2021-03-25 第204回国会 参議院 総務委員会 第7号
しかし、耐用年数を過ぎても、建物がひどく傷み、貸すことも、それから住むこともできず収益価格がゼロになったような建物、建物を売買するときの価格がゼロになっても、この建物の固定資産税評価額は新築当時の二〇％で一定です。 価値のない財産に価値があるとして課税するのは、そもそも憲法二十九条に定める財産権の侵害ではないでしょうか。
しかし、耐用年数を過ぎても、建物がひどく傷み、貸すことも、それから住むこともできず収益価格がゼロになったような建物、建物を売買するときの価格がゼロになっても、この建物の固定資産税評価額は新築当時の二〇％で一定です。 価値のない財産に価値があるとして課税するのは、そもそも憲法二十九条に定める財産権の侵害ではないでしょうか。
現在の平均的な農地価格、あくまで平均でございますけれども、これは、収益価格に比べて著しく高い水準になっております。収益価格が大体賃料の二十五年分程度と言われておりますが、現在の農地の価格は全国平均で見ると賃料の百年分という状況でございまして、非常に農地価格がリース料に比べて割高という状況になっております。
所有の方は、実は、都府県でございますが、農地価格が、収益価格、これは大体通常賃料の二十五年分ということで見ておりますが、これの大体四倍程度になっているということで、経営上のメリットが余りない。
所有方式についてはいろいろ議論があるんですが、都府県の農地価格が、収益価格、通常賃料の二十五年分と言われていますが、これの四倍しているという状況では、余り経営上のメリットがないということ。経営者の方とお話ししても、バランスシートを考える経営者なら、こんなことは所有よりもリースの方がいいに決まっている、こういう声もよく聞かれるわけでございます。
この農業生産法人の要件についてもいろいろと御議論があるということは御案内のとおりでありますが、そういうことを踏まえた上で、一般的に所有方式ということについては、特に先ほど北海道の例がありましたけれども、北海道以外の都府県では、農地価格が収益価格、賃料の二十五年分ということですが、これの四倍程度になっているということで、経営上のメリットが余りないということでございます。
○林国務大臣 二十一年に農地法を改正しまして、リース方式でかなり企業が入ってきているという状況がありまして、所有方式は、先ほどちょっと北海道の土地の値段をどなたかがおっしゃっておられましたが、都府県の方の農地価格は収益価格の四倍程度、通常賃料の二十五年分を収益価格としますと四倍になっているということで、経営上のメリットがないのではないかということでございます。
個々の土地については、それぞれ土地の形状とか位置とかによって変わりますけれども、今のお話のように一般論として申し上げれば、容積率が増大することによってその土地の有効利用の可能性が高まり、それが収益価格等にも反映される、これが一般的な考え方ではなかろうかと考えております。
収益価格は上昇する。国土交通省の先ほどの報告書の試算によりますと、概算で収益価格は約倍に上昇するということになるわけです。大まかに言えばそういう傾向にあると考えていいですね。
○佐々木（憲）委員 こういう形で容積率がふえますと、収益価格、つまり土地の価格が上昇をする、これは当たり前のことであります。 これは、もちろん、具体的事実は今進行中であります。しかし、この報告書は、その前の、今おっしゃったように、二〇〇四年に調査をしたものであります。そうなりますと、問題は、容積率が七〇〇％で計算をした価格、これをベースにして都市再生機構は土地を国から入手した。
先ほど先生から御質問がございましたが、この中で、今お話もございましたように、容積率と収益価格との関係分析については、先ほど申し上げましたが、大手町地区における賃料水準ですとか標準的な建築コスト等をもとに、各容積率に応じた収益価格を試算している、そういう性格のものでございます。
○加藤（利）政府参考人 お尋ねでございますが、一般的に申し上げますと、容積率と収益価格との関係の分析については、ほかにもいろいろな要素はございますけれども、例えば賃料水準でありますとか標準的な建築コスト等をもとに、それぞれその収益価格が算定されるということになります。
ここで見ましても、前提条件として、「収益還元法による収益価格」という項目の中で「対象不動産のようなホテルを中心とするリゾート施設のキャッシュフロー分析にあたっては、」と明確に書いてありますし、「鑑定評価額の考え方」の中にも、「本件は、事業用不動産（リゾート施設）の評価であるため、」というふうにして、「ディスカウント・キャッシュ・フロー法によって鑑定評価額を求めた。」
それから、賃貸住宅等賃貸事業用の不動産につきましては、そこから得られる収益、将来にわたっての収益を現在価値に戻しまして得られた収益価格というものと、それから、同じ不動産を今調達すれば幾らになるであろうかといった、専門用語で積算価格と申しておりますけれども、そういったものを比較考量して算出するのが妥当ではないかといったような御提案をいただいているところでございます。
ただいま収益価格というものを重視するべきではないかというふうな御指摘があったわけでございますが、これまで三手法を調整してということで、鑑定士の皆さんが鑑定士の皆さんの能力で調整をするというやつをやっておりましたけれども、例えば商業地等では収益価格をより重視した形で調整した方がいいんではないかというふうな考え方もございますので、そういう論点も含めて現在評価方法の改善のための幾つかの検討を進めております
やはりその高い土地を売らないとそれは払えないわけですから、結局そこで商店がアウトするということですから、これは当然そんな清算価値ではなくてやはり収益価格還元方式で、その八百屋が一カ月にどれだけの利潤を上げたかということに見合って、それを評価して相続税を判定するというふうなことをしてもらわぬといかぬではないか。昔もそうだったようですね、江戸期。
これはやはり収益価格還元方式で、二十坪なら二十坪の土地でどれだけの収益を上げているかということで価値を評価していただくということをぜひやってほしいということをお願いします。 それから、取引相場のない株式の評価方法の改善という問題も申し入れておりまして、これは類似業種比準方式と純資産の価額方式とあるわけです。
全国の代表的な標準宅地百四十一地点について収益価格の精通者価格に対する割合等を調査し、御承知のとおりのような報告をされたというふうに思っておりまして、その地点の調査分析としては私どもとしては丁寧な形で調査が行われたというふうに思っております。 ただ、評価そのものについてはいろんな課題があることも事実でございます。
それから、地価公示制度そのものも当時そのあり方についていろいろな見直しが行われまして、収益価格によるチェックシステムを積極的に取り入れるなどの改善が図られるということになったようなことも踏まえまして政府の方針として決定されたところでございます。そのことを踏まえて平成六年の評価がえからこれが導入されたということでございます。
「固定資産税の評価額を収益価格の水準にまでレベルを上げる。」「この二つが一致してしまった段階ではこまた「一致に限りなく近づいた時点では、地価税の必要性がなくなるというふうに考えておられるのか」という質問に対して、当時の主税局長、尾崎さんがこのように答弁をされています。
これは、明治時代は要するに収益価格還元方式でやったんですね。例えば、百坪の八百屋さんがあって神田で店を開いておる、その百坪でどれだけの収益が上がるかということから評価していってその評価額を決めたんですね。ところが今はそうじゃなくて、百坪が神田近辺で幾らで売れたかという不動産売買事例でもってその評価額を決めておる。ここに決定的な違いがあるんです。
その百四十一の全地点につきまして、一の地点はどうだったのか、二の地点はどうだったのか、収益価格の精通者価格に対する割合調べというその数値を私 の方に提出いただきたい。
ただいま先生がその資料要求の中でお述べになりました収益価格というのも、それは特別にごく少ないポイント、百四十一地点だけを念のためにおやりいただいたと思うのでございますけれども、そういうようにごく限定しておやりになる場合にはあるいは可能なのかもしれませんけれども、一律に一億七千万筆の土地について収益価格に着目した評価というのは現実問題としてなかなか難しい。
○政府委員（入澤肇君） 御承知のとおり、地価の統制をやっているわけじゃございませんでして、あくまでも地代の算定に当たって標準小作料を設けてそれに誘導していくという政策をやっているわけでございまして、それから還元される収益価格、それから算定される農地価格がどのように形成されるかというのはまさに市場実勢に任せているわけでございます。
、きょう建設省からお答えをいただこうと思いましたのですが、時間の関係ではしょりますけれども、この都市部のオフィスビルの価格の下落傾向あるいは空き室率というふうなもの、建設省からいただいた資料では平成三年ぐらいまでしか出ておりませんが、こういうのを見ますと、多分に、余りにも土地の価格に連動して気分までバブルになって、高い賃料でも平気で一棟借りするような経営のスタイルがどうももたなくなった、やっぱり収益価格
特に、ただいまお話のございました住居基盤としての住宅地でございますが、これは「中堅勤労者が相応の負担で一定水準の住宅を確保しうる地価水準」ということに明確にされておりますので、政策的に望ましいあるべき価格というのは、今委員がおっしゃっている収益価格というものの水準に非常に近いんだろうと私も考えているわけでございますが、現実におきます商業地、住宅地の市場価値、これは、例えば売り手、買い手の特殊な要因というものを
次に、資産用の土地についてなんですけれども、これについては、私は収益価格をもって正常な価格とすべきではないか、このように思っております。
○和田参考人 私も余り詳しい内容を勉強しているわけではないのですが、例えば平成二年に出されました税制調査会の「土地税制のあり方についての基本答申」というものの中で、「既存税制の見直し」「固定資産税」という項がございますが、その中で評価の問題に触れまして、「地価公示制度の中で収益価格も併せて公示される場合には、公的土地評価相互間の均衡の確保の観点から、その価格を固定資産税評価の中で活用し、土地の評価の