2021-05-20 第204回国会 参議院 国土交通委員会 第17号
この制度は貸主に対する家賃保証があり、取り扱っている物件も安くて性能が良いことから、すぐに借り手が見付かり、九七％の物件が埋まっています。このような事業を国としても推進していただきたいと思っています。
この制度は貸主に対する家賃保証があり、取り扱っている物件も安くて性能が良いことから、すぐに借り手が見付かり、九七％の物件が埋まっています。このような事業を国としても推進していただきたいと思っています。
この法律に基づき、要配慮者が住居を確保するため、各自治体において不動産業者や居住支援団体と協議する場である居住支援協議会が設置され、住居に関する相談やあっせんを行ったり、家賃保証や緊急連絡先の提供、入居時の見守りの支援など、入居前から入居後まで様々なサービスを提供することになっています。
例えば、投資目的でシェアハウス一棟を購入し、事業者とサブリース契約をした、一年過ぎた頃から五年間の家賃保証が守られず困惑している、シェアハウスのオーナーとして投資目的で契約した、銀行から借入れしたが、サブリース会社が約束を守らず、返済が困難になったといった相談が寄せられております。
お話がございましたような家賃保証あるいは空室保証との表現を用いること自体が直ちに誇大広告、事実不告知に該当するものではございませんけれども、その文言を使ったときに併せて賃料減額リスクの表示あるいは告知が行われていない場合には、これは誇大広告、不実告知として規制の対象となると考えてございます。
しかしながら、賃貸住宅の管理をめぐり、オーナーが管理業務の具体的な実施状況を把握できないこと等に起因する事業者とオーナーとの間のトラブルが増加しているほか、第三者への転貸を行う事業者に住宅を貸し出すことで賃貸住宅経営そのものを事業者に一任できるサブリース方式において、家賃保証等の契約条件をオーナーに誤認させて賃貸借契約を締結する悪質事業者によるトラブルが社会問題化しているところです。
御指摘ありましたように、サブリース事業におきまして、一般に、家賃保証それから空室保証との表現を用いまして、広告あるいはオーナーになろうとする方への勧誘、これが広く行われて、そして、リスクを認識していないオーナーがサブリース業に参画をして、さまざまなトラブルが発生しているというふうに承知をしております。
○矢上委員 今、御説明を簡単にそしゃくしますと、家賃保証とか空室保証という言葉自体には悪意はないとしても、あわせてリスクの可能性があるんだよということをきちんと表示しなければ、家主に誤解を与える不適切な表現だということですか。再度確認を。
続きまして、誇大広告若しくは虚偽の説明が多いのだという御批判もたくさんありますので、ちょっと自分で調べてみたんですけれども、ネット広告には、一流企業のネット広告にも全て、家賃保証、空室保証と大きく、いまだに出ております。
しかしながら、賃貸住宅の管理をめぐり、オーナーが管理業務の具体的な実施状況を把握できないことなどに起因する事業者とオーナーとの間のトラブルが増加しているほか、第三者への転貸を行う事業者に住宅を貸し出すことで賃貸住宅経営そのものを事業者に一任できるサブリース方式において、家賃保証等の契約条件をオーナーに誤認させて賃貸借契約を締結する悪質事業者によるトラブルが社会問題化しているところです。
さらには、近年、御指摘のサブリースという形で、必ずしも十分な知識と経験のないオーナーの方がその事業に入ってきて、そして典型的には家賃保証など、こういったことでトラブルになる。こういったことで、賃貸住宅管理業全体の適正化、これが大変重要な課題というふうにまず認識しているところであります。
家賃保証がない一般管理や個人管理の場合は死活問題となる。あるいは、調査により界壁は異常なしと判断されたが、自分で確認したところ、すき間や割れ目が見受けられたということもありますし、また、レオパレスの調査により問題なしと判断されたが信用できない、第三者の建築士に依頼して調査を行いたいなどのさまざまな悩みが寄せられているんです。
特にサブリースというビジネスモデルに関しては、近年、サブリース業者と家主との間で家賃保証をめぐるトラブルなどが多発しているところでございます。
レオパレスでも大和ハウスでも、建設をした事業者やその関連業者がオーナーから一括で借り受けて、三十年家賃保証などとうたって転貸をし、管理業も引き受けております。オーナーは、投資や節税目的ですので、アパート経営の経験も、またノウハウも乏しいことが多いと。
○石井国務大臣 サブリースに関しましては、サブリース業者と家主との間での家賃保証をめぐるトラブル等が多発していることを踏まえまして、国土交通省におきましては、平成二十九年の九月より検討会を開催をいたしまして、登録制度の法制化を含めまして、今後の賃貸住宅の管理業のあり方について検討を深めてまいりました。
しかし、北海道辺りは、冬の暖房費は生活費の中でも相当なウエートを占めますので、一冬越したら引っ越しを考えるということでいうと、こんなはずじゃなかったのにと、家賃保証といってもどんどん下がっていくじゃないかというような問題が起きてきているんです。
スルガ銀行が関与したように、不動産業者が家賃保証を著しく高く設定することで投資の収益性をオーナーに誤認させるような仕組みが実質組み込まれていた、こういうビジネスモデルをほかの金融機関が模倣しているケースもあるというふうに言われていますが、金融庁として把握されていますでしょうか。
○政府参考人（鈴木英二郎君） 委員御指摘のとおり、サブリース業者と家主の間で家賃保証をめぐるトラブルなどが多発しておりますことなどを受けまして、国土交通省におきましては、賃貸住宅管理業者に係りますルールの在り方でございますとか、賃貸住宅管理業者登録制度に未登録業者の登録促進の方策などにつきまして調査、検討を行うべく、平成三十一年度予算の概算要求におきまして所要額を計上したところでございます。
賃貸住宅管理業に関しましては、委員御指摘のように、サブリース業者と家主の間の家賃保証をめぐるトラブル等も多発していることを踏まえまして、平成二十九年の九月から検討会を開催いたしまして、登録制度の法制化を含めて、今後の賃貸住宅の管理業の在り方につきまして検討を深めてまいったところでございます。
アパートやマンションの一括借り上げと転貸管理、そして家賃保証を特徴とするもので、爆発的に広がっております。土地の所有者に対して、アパート経営で賃料収入があれば生活が安定する、相続税対策になる、空き室でも家賃を三十年保証すると、こういう甘い言葉を持ちかけて、自己資金がなくても多額の融資でアパートを建築させております。
しかし、家賃保証をしていたサブリース会社が経営破綻し、家賃収入が途絶え、シェアハウスの管理運営も担わなければならず、深刻な事態に陥っています。 スルガ銀行が真摯に顧客に対応し、適切な融資判断を行っていれば、むちゃな投資には歯どめがかけられていたはずです。
スマートデイズの話に関しては、本年一月に、スマートデイズ社がシェアハウスの家賃保証の支払いを停止したということ、ちょっとこれは外形的な事象でございましたけれども、これを契機に立入検査の実施等の対応を行ってきたところでございます。 まずは、この問題に関しては検査というものをきちっと行い、現在実施中の検査における実態把握というものを進める。
不動産会社からの家賃保証収入が絶たれてしまっている中でありますので、銀行からリスケ、金利の引下げとか返済期限延長、これは計画しているようでありますけれども、それにしても債務は残りますから、返済が厳しくなる可能性があります。この点について、銀行としては今後どのような対応をしていくのか、金融庁の見方を教えてください。
相続税対策ですよとかいって勧められてアパートを建てて、最初は家賃保証をうたっていた業者が、数年後に一方的に賃料を減額する、こういうトラブル。先生方のお地元でもこういうのを耳にしたことがあるんじゃないかというふうに思います。
スマートデイズのシェアハウス投資案件では、一括借上げで三十年間家賃保証と契約書には書かれていた。でも、現実には、一ないし二年でビジネスモデルは破綻して、現在では、住居人がいるにもかかわらず、一円もオーナーに家賃が支払われない異常事態が発生しております。 消費者庁にお伺いしますが、今回のシェアハウス投資の被害者は普通のサラリーマンが多いわけですね。
○簗大臣政務官 先ほど申しましたように、まず、サブリースにおける家賃保証をめぐるトラブルの防止等のためには、オーナーに対して将来の家賃変動等の条件について十分に説明することが重要であると考えており、国土交通省においては、登録制度の改正や関係団体への通知発出等を通じ、指導強化等に努めてきたところでございます。
国土交通省では、サブリースにおける家賃保証をめぐるトラブルの防止等のため、平成二十八年九月に、将来の家賃の変動等の条件を重要事項として説明することなどを内容とする賃貸住宅管理業者登録制度の改正を行うとともに、関係団体への通知の発出や広報等を通じ、機会を捉えて指導強化等に努めてきたところでございます。
ですから、土地が高く見積もられたり、建設料金が高くなったり、三十年保証、ゼノンの住販のパンフレットなどがありますが、三十年間完全定額家賃保証、安定収入確保の新提案として宣伝を掛けていると。都内新築一棟、寄宿舎、シェアハウス運営によるキャッシュフローの秘密を教えますと。かぼちゃの馬車など女性専用のシェアハウスなどをやってきたわけですが、被害が極めて本当に甚大です。
いかんせん、そういうことで、いわゆる箱物のマンションなんかが業者によって勧められて建てて、十年間は家賃保証しますからなんてことでやったりするんですけれども、当然これは需要と供給のバランスがありますから、どんどん建てても、建て過ぎちゃうとこれは後は家賃保証できなくなりますからね。