2017-04-07 第193回国会 衆議院 環境委員会 第10号
固定資産税における土地の評価につきましては、基本的に、売買実例価額に基づいて適正な時価を求める方法によることとされておりまして、土壌汚染のある土地につきましては、その要素が売買実例価額に反映されることによりまして、固定資産税の評価においても減価要因として考慮されることになります。
固定資産税における土地の評価につきましては、基本的に、売買実例価額に基づいて適正な時価を求める方法によることとされておりまして、土壌汚染のある土地につきましては、その要素が売買実例価額に反映されることによりまして、固定資産税の評価においても減価要因として考慮されることになります。
そこで、固定資産税の場合、今おっしゃったように、土地は売買実例による。一方で、家屋は、再建築価格掛ける経年減点補正率ですから、例えば家屋については、御案内のとおり、もう二十年過ぎれば、建物の価格はほとんどなくなってしまいます。一方で、実際に固定資産税の基準となるのはこの基準でございますから、二十年過ぎても、まだ家屋としての価値はあるという基準の中で課税されてしまう。
○平嶋政府参考人 現在の固定資産税の評価額の算定方法ですが、土地は売買実例価額方式、家屋は再建築価格方式に経年減点補正をするという方法で算出しております。
また、テニスコートが単体であるような、それだけがあるような場合には地目を雑種地として評価しておりまして、基本は売買実例価額から算定することとされておりますけれども、市町村内に売買実例価額がない場合には、土地の位置ですとか利用状況などを考慮しまして、その付近の土地の価格に比準をして算定をすると、そのようなやり方はされております。
当時の実勢価格、売買実例を鑑定士の方にとっていただければ大体わかると思うんですけれども、こうやって一つの単品で考えれば、おおむねこれぐらいの価格で売られているんですね。 何で、今までバルクだから一個一個の値段はわからないんですと答弁しながら、この岡田副委員長は当時の予定価格の四倍で売れたとはっきり言い切っているのか。どうかここの矛盾に関してもう一回答えていただきたいと思います。
そしてまた、その具体的な買収に当たりましては、国の基準に基づきまして、近傍類似の土地の価格に不動産鑑定士によります評価、売買実例、土地の形質、環境などを勘案した上で算定し、買収することになっているところでございますので、今御指摘の点について、今この段階で具体的に御答弁することはできません。考え方は今申し上げたとおりでございます。
○西原政府参考人 Ａ、Ｂ、Ｃがありまして、Ａが一千万、それでＢが五百六十万で仮に売買されたということになりますと、いわゆる近傍における売買実例というような形になると思いますので、Ｃについては、そういったことを含めたところで新たな評価がなされるというふうに考えております。
○西江政府参考人 財産の評価というのは、通常、売買実例等を参考に評価を行っているところでありますけれども、重要文化財民家等のように売買実例が把握できない場合には、その財産にかかる制限の程度を踏まえて、他の使用収益制限がある財産の評価とのバランスを考慮して減額割合を定めているところでありまして、実態に即した適正な評価に努めているところであります。
検査マニュアルにおきましては、賃貸ビル等の収益物件の評価に当たっては、売買実例による評価あるいは公示地価等による評価といったものに加えまして、収益還元法による評価を行うことが望ましいと、こういうふうに書いてあるわけでございます。こういった担保評価の基本的な考え方そのものは、検査マニュアルの制定、つまり平成十一年七月以降変わっておりません。
○政府参考人（佐藤隆文君） 先ほどもお答え申し上げましたように、検査マニュアル、平成十一年七月にできましたけれども、そこには当初から、いわゆる収益物件については公示地価による評価、あるいは近隣の売買実例による評価、これらに加えて収益還元法による検証が望ましいと、こういうことを書いてございますので、この点は既に明らかになっているということです。
大蔵省は、自治省から地方交付税の税率を上げろと言われて困るので、地方財政をより豊かにしよう、そのために、固定資産税の土地の評価を売買実例価格を基準とすればもっと高くなり、固定資産税もふえるということであるという回顧をされているんです。
しかし、この鑑定評価額を処分可能見込み額だというふうに見込んでいるときには、これはやはり、債権の保全という観点から、その前提条件が変わっていないかとか、売買実例がどうかとか、そういうことは検討しなければいけない。
それで、その担保評価のあり方でございますけれども、検査マニュアルにもございますように、不動産鑑定士の鑑定評価を使う場合、あるいは近隣の売買実例を参考にする場合、あるいは公示地価等を参考にする場合、それから再調達原価ということで積算価格を用いるような場合、それから収益還元法を使うような場合、いろいろな場合があるわけですけれども、それぞれの物件の性格に応じて、どれが一番適切かということがあるわけでございます
○佐藤政府参考人 担保評価につきましては、午前の質疑でもお答えしたわけですけれども、不動産鑑定士の鑑定あるいは近隣の売買実例、あるいは再取得価格によるいわゆる積算価格、それから収益還元法、さまざまな手法がございまして、この中で、物件の性格に応じてどれを使うのが一番いいかということで議論をするわけでございます。 それで、担保評価については、実績が結果的に出てくるというケースがあるわけでございます。
○房村政府参考人 現在、例えば不動産、土地建物の評価にいたしましても、従来ですと、近隣の売買実例を参考にして、いわゆる幾らで売れるかという観点での評価が中心でしたが、最近は、その不動産あるいは建物を利用してどれだけの収益が上がるかということに着目する収益還元法での評価が次第にふえてきております。
そういうことで、宅地としての潜在的価値に着目をしますとともに、実際の売買実例価額も一般の農地と比較して高額となっているということなどを勘案しまして、付近の宅地の価格を基礎とした、いわゆる宅地並み評価というのを行っているところでございます。
○金子会計検査院長 一般論という形でお答えをさせていただきたいと思いますけれども、公共用地の取得価格の検査を会計検査院がする場合には、当局において近傍類似の売買実例等を調査するほか、不動産鑑定士の鑑定評価額も徴するなどして評定資料を作成し、予定価格を算定し、契約しているわけで、これらの手続が適切に行われているかどうか、その内容が適切なものとなっているかなどに注意をして検査いたしております。
○岩佐恵美君 六十五年間の長期の効果額を算定するのに、たまたま最近高い土地の売買実例があった、その価格で算定する、これは本当におかしいと思うんですね。そもそもその国土造成効果というのは、農地として使う土地を仮に農業以外の用途と仮定して算定する、言わば架空の効果額であります。農地価格より五倍以上も高い地価を計上しています。
そういうときに、ざらっとした実勢価格の調査を片方でやるということが例のようでございまして、そして、その実勢の調査、売買実例等なんでしょうけれども、そうした調査の結果、やはり鑑定などと乖離がある場合と、かなりもう一〇〇％に近いほどの、乖離幅が少ない場合とがある。
何を処分見込み可能額というふうに考えるかとなりますと、それは売買実例、処分例なんですね。やはりそれが大きな比重を占めるんですよ。 そこで、今申しましたように、ふなしんと東京ベイの場合ですと、同じ不動産鑑定会社に担保不動産の鑑定を頼んでいますから、鑑定評価は両者そんなに違わないんですよ、同じ会社がやっているんだから。しかし、東京ベイは、金融庁のやり方をよく御存じだったんでしょう。
○国務大臣（柳澤伯夫君） これは、地価というものをこれから我々はできるだけ収益還元で考えようと、売買実例で考えるんじゃなくて収益還元で考えましょうということを申しているわけであります。
固定資産税における土地の評価は、一般的には、まず、売買実例価額方式によりまして適正な時価を求める方法によるということにしております。
したがいまして、実際の売買価格も、市街化区域の農地についてはほとんど宅地化を前提とした価格で売買されているわけでございまして、そういう実態からいいますと、やはり需要と供給の関係で市場で形成された売買実例価格をベースにしまして土地の価格を評価するのが、最も適正かつ客観的なのではないかというふうに考えている次第でございます。
ただ、そのときの議論としまして、近隣の地価、近隣の売買実例あるいはそこから類推されるもの、そういうものと比較しました場合に、金利を上乗せして計算されております苫東の時価、これは部分部分によって時価は違ってこようかと思いますけれども、その時価との間になお多少隔たりがあり、現に、この期に及びましてというか、こういう状況の中でもこの土地を求める人がおる、そしてそこに形成されます時価が現にあるということがございましたものですから