2021-06-03 第204回国会 参議院 外交防衛委員会 第16号
中低層マンションは、一九八〇年基準の分譲マンションで百四万棟あるんですけど、これ住民の八〇％が合意しないと建て替えられないので、まだ三百棟ぐらいしか建て替えられていないんですね、百万棟のうちのね。
中低層マンションは、一九八〇年基準の分譲マンションで百四万棟あるんですけど、これ住民の八〇％が合意しないと建て替えられないので、まだ三百棟ぐらいしか建て替えられていないんですね、百万棟のうちのね。
現在、東京、大阪など七都府県六市区におきまして共同住宅の共有部分につきまして基準への適合が義務付けられており、全国の新築分譲マンションの全棟数の約三割が義務付け対象となっているという状況にございます。
また、増改築の場合は、特に増改築をして分譲マンションを長期優良住宅に変えていくといったときには、管理組合の中のこの意思形成だとかいろんなことが、また大変なことが、作業が多く入るかと思っております。
その原因としましては、分譲マンションにおいては、例えば百戸のマンションで、住戸ごとに百戸分の認定手続がこの長期優良住宅を認定を得るためには必要となります。戸建て住宅と比較しまして認定手続が煩雑であること、これが認定の進まない原因の一つであるかと認識しております。
○政府参考人（和田信貴君） 現行の分譲マンションにおける長期優良住宅の認定手続は、着工前に分譲事業者、デベロッパーが単独で認定申請を行いまして、認定取得後、分譲マンションが完成いたしまして、入居して、各住戸の区分所有者、これが決まって入居していきますと、この名義を変更認定を申請することになってございます。
本案は、住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備を図るため、所要の措置を講じようとするもので、その主な内容は、 第一に、分譲マンション等の区分所有住宅に係る長期優良住宅の認定手続を見直し、管理者等において維持保全を行うこととして、認定を申請することができること、 第二に、長期優良住宅の認定基準として、自然災害による被害の発生の防止等への配慮に関する事項を追加すること、 第三に、登録住宅性能評価機関
一 分譲マンション等を住棟単位で長期優良住宅として認定する制度の導入に当たっては、一部の住戸が認定基準を満たさない場合の取扱いを含め、その運用の詳細について早期に検討を進めること。また、長期にわたり維持保全を行うこととなる管理者等の負担に配慮するとともに、管理者等に対して責務や必要となる手続についてわかりやすく周知すること。
その原因としましては、分譲マンションにおいて、例えば百戸の分譲マンションでは住戸ごとに認定手続が必要、こういったものが戸建て住宅と比較してかなり煩雑な手続になっていますので、認定がなかなか進んでいない、こういった原因の一つ、大きな原因の一つと考えています。
不動産会社も同様でございまして、不動産の賃貸手続を締結される、あるいは、分譲マンションのようなところでいいますと、マンションを購入される場合、そういった手続に合わせて受信契約の手続を一緒にしていただく。こういった活動を推進をしていきたいと考えているところでございます。
仙台市で、廃業後約二十年にわたり修繕もされず廃墟同然となっていたホテル木町という名の分譲マンションが、ようやく解体が決まったという記事です。 実は、これは建築許可はホテルだったんです。だけれども、四階から七階は分譲マンションとなって、ホテルを廃業した後はホテルの客室部分も分譲されておりました。七七年開業当時は、東北初の高級ホテル分譲とうたい文句があったそうであります。
子供のころに、もう見た目で多分判断して、あのマンションのところで遊ぼうとか、あの団地の広場で遊ぼうとか、あのアパートの友達に会いに行こうとか、それぞれみんな、そういうふうな経験があるかと思うんですけれども、今言われるように、マンションというのは、区分所有者がお二人以上おられるということなので、分譲マンションを原則的に法律上はマンションというふうにいうということなんです。
二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものということで、要するに、区分所有の対象になる分譲マンションということでございます。いわゆる賃貸マンションは対象にはしておりません。
これ、誘導された地域のところでは人口が集中するということがあるんだということで、二〇一六年に新設されたＪＲの摩耶駅、この付近には分譲マンションが集中したということがあったんだそうであります。そのときには、児童が一気に急増したということがあって、周辺の西灘小学校というところは運動場に仮設校舎を建てて対応する必要があったんだということもお聞きをいたしました。
現在、大阪府を含む七都県六市区において条例により共同住宅を基準適合義務づけ対象に加えているということでございまして、これは、全国で供給される新築の分譲マンションで、棟数ベースでいいますと約三割がカバーされている、こういう状況になっているわけでございまして、こうした条例によりバリアフリー化が進められるということについては望ましいことと考えてございます。
例えば、分譲マンションなど多くの所有者がいるような区分所有の建築物は、大規模な耐震改修を行う際の決議要件が所有者の四分の三以上から今過半数に緩和されています。これで合意をしやすくなっています。一方で、貸しビルなどは、まだ、関係者の意見の集約はいまだに厳しくなっています。 また、耐震性が確保されていると認定されている建築物について、その表示が可能になる制度がつくられています。
また、これ分譲マンションでございますけれども、今後、築後三十年、四十年、五十年を迎える分譲マンションの数が増え、二〇三七年には五百四十五万戸が築三十年を超えるとなることが見込まれております。
○高木（錬）委員 では次に、建て売り住宅、新築分譲マンションの、ちょっと、売れ残りという言葉はそこで営業されている皆さんとかに失礼な言い方になるかもしれませんが、成約率と申した方がよいのでしょうか、要は売れずに残った数というのは、政府の方では把握されているんでしょうか。
○小林政府参考人 建て売り住宅や新築分譲マンションの全国的な売れ残りの数につきましては、国土交通省としては把握をしておりません。
分譲マンションの総戸数は今六百四十四万一千戸、これは平成二十九年末時点でということです。そのうち、築四十年を超えるものは約七十二万九千戸と全体の一割を超えているという状況で、また、この築年数の長いマンションというのが今後更に増えていく、この割合は増えていくというふうに見込まれています。
○行田邦子君 国交省としては、ガイドラインを発していますし、また好事例を集めるといったようなことも既に取り組んでいるということでありますけれども、更に踏み込んで御提案したいと思っておりますのは、分譲マンションの適正管理について、行政による状況把握や、またそれから支援とか、また助言を強化するために管理組合等の届出制などを検討してはいかがでしょうか。
老朽化した分譲マンションにエレベーターをつける。みんなで一致をしてエレベーターをつくることには賛成をした。エレベーターの費用分担をどうするのか。 実は、こうしたマンションの区分所有の決定のあり方は単純過半数ではありませんが、そこを少し省略して説明をすると、例えば、二階以上の住人が結束をすれば、エレベーターの費用負担を一階の住民だけに押しつけるという決をとることが可能になる。
改めてそれをおさらいしてみますと、条例による制限の範囲はどうなるのかとか、ゼロ日規制は認められるのか、本人確認をどのように行うのか、あるいは、分譲マンションにおいてどのように管理規約で禁止することができるのか、騒音などの周辺環境への悪影響の防止についてどのように実効性を担保するのか、ホテル、旅館業とのイコールフッティングを図るべきではないのか、そして、住宅の定員はどのようになっているのか、民泊専用の
繰り返して申し上げますと、条例による制限の範囲はどうなるのか、それから本人確認はどのように行うのか、それから分譲マンションにおいて民泊を禁止することはできるのか、騒音などの周辺環境への悪影響の防止についてどのように実効性を担保していくのか、こういったところが相談としては多かったということでございます。
例えば、分譲マンションの販売時に、事業者が、日照、眺望の良さを説明しつつ、隣地に、その日照、眺望を妨げる建物が建つことを告げないで売ったことが不利益事実の不告知に該当する可能性があると、このような事例として理解されます。 しかし、故意はまだしも重過失については、どのような事例が当たるのかという限界事例については、消費者はもちろん、事業者もなかなか分からないと思います。
分科会でも申し上げましたが、神戸地裁で昭和五十九年九月二十日の判決、鉄筋三階建ての分譲マンションということですが、このときに、ビニール片等の廃棄物が混入していたけれども、くい打ち工法は変更があったけれども、それでも予定どおりマンションを新築して買受け目的を達しているという場合には、この造成地には瑕疵があるとは言えないと判断をしています。
これは昭和五十九年九月二十日の判例で出ておりますけれども、神戸地裁ですね、鉄筋三階建ての分譲マンションをやるときに、地下にビニール等の廃棄物が混入していたとしても、くい打ち工法により予定どおりマンションを新築して買受け目的を達している、だからこれは瑕疵は認められませんというふうに判決が出ております。
分譲マンションにおける民泊をめぐるトラブルの防止のため、民泊を許容するか否かについて、あらかじめマンションの管理組合においてよく御議論をいただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容するか否か、管理規約上明確化しておくことが望ましいと考えております。
分譲マンションにおける民泊をめぐるトラブルを未然に防止するため、民泊を許容するか否かについて、あらかじめマンションの管理組合においてよく御議論をいただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容するか、あるいは否かということを管理規約上明確化しておくことが望ましいと考えております。
分譲マンションにおきます民泊をめぐるトラブル防止のためには、民泊を許容するか否かについてあらかじめマンションの管理組合において区分所有者間でよく御議論をいただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容するあるいは許容しない、双方について結論を管理規約等において明確化していただくということが重要だと考えております。