1992-04-07 第123回国会 参議院 建設委員会 第3号
○参考人（丸山良仁君） 今般、会計検査院より、八団地の施設用地の利用促進につきまして取り組みが十分でなく改善すべきであるという御指摘を受けましたことはまことに遺憾であり、深くおわびするものでございます。 指摘のありました箇所につきましては、現在、地方公共団体等と協議を進めており、建設計画の見直しを含めまして利用の促進に努めているところでありますが、今後こうした問題が起きないように業務の執行に万全を
○参考人（丸山良仁君） 今般、会計検査院より、八団地の施設用地の利用促進につきまして取り組みが十分でなく改善すべきであるという御指摘を受けましたことはまことに遺憾であり、深くおわびするものでございます。 指摘のありました箇所につきましては、現在、地方公共団体等と協議を進めており、建設計画の見直しを含めまして利用の促進に努めているところでありますが、今後こうした問題が起きないように業務の執行に万全を
○丸山参考人 手元に資料を持っておりませんから正確なお答えはできませんが、大体平米当たりで二十二、三万円だろうと思います。
○丸山参考人 まず地価の点でございますが、今国土庁からお話のございましたように、最近では下がっていると思います。ところが、建てかえにつきましては、これは土地は既に公団が持っているわけでございますから、買った土地ではございません。 それから、まことに残念なことでございますが、地価には関係ございませんけれども、工事費が一時非常に上がったということで、現在の賃貸住宅の家賃を決めております中に地価の要素が
○丸山参考人 昨年の答弁でそのように申し上げましたのは、そのとおりでございます。これは昭和六十三年に行われました総務庁の統計局の住宅統計調査、これに基づいて計算してみますと、大体ストックで公団の家賃の平均が三万八千円、それに対しまして民間の家賃の平均が五万二千円、これに面積等を勘案いたしまして計算いたしますと、約六割になるということで、おおむね六割でございます、こう申し上げたのですが、家賃につきましては
○丸山参考人 大阪の裁判は、おっしゃるとおり、家賃の裁判ではございません。したがいまして、家賃の裁判を行われた場合に勝訴するかどうかということは、これは裁判所がお決めになることでございますから、私がとやかく言う問題ではないかもしれませんが、私といたしましては、公団法の施行規則第四条及び第五条の規定に基づきまして適正な家賃を算定しているという確信を持っておりますから、この点につきましては、裁判になりましても
○丸山参考人 今先生からお話のございましたように、建てかえを行う場合、住民の方々といろいろとお話し合いを二年間続けることにいたしておりますが、その中で一番問題になりますのが、家賃が高くなってしまうということでございます。それは先生のおっしゃるとおりでございます。 ただ、どうして家賃が高くなるかということは、改めて申すまでもないことでございますが、全く新しいうちを面積も広くし、設備も立派にしてつくるわけでございますから
○丸山参考人 まず最初に、宮地先生から建てかえにつきまして大変御理解あるお話を承りまして、感謝申し上げます。 そこで、今のお話でございますが、公団の建てかえ団地内に公営住宅等を併設する場合に、今おおむね五里戸というお話でございましたが、一般論といたしましては、私もこれが妥当ではなかろうかと思っております。と申しますのは、やはり優先入居対象者がある程度いないとむだなことになるわけでございますから、そういう
○参考人（丸山良仁君） 平成元年度に事業に着手したものについて見ますと、ことしの九月の三十日で二年になるわけでございますが、全体で、合意をしていただいた方が五千三百九十五名、反対で合意を得られなかった方が十一名、その合意率は九九・八％になっているわけでございます。これだけの高い合意が得られるということは、今先生が申されたような暴挙によって得られるものではないと私は考えております。我々は公団としてはできる
○参考人（丸山良仁君） 三年に一回の家賃の値上げは今お願いしているところでございますけれども、前回の家賃値上げにおきましても、家賃値上げによりまして生じました増収の七割は修繕費その他の管理費に使わせていただき、三割は新規住宅の値上げの抑制に使わせていただくということをしばしば申し上げました。それにつきましては当委員会でも御了承を賜っていると我々は考えているわけでございます。その方針に従いまして、急激
○参考人（丸山良仁君） 当公団といたしましては、中堅勤労者を対象といたしましてできるだけ安い家賃でお入りいただくというのがその基本でございますが、残念ながら最近における地価の高騰によりまして、この数年間、今先生がおっしゃられましたように、家賃につきましては毎年一万円ぐらい、それから分譲価格につきましては五、六百万上がっているということを申し上げたわけでございまして、非常に遺憾だと私は考えております。
○丸山参考人 値上げ額の算定につきましては、その公営限度額方式に準じた方式を用いるのはそのとおりでございますけれども、それに立地補正等の補正係数を掛けておりますから、その結果が値上げ額になるわけでございまして、その積算の過程をお示しすることはいろいろと問題がございまして、今までのこの審議におきましても、そのたびに提出は差し控えさせていただいているところでございます。
○丸山参考人 まず敷金の問題でございますが、先ほど御答弁申し上げましたように、敷金は家賃を担保するためにいただいているわけでございます。残念ながら、家賃をお支払いいただけないでどこかへ行ってしまわれるという方も相当いるわけでございますから、やはり通常の三カ月分は確保しておく必要があるのではないか、このように考えております。 それから、値上げの根拠でございますが、これは借家法の七条でございます。それと
○丸山参考人 お答えいたします。 まず、前回いただきました衆参両院の委員長要望でございますが、公団といたしましては、最大限尊重をして仕事を進めている考えでございます。 例に挙げられました点を御答弁申し上げますと、まず高家賃の引き下げでございますが、これは新規住宅のことを言っておられると我々は解釈いたしております。そのために、家賃の引き下げ方策としましては、国から補給金をいただきますとともに、傾斜家賃制度
○参考人（丸山良仁君） 公団は現在七十万戸の賃貸住宅の管理をいたしておりますが、そのうち十七万戸が昭和三十年代に建てられた住宅でございます。これらの住宅は、立地条件は非常にいいところに建っておりますけれども、法定容積率二〇〇％というところに大体容積率六〇％以下というものが大部分でございまして、土地の適正な利用が図られていないわけでございます。また、住宅の規模について見ますると、二ＤＫ、三Ｋが九三％を
○参考人（丸山良仁君） 確かに今おっしゃられましたように、五年を三年に変えたのは値上がり率を低くするためでございます。この値上がりの要素といたしましては土地の値上がりとそれから工事費の値上がりがございますが、土地の値上がりにつきましては、これは固定資産税の評価額を用いるわけでございます。それも今回の値上げにつきましては昭和六十三年の一月一日の固定資産税を用いることにいたしておりますから、その値上がり
○参考人（丸山良仁君） お答えいたします。 公団住宅は国の財政援助を伴った施策住宅でありまして、広く国民の財産だと思っております。したがいまして、その家賃につきましても、経済事情の変動に即して定期的かつ的確に見直す必要があると考えております。こういう考え方に立ちまして、賃貸住宅は全体で七十万戸ありますが、今回そのうちの三十六万戸につきまして十月一日から家賃の改定をしたいと考えまして大臣に承認を申請
○参考人（丸山良仁君） 今二〇％の方が出ていかれたと申しますが、これを我々で分析いたしますと、やはり子供と一緒に住まわれるようになった方も多いわけでございまして、この際同居しようというような傾向も見られるわけでございます。 それから、今の特別措置の問題でございますが、これはやはり住宅扶助限度額を参考にいたしましてこれでやっているわけでございますから、住宅扶助限度額につきましては、生活保護世帯でもそれだけの
○参考人（丸山良仁君） 今お話のございましたように、建てかえをやる場合には全く新しい住宅になるわけでございますから、その家賃は新しく供給する住宅の家賃との均衡上相当高いことになるのは事実でございます。そこで、前からお入りになっておられる方につきましては、激変緩和措置といたしまして七年間にわたりまして最高六五％の引き下げを行っているわけでございます。 それに加えまして、ただいまお話のございましたような
○丸山参考人 公団は、現在、七十万戸の住宅を抱えておるわけでございますが、そのうちの十七万戸につきましては昭和三十年代に建てられたものでございます。これらの住宅は立地条件がすぐれているにもかかわらず大部分が法定容積率二〇〇％のところに六〇％以下しか使っていないわけでございます。また、住宅の規模について見ますと、二ＤＫあるいは三Ｋ以下が九三％でございまして、その平均規模は三十八平米という小さいものでございますし
○丸山参考人 おっしゃるとおりでございまして、建てかえをやるためには相手の同意が要る。そのために公団といたしましては、二年の期間をかけまして居住者の方々に鋭意説明をいたしまして御協力を得るようにしているわけでございます。
○丸山参考人 おっしゃるとおりでございまして、相手の同意を得てやるわけでございます。それで、もし相手の同意が得られない場合には民事訴訟に持ち込むという形になるわけでございます。
○丸山参考人 今先生がおっしゃられました立地条件等につきましては、私どもの調査でも大体イーブンでないかということは、私もそうだろうと思っております。しからば何でこんなに家賃が違うか、こういうことでございますが、それは時間的な差でございます。と申しますのは、蓮根団地につきましては昭和六十二年度の事業でありまして、これは六十二年六月に説明会を開きまして、そこで発表した家賃でございます。それから石神井団地
○丸山参考人 今、理事から御説明のありましたように、公団の新規住宅の家賃は、償却費、修繕費、管理事務費、地代相当額などを合計いたしまして出すわけでございますが、その合計額で出すわけではございませんで、それはどこまでも基礎といたしますけれども、周囲の公団住宅との均衡を図った形で修正をして出すわけでございます。したがいまして、原価を公表いたしましても余りこれは意味がないもので、そのとおりに決めるのだったら
○丸山参考人 ある団地の例でございますが、具体的には先ほど先生からお話がございましたのですが、積算の内容は今までも提出しないことになっておりますけれども、したがいまして、ある団地ということでお許しいただきたいのですが、ある団地の例で申しますと、償却費の占めるウエートが家賃の中で大体四六％でございます。それから地代の占めるウエートが二三％ぐらいでございまして、その他が修繕費とか管理事務費、公租公課等になっております
○参考人（丸山良仁君） 今回、市街地住宅の一部におきまして不適正な使用がありましたことはまことに遺憾であり、心からおわび申し上げる次第でございます。 公団といたしましては、直ちに調査を実施し、是正措置を講じたところであります。すなわち、細かくなりまして恐縮でございますが、北青山三丁目公団の四階の住宅につきましては、昭和五十五年三月に契約した名義人は平成元年ごろまで居住していたようでありますが、その
○丸山参考人 先ほども申し上げましたように、現在公団が管理しております賃貸住宅は約七十万戸あるわけでございます。そのうち昭和三十年代に建てられたものが十七万戸あります。その中で一万戸は、いわゆる先ほど問題になりました市街地住宅でございます。残りの十六万戸がいわゆる団地住宅であります。この十六万戸につきましては、容積率が大体二〇〇％のところに建っているわけでございますが、現実には六〇％以下の使用しかされておらないというのが
○丸山参考人 五万戸しかできないというのは年間五万戸でございますから、計画的にやっている わけでございますから、それを毎年分を加えますと相当な数にはなるわけでございます。ただ、これを全部やるということになりますと、人員をふやすというお話でございますが、これは行政改革その他で人員は一切ふえません。残念ながら、当公団におきましては毎年五十名以上の減員をされているわけでございます。そういう点から申しますと
○丸山参考人 お答え申し上げます。 市街地住宅の一部につきまして、先般不適正と思われる使用がありましたのはまことに遺憾に存ずる次第でございまして、心からおわび申し上げます。これは公団の管理の不十分な点にもよるわけでございまして、公団としても深く責任を感じているわけでございます。今後はこういうことのないように、管理の適正化を図ってまいりたいと存じますが、言いわけになって恐縮でございますけれども、賃貸住宅
○参考人（丸山良仁君） 六十一年と六十二年をまずまとめて申し上げますと、全体で二千九百四十七戸になりますが、そのうち戻りを希望しておられる方が六一・二％、それから本移転といいますか他に移転を希望しておられる方が三八・七％ということになっております。それから六十三年度について見ますと、戻り希望が六三・九％、それから本移転希望が三四・四％。大体三割、三分の一ぐらいの人が他に移転されるという形になっておりますが
○参考人（丸山良仁君） 反省と言われましたが、私は大変うまくいっていると思っております。 まず、基本的考え方でございますが、我々は居住者の方々の御了解を得ることが建てかえには最も重要なことだと考えております。したがいまして、丸二年間をかけて居住者の方々の理解と協力を仰ぐようにいたしております。現在どうなっているかと申しますと、六十一年度から始めました建てかえでございますが、六十一年、六十二年は丸二年
○参考人（丸山良仁君） 私も政府関係機関の一員でございますから、政府がおやりになったことを批判する立場にはございません。ただ、公団の総裁として私に与えられた任務は、総裁になりました四年前と現在とでも変わっていないと考えております。その一つは、良質な賃貸住宅を中心とする住宅の供給、二番目は既存賃貸住宅の建てかえ、第三番目は都市の再開発、第四番目はニュータウンを中心とする町づくりと良質な宅地の供給、この
○参考人（丸山良仁君） 蓮根団地につきましては、一番難航している団地は先生御承知のとおりでございますが、それでも既に七〇％の方の同意はいただいております。したがいまして、これらの方々はそれぞれ生活設計を持っているわけでございますから、三〇％の方のためにこれらの方が非常に生活に不便を生ずるというようなことは我々としても責任があるわけでございますから、やはりできるだけの協力をいただくようにできるだけの努力
○参考人（丸山良仁君） 建てかえ事業につきましては六十一年度より始めさせていただきまして、幸い六十一年度、六十二年度でやっておりますものは一つの団地を除きまして大変順調に進んでいるところでございまして、心から感謝申し上げます。 そこで、今のお話でございますが、我々といたしましては入居者の皆様方に誠心誠意お互いに話し合いで話がつくように努力をしている最中でございます。しかしながら、一部の方につきましてはどうしても
○参考人（丸山良仁君） リクルートコスモス社は、我々が関知している範囲内では民間デベロッパーとして分譲住宅の供給をいたしている会社でございまして、その分譲住宅の戸数は、昭和五十八年におきましては千六百七十三戸、五十九年におきましては千三百九十八戸、六十年におきましては二千六百二十戸。五十八年が業界八位、五十九年が業界九位、六十年が業界二位、こういう会社でございます。
○参考人（丸山良仁君） 当公団が実施しておりますニュータウンにおきましては、住宅需要の多様化に対応するとともに、ニュータウンの早期完成を図るために、昭和六十年度より民間デベロッパーに宅地を分譲することとし、その分譲した宅地に分譲住宅を建設してもらうこととしたのであります。 多摩ニュータウンにおきましても、この民間デベロッパー向けの分譲事業を実施することといたしまして、多摩市の豊ケ丘地区ほか二カ所、
○参考人（丸山良仁君） 私どもの誤解であったかもしれませんが、通告を受けましたのは、リクルートに土地を譲渡したときの関係者という通告を受けたわけでございまして、その資料は持っておりますが、五十五年に用地を買収したときの関係者の資料は持っておらない、こういうことを申し上げておるわけでございます。
○参考人（丸山良仁君） 川崎駅の西口の土地につきましては、今お話のございましたように、昭和五十五年の三月に明治製糖から公団が取得したわけでございます。この土地の利用につきましては、川崎市の意向もございまして、川崎駅周辺における市の整備計画に合わせて利用することとしておったところでございます。 川崎市におきましては、昭和五十八年の十月に川崎駅西口地区都心整備構想を発表いたしまして、この用地が商業業務施設及
○参考人（丸山良仁君） 当公団が用地を取得し、仕事をする場合には、川崎市等それぞれの公共団体の意見を聞くことになっております。その意見を聞いた場合に、川崎市が将来駅周辺の再開発をするから公団としても買っておいてくれ、こういうお話もあったわけでございますし、公団といたしましても、市の都市開発あるいは住宅建設に協力するのが任務でございますから、両方の意見が一致してこの土地を買った、こういうことでございます
○参考人（丸山良仁君） 五十五年の三月にこの明治製糖の土地を買う場合に、川崎市に当公団としては照会をしているわけでございます。その際に、川崎市といたしましては駅周辺の再開発整備に協力してもらいたい、そのためにこの用地を買っておいていただきたい、こういうお話があったわけでございます。したがいまして、当時といたしましては住宅並びに業務施設用地にする予定でこの土地を買ったわけでございます。
○参考人（丸山良仁君） 今お話しのございましたように、この土地につきましては五十五年の三月に明治製糖から公団が取得したものでございます。 この土地の利用につきましては、川崎市の意向もございまして、川崎駅周辺における市の整備計画に合わして利用することとしておったのであります。その後昭和五十八年の十月に至りまして、川崎市は川崎駅西口地区都心整備構想を発表し、この用地一帯は商業業務施設と住宅により構成される
○参考人（丸山良仁君） 確かに四回だけでございまして、先ほどから七時間というお話が出ておりますが、私もこの家賃部会には全部出席さしていただきましたのですが、少なくも十時間はやっております。時間の問題ではございませんが、そういうことでございます。 ところで、家賃部会が四回でございますけれども、この問題は、午前中にも御議論のございましたように、技術的、専門的な問題が多いわけでございますから、直ちに家賃部会
○参考人（丸山良仁君） 基本問題懇談会で検討いたしましたのは、最終案について一回だけでございます。ただし、家賃部会におきまして、家賃問題は基本問題懇談会でなくて家賃部会において行うということを基本問題懇談会の了承を得た上でやったことでございます。
○参考人（丸山良仁君） 両院の委員長の御要望につきましては、我々としても十分に意識してそれに対処しなければならないと考えて実施に移しているところでございまして、事公団に関する限りにおきましては、委員長要望九項目のうちほとんど全部のものについて、完全とは申しませんが、ある程度の御要望にはおこたえできた、このように考えておるわけでございます。
○参考人（丸山良仁君） 当公団の家賃の決め方でございますが、御承知のように、建設費あるいは地代あるいは修繕費等を基準にして、原価を基準にして決めることになっております。しかしながら、一方におきまして周辺の当公団の家賃との均衡を図らなければならない問題があります。したがいまして、原価そのままで決めるという形にはなっていないわけでございます。そういうことになりますと、この用地の買収価額を公表するということは
○参考人（丸山良仁君） 例えば一つの例でございますが、当公団では立川で昭和記念公園の中の有料施設、プール等をやっているわけでございます。まだ立川記念公園は完成しておりません。これが完成いたしますとプールに入る人間も多くなってまいりますが、まだ最盛期というわけにまいりません。それに比べまして、プールをつくるためには初期投資が相当要る、こういう形で赤字が出るわけでございます。 したがいまして、大体単年度黒字
○参考人（丸山良仁君） 当公団の六十一年度末における繰越欠損金は、住宅・都市整備勘定で今お話がございましたように約十二億円、それから鉄道・軌道勘定におきまして約二十二億円の欠損金が出ております。 この住宅・都市整備勘定と申しますのは、中身を分けますと、住宅勘定、宅地勘定、公園勘定等の勘定から成っているわけでございます。そのうち主体をなす住宅勘定及び宅地勘定につきましては赤字は出ておりません。ちなみに