2021-02-26 第204回国会 衆議院 予算委員会第八分科会 第2号
個別の融資の妥当性については、これはなかなか申し上げることを控えさせていただきたいと思いますが、サ高住の運営を取り巻く経営環境の変化等を踏まえまして、住宅金融支援機構におきまして、適時適切に審査内容の見直し、これを行っておりますが、サブリース事業者の必要な資力とか介護職員の確保状況の確認、こういったことについて強化しながらやっていこうと考えております。
個別の融資の妥当性については、これはなかなか申し上げることを控えさせていただきたいと思いますが、サ高住の運営を取り巻く経営環境の変化等を踏まえまして、住宅金融支援機構におきまして、適時適切に審査内容の見直し、これを行っておりますが、サブリース事業者の必要な資力とか介護職員の確保状況の確認、こういったことについて強化しながらやっていこうと考えております。
あれは、やはりサブリース事業者、これは勧誘者も含めて相当詐欺的なことに加えて、私は、金融機関、あってはいけないこと、のりを越えた、本当にひどい事案だったと思います。
しかし、春は長く続かず、バブルの崩壊とともに地価や家賃も低迷し、サブリース事業者からの家賃減額請求訴訟も多発することとなり、サブリース事業に借地借家法第三十二条が適用されるか否かが各地の裁判所で争われることとなりました。 幾つか調べてみたんですけれども、判例及び学説においても幾つかの見解が存在します。
最後に、先ほど申しましたように、万が一民事訴訟になった場合に、家主からする立証責任が非常に過大な負担となっているということで、例えば、現場で問題になります勧誘者問題ですね、サブリース事業の契約に当たって勧誘者の方がまず動きますけれども、勧誘者に対する業務規制をしっかり担保するためにも、サブリース事業者と勧誘者の関係性が誰の目から見ても客観的に判断できるようにすることが必要だと思います。
○井上（英）委員 サブリース事業者の誇大広告とか、先ほどもあった勧誘者の不当勧誘に規定を設けられても、規定の遵守がされなければやはりサブリースの適正化というのは期待できないというふうに考えますので、サブリース事業者に対する義務づけについて、どのように実効性というか担保、実効性を確保していくのか、お聞かせいただけますでしょうか。
その中で、例えばサブリース事業者の方が契約締結時にオーナーに対して将来の家賃変動の条件であるとか、あるいはそれが減額されるリスク、こういったことを説明している割合が六割程度にとどまっておりました。
サービスつき高齢者向け住宅に関する住宅金融支援機構の融資につきましては、その返済が長期にわたること等を踏まえまして、申込人自体の収入、財務等の状況、資力を審査するほか、申込人以外にサブリース事業者や介護運営事業者がいる場合は、それらの経営状況の安定性や資力、事業計画、サービス提供の継続性についても審査しております。
こちらも一般論になりますけれども、融資の返済につきましてはオーナーの方に求めるということになりますけれども、機構の融資基準にのっとりまして、必要に応じて、サブリース事業者や介護運営事業者の資力や経営の安定性等を確認させていただいた上で、状況に応じて対応を考えていきたいというふうに考えてございます。
そして、現在の制度の運用においては、借地借家法上のサブリース事業者の扱いが、一般の借家人と同列に扱われているという大問題があります。サブリース契約では、事業者は家主に対して情報量でも交渉力でも圧倒的優位に立っており、特別な法的保護の必要などありません。
家主というのは一般的に消費者とはならないけれども、ただ、賃貸契約という点において、知識、経験が乏しい家主とこれを専門的に取り扱うサブリース事業者の間では、まさに事業者と消費者との間にあるような、知識や情報量、交渉力の格差があるということなんですね。 この点、家主が既に何棟もの賃貸物件を持っていて、賃貸業を営んでいるようなケースは別です。
きょうは、典型的なサブリース事業者であり、トラブルが急増しているレオパレス21について聞きたいと思います。 国交省にこれまたお伺いしますが、二〇一二年三月末時点で、レオパレス21は、管理戸数はどれだけで、シェアの順位は何位で、うち、サブリース割合はどれだけを占めているか、お答えいただけますか。