1997-03-26 第140回国会 参議院 建設委員会 第6号
また、そういうふうな観点から、融資とは若干離れますが、やはり中高層共同住宅の標準管理規約というふうなものも、つい最近改正していろんな各方面にお願いをいたしておるわけでございます。
また、そういうふうな観点から、融資とは若干離れますが、やはり中高層共同住宅の標準管理規約というふうなものも、つい最近改正していろんな各方面にお願いをいたしておるわけでございます。
建設省といたしましては、昭和五十七年に中高層共同住宅標準管理規約というのを定めてその周知徹底に努めているわけでございますけれども、管理組合とガス会社等の負担区分というようなものも当該規約の中で明らかにされて、重要事項として説明されることにはなっているというふうに理解をいたしております。
○梅野政府委員 この優良中古マンションの特例措置を受けられますのは、一つは、適切な管理規約が締結されておりますとか、長期的な修繕計画が策定されておりますとか、修繕のための積立金が一定額以上であることというような、いわば維持管理状態がきちんとしているかどうかということを最大の条件にいたしておるわけでございます。
○梅野政府委員 マンションの維持管理状態の確認の方法でございますが、例えば、適切な管理規約が締結されていること、あるいは長期修繕計画が立っていること、修繕積立金が一定額以上であることなど、そういうことが具体的要件になるわけでございます。
それらの点について標準管理規約等の作成、普及を我々は徹底して、中身の修繕等については金融公庫から出していただくような配慮をしておるというのが現状でございますので、十分でないということになれば、さらに担当者に説明させますので、お尋ねをいただきたいと思います。
ちゃんとした標準管理規約を使いなさい、周知徹底しなさい、また長期修繕計画を立てて計画的に修繕積み立てをしなさい、こういったことを主体とする監察結果をちょうだいいたしました。
御指摘は、大規模修繕のために管理組合が長期修繕計画を立てて着々と修繕の積立金を積み立てているのかどうか、あるいはマンションの管理につきまして標準管理規約というのがございますが、そういったものがきちんと利用されているのか等々、かなり広範にわたりまして監察をいただいたところでございます。
こういうような考え方ではございますが、しかし、日本人はまだ共同住宅というような形の住み方になれていない、あるいはこれだけたくさん出てきたけれどもまだ全部いろいろな方式が確立されていないという面がございますので、これまで、例えば大規模修繕を円滑に実施できるように昭和五十七年には中高層共同住宅の標準管理規約を作成する、そしてさらに修繕積立金の積み立てを奨励するという行為を始めたところでございまずし、六十年
それで、管理規約の整備をもっともっと行政的にある程度細部にわたって指導をしていく、そういうことをこれからはしていかなければならないではないか、こう思うわけでございます。ぜひそのことにつきまして大臣の御所見をお伺いをしたい、こう思うわけであります。
そういう中にあって、建設省は、区分所有法によるいわゆる大規模修繕等につきましても、関係省庁に要請をいたしまして今から数年前に改正をし、四分の三以上の賛成があれば大規模修繕ができるというような道を開きましたり、また、管理の上ではいわゆる共同住宅の標準管理規約というものをつくり普及をして、トラブルを解消するために努力をしてきたわけでございます。
建設省といたしましては、これらの問題に対応して、マンションの管理運営の円滑化を図っていくために中高層共同住宅標準管理規約の普及に努めておるところでございますし、また昭和六十年に財団法人マンション管理センターを設立いたしまして、管理組合に対する相談体制の整備等を図ってきております。
それから、管理規約が非常に重要でございます。管理規約につきましては、五十七年に管理規約のモデルを住宅宅地審議会の答申をいただきましてつくりまして、これを分譲業者や管理業者が住宅を分譲する際に購入者にそれを示す、そして管理組合が管理規約をつくるときの案として活用してくださいということで、その普及を図ってきております。
管理業務の処理準則も提示され、管理規約の提示も行ってきた。こういうことをずっと建設省としてはおやりになってきているんですね。ところがそれがほとんど周知徹底してない、ほとんどみんなが知らないということがこの調査の結果明らかになっています。例えば、一番主体であるべき管理組合がこの標準管理委託契約書を知っているか。三十五の組合のうち知らないが約七割近いんです、六八・六％が全く知らないんです。
御指摘の中にもありましたように、標準管理規約あるいは標準管理委託契約書等のモデルをつくりまして、それの解説書等を含めましたパンフレットを作成し配布もいたしまして、地方公共団体を通じて指導する一方、また六十年には財団法人マンション管理センターを設立いたしまして、そこを通じまして先ほどお話し申し上げましたような内容の普及に努めているところでございます。
○高橋（進）政府委員 修繕積立金につきましては、いわゆるマンションにつきましては標準管理規約というものを建設省で定めまして、必ず積み立てるように指導しておるところでございます。建設省としましては、分譲業者に対しましてこの規約に準拠するよう指導しておりますが、そういう意味で、現在分譲されているマンションについてはこの旨の規約が定められているものと考えております。
○中島（武）委員 答弁にありました標準管理規約ですけれども、これはしかし別に額を幾らにするというようなことはもちろん決めてないわけでして、ですからそれは独自にちゃんと決めなければいけない。
先生のおっしゃっておるのは第三ビルとおっしゃっておりましたが、あの第一から第四までの間に、第一、第二ビルについてはございませんが、第三、第四ビルにつきましては管理規約を入居者でつくってございます。他に転売する場合は、その管理規約によりましてそこへ入っている人たちの了解をとるということにたしかなっているというふうに聞いてございます。
そこで、あなたの方で管理規約というようなもの、これはあるところもあればないところもある、今度の法案ができれば、成立すると思いますが、何か建設省でモデルとなるような管理規約、そういうものを考えているのかどうか、もう一遍お伺いします。
○説明員（鹿島尚武君） 昭和五十五年度に私どもが調査をいたしました結果によりますと、管理規約を持っているマンションというのはおよそ九五％というような状況にございます。
○中尾辰義君 住宅宅地審議会から出されておりますこの中高層共同住宅標準管理規約、これが建設省のモデル管理規約として指導をされておるわけですか、いまちらっとおっしゃったけれども、もう一遍。それから、その中身を簡単でいいから、大体のところ。
それで、先ほど御指摘のございました標準管理規約においても、修繕の積立金を計画的に積み立ててきちっと維持修繕をやるようにというようなことで私どもも関係方面に通達もいたしたところでございます。そういう方向で今後も指導してまいりたいというふうに考えております。
御指摘の標準管理規約でございますが、これは住居専用で五十戸から百戸程度の各戸均質マンションというものを一応前提としてつくっている規約でございます。
○鹿島説明員 昭和五十七年一月でございますが、住宅宅地審議会から答申がなされました中高層共同住宅標準管理規約につきましては、五十五年度、私どもでマンションの実態を調査いたしたわけでございますが、その調査の結果、一棟当たりの平均戸数の規模が七十戸程度であったということを前提として御検討いただいたわけでございます。
さらに、最近におきましては、管理規約等につきましてより権利内容あるいは使用料の他との明確化、処分の明確化等につきまして明記するような標準管理規約も制定をいただきまして、関係業界の方に周知徹底を図っているところでございます。
ところがこの管理規約は「他の用途に供してはならない。」と書いてあるんだ。それをやり合ったら、二時間では済まないのだが、どうしよう。それでいいですか。
できまして、その区分所有法のもとでいろいろ管理規約をつくったり、管理者を選任したりしてマンションの共同管理をするわけでありますが、その場合に管理規約はどういうふうに具体的に定めればいいのかということになりますと、一つのモデルがあった方がいいということで建設省の審議会においてこのモデル規約をおつくりになった。
「中高層共同住宅標準管理規約」、もう第一章から第八章六十六条にわたる「○○マンション管理規約」というものがありますね。 これを見てびっくりこいちゃった。これは一体何だ。聞くところによれば、これはもうすでに建設省は通達でこういう管理規約をモデルにしてやれというふうに出しちゃっておるというのですな。そして後になってから法務省がこの法案を出してくる。一体、何だ。
この間、標準管理規約もつくられたし、また区分所有法の改正案も用意されて、これはなかなか一歩前進というふうに言っていいと思うのです。マンションに住んでいる人たちから歓迎されているというふうに言っていいと思います。しかし、すべての問題が解決したわけではないわけでありまして、幾つかの問題についてお尋ねをしたいと思います。
建設省といたしましては、標準管理規約を定めまして、その普及を図る、それによって適正な積み立てを奨励をしていくということで適切に指導してまいりたいと考えております。 ただいま御質問のございました修繕積立金が不足している場合に融資の道はあるかどうかということでございますが、これにつきましては、五十六年度より住宅金融公庫の住宅改良融資をもちまして活用するということといたしております。
○山花委員 実はいま申し上げましたのとまた別の住宅宅地審議会の第二次の答申の内容、たとえばマンションの管理規約の部分を見ておりますと、私は若干問題点で違っておるのではないかと思うような点がございます。いずれ機会を改めてこの点について伺いたいと思うわけですけれども、そういうことを前提といたしまして、以下残る時間ひとつ具体的な事例についてお伺いをしておきたいと思います。
私どももいま申し上げましたいろいろな管理規約であるとかあるいは管理組合の問題とかあるいはまた管理委託の問題とか、いろいろ検討を進めておりまして、いま申し上げましたように住宅宅地審議会からの答申もいただいておりますので、こういったものを基本にしながらいろいろと指導する中で、また一方法務省の方でもされております区分所有権法の検討の中で、どの分野が区分所有権法で処理すべきものか、また、どの分野はその外側、
私どもも、関係の計画局、私どもともに相談いたしましていろいろ検討してきておりますが、住宅宅地審議会におきましても去る一月二十八日にそのような問題につきまして将来のあり方を、中高層共同住宅の標準管理規約あるいはまた中高層共同住宅の標準管理委託契約書、そういったようなものをお示しいただきまして御答申がありました。
私どもといたしましては、これらの管理の適正化を図りますために、一つには管理組合の設立を奨励したい、二つ目には、居住者の方々の合意形成が円滑に行えるような合理的な管理規約というものを普及をいたしたい、三番目には、将来大規模修繕という問題が起こってまいりますが、そういったことに備えまして資金の適切な積み立てを重点とした財政的な基盤づくり、こういったようなことの三点を中心といたしまして今後私どもといたしましては