣旨について、期待される効果を発揮するには積極的な周知が必要であると考えます。
しかし、このような取扱いのために、承諾書を取り付けるに当たって、一部土地所有者から承諾料を要求されたり、妨害行為が行われたり、また土地の所有者が所在不明であったり、遠方や海外にお住まいで会えない等の理由で承諾書を取り付けられなくて円滑な給水の実現に支障が生じています。 こうした実態、厚生労働省は把握されていますか。
非訟事件というのは、裁判所において取り扱う事件のうち、そういう訴訟事件以外のものをいうんだという、そういう定義でございますが、まあ平たく言えば、株式の値段が幾らかとか、借地借家で移転するときにどのくらい承諾料を払うとか、様々そういうものはございますね。そうした、一つ一つは事件としては小さい、しかし、必ずしも社会的に小さいわけじゃない、そうしたものの総称を非訟事件というということだと思います。
○長島（昭）分科員 ここに新聞記事をちょっと持ってきたんですが、「国有地の小中学校、改築足踏み」「地主への」地主というのは国ですよ、「地主への「承諾料」重荷」こういう記事があるぐらい、賃料を払い、しかも増改築をする際には承諾料も払わされる、これは地方財政にとっては非常に厳しい足かせになっているんですね。
○佐々木政府参考人 増改築承諾料と申しますのは、賃貸借契約の内容を増改築によって変更する場合に承諾をいただく、承諾を申し入れてもらうということの中で増改築承諾料をいただくという制度でございますけれども、これはもともと根拠は、先ほどの財政法第九条第一項の適正対価ということでございますが、この趣旨を踏まえて、民間取引におきまして、その当該地域においてもそういう増改築承諾料が取られるような慣行がございました
○佐々木政府参考人 先ほど増改築承諾料の御説明を申し上げましたときに、地域において、民間の慣行として承諾料をいただく慣行があるかどうかということを申し上げましたが、いただいておりませんところは、そういう増改築承諾料の授受の慣行がなかったこと等によるものでございます。
それの算定基準でございますが、改築承諾料、改築というのは半分以上を改築する場合を改築と言っておるんですが、改築承諾料については、改築時の相続税評価額に百分の五を掛けたものでございます。増築承諾料については、改築承諾料に掛けることの既存建物の延べ面積分の増築部分の延べ面積、こういうことで算定しておるところでございます。 以上でございます。
それで、承諾料を取る慣行のあるところは、取る慣行のないところはもちろんいただくゆえんもないわけですけれども、承諾料があるところというのは、承諾料を含んで賃料が考えられているということだろうと思います。要するに、慣行が地域によって違う、そういう承諾料を取りながら賃料というものを算定する慣行のあるところでは、やはりそれに従うというのが原則なのではないかなというふうに私は考えます。
さっき、五百二十校というのは、減額により貸し付けしている公立学校五百二十校と申しましたけれども、その学校が、承諾料を取っている地域かどうか、この中にさらに承諾料を取っている地域のものは承諾料をいただいている可能性がありますけれども、これが全部承諾料をいただいているというわけではありません。
ところが、大臣聞いていただきたいんですが、逆にこの短期賃借権をなくすことによってどうなるかというと、例えば設備投資を何千万もかけてやるとか、多くのそういった人たちに、契約してやりなさいと言っても、そこに当然、承諾料をどれだけ払ったら契約できるとか、実態の経済取引はそういう形になってきて、逆に不動産の利用を、所有権じゃないですよ、利用を阻害するような悪法につながると私は考えているんですが、大臣、いかがでしょうか
そうなってくると、いわゆる承諾を求めるについて、賃借人も、敷金の問題もあるし、保証金の問題、いろいろあって、承諾を求める賃借権を設定しよう、契約でできるじゃないか、そうなってくれば、そこにやはり何らかの承諾料、今で言う更新料みたいなものですね、そういったものが事実上相場という形で、承諾料を幾らにするかという形になってくるんじゃないか、実際に運用するとなれば。
先ほども申し上げましたが、抵当権者にとっても優良な賃借人を確保するということには当然メリットがあるわけですので、また、他の賃貸物件もあるわけですから、それの競争の中で、目先のそういう承諾料を取ることによって優良な賃借人を逃す、そういう危険もあるわけでございます。そういうことを考えますと、必ずしも、抵当権者が必ず承諾料を取るということになるとは考えにくい。
しかし、それはそういう安定的な長期の賃貸借契約であるということで、賃借人側としてもそれに見合う金額であるかもしれないわけでありまして、私は、個別的に何か同意をとるために承諾料のようなものが払われるということにはならないように考えております。
そこで、抵当権と賃借権との権利関係の調整問題、その中心は短期賃貸借の保護の廃止でありますが、その弱い立場にある者の保護に努めた一つの理由として、新制度は総抵当権者の同意を得ての賃借権の保護ということをおっしゃいましたが、事実上、抵当権者の同意を得るには、承諾料とか家賃の値上げとか、現実に追い出されるか値上げを受認せざるを得ないか、そういう経済法則が働くんじゃないかと思えてならないんですが、その辺はどう
そうしましたら、日本の経済法則からいったら、資本主義の経済法則からいったら、金融機関たる抵当権者は、いわゆる承諾料を持ってきてください、あるいは家賃を値上げしてくださいと言うに決まっているじゃないですか。
ですから、これから借りようとする人がこの物件については抵当権者の同意があって事後競売されても自己の賃借権は大丈夫だ、こういう保障を得て入れるということですから、まさに、そういう保障がないものと比べて、ある意味では競争力のある物件になる、そういう優良な物件として賃借人を確保することには抵当権者も利益を持っているわけですから、まさに市場原理で、そういう場合に抵当権者が高額な承諾料を要求する、そういうことによってお
承諾を求めようとすれば、賃料値上げされるか承諾料持ってこいと言われるに決まっていますよ。根本的にこれは反省してもらいたいと思うんですね。 午前中から、もう大体、反社会的勢力が短期賃借権を盾にして競売妨害をするとか、新しい競落人に対して権利を主張してすごむというようなことを言っておりますが、そんな、一部だということは午前中の議論でも明らかでしょう。
昭和四十三年四月二十三日、右土地が国に物納される直前の右土地の賃貸借に関する契約書 二、昭和四十三年四月二十三日から平成十年四月二十二日までの間の国と名会社との土地賃貸借契約の写し 三、右契約締結に際し、当事者間に授受された全員の種類及び金額 四、平成元年八月一日から同三十一年七月三十一日までの間の国と右会社との土地賃貸借契約の写し 五、右契約締結に際し、当事者間に授受された全員の種類、すなわち改築承諾料
しかし、建物所有を目的としない土地賃貸借契約の期間は、民法上、最長二十年が限度であり、二十年以上契約を継続する場合には、地主に相当額の承諾料を支払って契約を更改することが通例であります。
地主に承諾を頼みに行きますと、これが何と坪当たり五十万円の承諾料を要求する。二十坪あるんです。そうすると一千万円ですよ。一千万円の承諾料を要求されて、それがないと、その承諾がないとお金はだめですよと金融公庫で言われたというので、私どもの方に訴えてきたのですよ。私は、本当に率直に言って大変な問題だと思うのですね。家が全壊したわけです。だから再築しなければならない。
細かい手続的なものについては、私も詳細までは存じ上げておりませんので審議官に答弁をしていただきたいと思いまずけれども、言うならば、建物が全壊したということを奇貨として承諾料を請求するというようなものは、それは住金の指導というよりも、むしろ地主さんの側からの話なのかなというふうな感じもいたしますので、事実関係をまずよく確認するところが先なのかというふうな感じがいたしております。
それから、就任承諾料として一億円、阿部氏を通じて。
地代や家賃のことばかりでなく、更新時の更新料、増改築時の承諾料等、すべてが地主や家主の側に立つ判断です」というふうなことを訴えてきておられます。これは一回ではなくて多くそういうものがあります。 そういうことを踏まえまして、調停委員会のあり方について、今後、最高裁判所としてどういうふうなことを考えておられ、どういうふうにしていこうとしておられるかという点について御説明をお願いいたしたいと存じます。
例えば賃料の値上げの額をどうするかだとか、更新料をどうするかだとか、それから承諾料をどうするかだとか、一番肝心な権利金をどうするかだとか、そういった問題に触れなかった理由を簡潔に述べてください。
また、このような規定により現行法が廃止され、新法が施行されますと、既存の借地・借家関係についてもさまざまな圧力等をかけて、あるいは地代、更新料、建てかえ承諾料等の支払いの譲歩と引きかえに契約をし直して、事実上、新法による契約に切りかえていくことが起こり得ると考えます。
今、借地・借家人の多くは、更地価格の一〇％と言われる高い更新料や年々請求される地代や家賃の値上げ要求に悩まされているばかりか、建物を建てかえる際には、高額な建築費に加え、これまた高額な承諾料の支払いにおびえている実情にあります。
私もどうもその辺がはっきりしないんですけれども、時価貸し付け、すなわち営利事業者などに対する貸し付けだと思いますが、この時価貸し付けを行う場合、契約更新をするときなどにおける権利金や、その他民間でよくありますように、建物を新築するという場合のときの新築承諾料、そういうものについてはどのように対応しておるんでしょうか。
○和田教美君 私は、昨年の十二月九日の本委員会で国公有地の増改築承諾料の問題を取り上げました。具体的に申し上げますと、物納財産の土地などで多いケースなんですけれども、国有地を借りて家を持っている人が建物が老朽化したために新しく増改築しようとするときに増改築承諾料というのを国に払わなければならないということです。ところが、この承諾料を計算する基準が東京都の場合と国とで違っておると。
個別の内容につきましては個人にも関しますから答弁を差し控えさせていただきますが、基本的な考え方でございますが、さきの土地国会で先生からも御指摘がございまして私ども調査しました結果、東京都の増改築承諾料の算定方法につきましては、東京都は算定の基礎となります貸付土地の評価を相続税課税標準価格をベースとしております。
二階の九畳の部屋というのは、確かに一階建物よりは二階の方があるいは借りる場合には敷金というのは高いのかもしれませんけれども、普通私どもが考える場合には、二階を建てた場合でも承諾料を払わなければならないのだろうか、そういう感じがするわけです。
大蔵省からおいでになっておると思いますけれども、四月十四日朝日新聞の夕刊、「国有借地で増築二十平方メートル 四百五十万承諾料は妥当か」という見出しで報道になりました。これは「地価の高騰を追認」すると読者が批判し、国側の方は「財産を適正運用」、こう言って新聞紙上で論争をいたしております。
まず、増改築承諾料の基本的な考え方について御説明申し上げます。 一般に増改築承諾料は、借地人による増改築が行われますと借地人は借地権の存続期間が延長できるという利益があります反面、地主の場合には建物の朽廃により土地が返還されるという利益を失うというようなことから、両者の利害調整を図るという観点から、特に大都市圏で民間取引におきまして慣行として成立しているものでございます。